酒店投資領(lǐng)域，正進(jìn)行著一場(chǎng)殘酷的“自然選擇”。在周期波動(dòng)中，不再適配當(dāng)下市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)漸次凋零。重新審視與尋找能穿越周期、平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的資產(chǎn)形態(tài)，已成投資者關(guān)鍵課題。

　　在這樣的大環(huán)境下，全球服務(wù)式公寓領(lǐng)軍者雅詩閣中國(guó)，與深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)多年的酒店行業(yè)龍頭錦江酒店（中國(guó)區(qū)）正式攜手，成立合資公司。雙方整合各自核心資源與優(yōu)勢(shì)基因，以 “共身共生” 模式，開啟一場(chǎng)優(yōu)勢(shì)基因的深度融合與重新編譯，嘗試為市場(chǎng)培養(yǎng)出穩(wěn)健穿越周期的新物種。

　　據(jù)URI了解，雙方本次合作，并非簡(jiǎn)單的巨頭聯(lián)姻，而是在反思當(dāng)下消費(fèi)市場(chǎng)需求與投資者痛點(diǎn)之后，嘗試打造出一個(gè)能應(yīng)對(duì)不同溫感的市場(chǎng)，又能敏捷捕捉增長(zhǎng)機(jī)遇，靈活變換、能攻善守的結(jié)構(gòu)型旅宿投資產(chǎn)品。

　　那么，這種模式是否能持續(xù)制勝？

　　作為行業(yè)首個(gè)第三方深度觀察視角，本期，URI將通過對(duì)其模式及落地項(xiàng)目扎實(shí)研判，開展專項(xiàng)企業(yè)研究，深入剖析該企業(yè)模式在本土市場(chǎng)的真實(shí)生長(zhǎng)邏輯與可持續(xù)性。

　　01 背景分析

　　1.1 投資現(xiàn)狀 酒旅資產(chǎn)之痛 面臨三重圍剿

　　目前，酒旅住宿業(yè)資產(chǎn)正面臨結(jié)構(gòu)性困境，成為行業(yè)普遍痛點(diǎn)：

　　1）渠道博弈加劇利潤(rùn)擠壓：OTA傭金率長(zhǎng)期盤踞15%-25%區(qū)間，渠道傭金已成為侵蝕利潤(rùn)的核心因素——自主獲客能力不足，將導(dǎo)致議價(jià)權(quán)越來越弱勢(shì)；

　　2）供需失衡激化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：2025年酒店供給增速預(yù)計(jì)維持5%-10%，但高線城市寫字樓、商鋪?zhàn)饪罩酶咂?，商業(yè)地產(chǎn)存量過剩與酒旅供給擴(kuò)張形成疊加——同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)新旅宿市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的再判斷，繼而打磨產(chǎn)品力顯得尤其重要；

　　3）收益邏輯重構(gòu)拉長(zhǎng)回報(bào)期：行業(yè)收益驅(qū)動(dòng)邏輯從“均價(jià)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“入住率優(yōu)先”，價(jià)格戰(zhàn)頻發(fā)導(dǎo)致傳統(tǒng)酒店爬坡期延長(zhǎng)，資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性顯著下降，加上酒店行業(yè)原本就有明顯淡旺季——重塑生意模型、穩(wěn)定收入，爭(zhēng)取溢價(jià)，成重要課題。

　　1.2 消費(fèi)現(xiàn)狀 在酒店住更久的人多了 但更挑剔了

　　在酒店投資人為市場(chǎng)走勢(shì)感到困擾的同時(shí)，許多人并未注意到，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的住宿習(xí)慣正在悄然改變。

　　數(shù)據(jù)顯示，無論是旅游旺季還是淡季，越來越多的人傾向于延長(zhǎng)停留時(shí)間，深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣?，酒店預(yù)訂天數(shù)也相應(yīng)增加。途家平臺(tái)顯示，今年暑假長(zhǎng)住訂單量同比增長(zhǎng)四成，平均入住時(shí)長(zhǎng)達(dá)到11天，最長(zhǎng)入住記錄甚至持續(xù)了6個(gè)月。

　　與此同時(shí)，一批具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客群，對(duì)旅居品質(zhì)提出了更高要求。他們之中，有長(zhǎng)期外派的高管、家境優(yōu)渥并初到異地工作的年輕人，以及注重生活品質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，盡管他們或許難以長(zhǎng)期承擔(dān)高端服務(wù)式公寓的高昂租金，卻依然期待找到質(zhì)感出眾、服務(wù)周到、適合中長(zhǎng)期居住的空間，以安頓這種在異地的“半定居”狀態(tài)。

　　市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，然而供給端卻仍顯滯后。目前消費(fèi)者可選擇的多是缺乏居家感的短住型酒店，或是雖面積寬敞卻服務(wù)缺失、租期僵化的普通住宅。根據(jù)URI對(duì)長(zhǎng)住客群的調(diào)研，高達(dá)87.9%的住客對(duì)傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品并不完全滿意。他們最期望改善的方面包括：更便利的洗衣與烘干服務(wù)、更適合多人入住的房型設(shè)計(jì)，以及適配中長(zhǎng)期居住的貼心管家服務(wù)等。

　　02 模式測(cè)評(píng)

　　脫胎自市場(chǎng)的產(chǎn)品模型 雅詩閣與錦江酒店基因融合與再編譯

　　投資市場(chǎng)苦于壓力之下找不到資產(chǎn)增值出路，消費(fèi)端有需求卻未被滿足。雅詩閣與錦江酒店合作，就是希望把供需兩頭真正接上。

　　雙方具體的做法，是從目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)者期待的多元、靈活旅居場(chǎng)景需求出發(fā)，圍繞各自運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、供應(yīng)鏈、成本控制等維度的優(yōu)勢(shì)基因進(jìn)行融合，打造一個(gè)新產(chǎn)品模型——在一個(gè)項(xiàng)目里，放進(jìn)類酒店「短住房型」和類服務(wù)式公寓「長(zhǎng)住房型」，結(jié)合項(xiàng)目所在市場(chǎng)設(shè)定比例，并匹配不同強(qiáng)度的服務(wù)體系，務(wù)求讓客戶的長(zhǎng)中短租需求均能找到適合的場(chǎng)景。

　　本篇URI將從合資企業(yè)的產(chǎn)品模型、品牌基因、運(yùn)營(yíng)模式、門店案例等進(jìn)行詳細(xì)測(cè)評(píng)：

　　2.1 產(chǎn)品模型測(cè)評(píng)

　　升級(jí)短住+優(yōu)化長(zhǎng)?。阂坏觌p業(yè)態(tài) 打造「酒店+服務(wù)公寓」靈活模型

　　URI了解到，這一次的合作，并不是簡(jiǎn)單對(duì)酒店和服務(wù)公寓的產(chǎn)品做粗暴疊加，而是重新升級(jí)短住，優(yōu)化長(zhǎng)住，打造一個(gè)符合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的復(fù)合產(chǎn)品模型。

　　1）“痛點(diǎn)”功能標(biāo)配化：將洗烘一體機(jī)作為全房型標(biāo)配，直擊無商旅人士、家庭出行的核心痛點(diǎn)，提升基礎(chǔ)居住體驗(yàn)的滿意度；據(jù)URI調(diào)查，洗烘一體機(jī)全房型標(biāo)配后，客訴率下降35%，優(yōu)質(zhì)家庭客群、差旅客占比提升28%；

　　2）“起居”功能模塊化：圍繞長(zhǎng)住所需的廚房、起居場(chǎng)景空間，以錦江強(qiáng)大的供應(yīng)鏈與模塊化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，搭建可靈活增減電器配套的家具系統(tǒng)，從空間設(shè)計(jì)起為生意的靈活度考慮，門店開業(yè)后，只需根據(jù)區(qū)域客群結(jié)構(gòu)（如商務(wù)客為主/家庭客集中）精準(zhǔn)調(diào)整配置，避免標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品適配性不足問題。這樣的方式，讓單房裝修成本較傳統(tǒng)服務(wù)公寓降低12%-15%，同時(shí)滿足不同居住需求；

　　3）“管家服務(wù)”套餐個(gè)性化：住三五天，住三個(gè)月、半年…客戶能自由選擇包含不同打掃頻率、早餐次數(shù)等的服務(wù)套餐，真正做到靈活覆蓋不同時(shí)長(zhǎng)的旅居需求，門店進(jìn)行服務(wù)套餐設(shè)計(jì)，增加好評(píng)度的同時(shí)，也增加溢價(jià)的可能性，同時(shí)控制人房比。

　　URI測(cè)評(píng)結(jié)論：

　　這一復(fù)合策略不僅優(yōu)化了成本結(jié)構(gòu)（避免無效配置導(dǎo)致的浪費(fèi)），更關(guān)鍵在于賦予資產(chǎn)動(dòng)態(tài)適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力——在客群需求迭代加速的當(dāng)下，這種“個(gè)性化規(guī)模經(jīng)濟(jì)”模式比傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.2 品牌基因優(yōu)勢(shì)測(cè)評(píng)

　　品牌分層解決旅居痛點(diǎn) 基因融合+編譯 平衡效率與體驗(yàn)

　　在這次合資中，雅詩閣與錦江酒店在各自品牌矩陣中，拿出原來就具一定長(zhǎng)短住場(chǎng)景基因的品牌放進(jìn)合資公司，聯(lián)手進(jìn)行合作重塑——其中一個(gè)是雅詩閣中國(guó)旗下，在澳洲已是頭部服務(wù)公寓品牌，足跡遍及160+城市與地區(qū)的格詩庭（QUEST）；另一個(gè)是錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下，源自法國(guó)盧浮的憬黎（TULIP LODJ）。

圖：合資公司品牌展示

圖：格詩庭產(chǎn)品展示

圖：憬黎產(chǎn)品展示

　　在這種「長(zhǎng)居+短住」復(fù)合模式 的中國(guó)版產(chǎn)品打造過程中，雅詩閣與錦江的基因融合的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

　　雅詩閣是當(dāng)仁不讓的全球服務(wù)式公寓龍頭，擁有豐富的高端中長(zhǎng)住運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)還能提供品牌溢價(jià)、甚至是來自積淀多年，來自世界各地的自來水客源。另一方面，更懂國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的錦江酒店，則依托強(qiáng)大的供應(yīng)鏈和工程籌建經(jīng)驗(yàn)，更好地完成體驗(yàn)、產(chǎn)品與造價(jià)的打磨、定位與平衡。

表：核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　URI注意到，此次合作確認(rèn)后，雅詩閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）并未急于將 “混血?jiǎng)?chuàng)新品牌” 向市場(chǎng)強(qiáng)行推廣，反而展現(xiàn)出以長(zhǎng)期價(jià)值為導(dǎo)向的審慎布局姿態(tài)。

　　2024 年中合作敲定后，雅詩閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）迅速整合雙方品牌、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、市場(chǎng)精英力量，成立專項(xiàng)研發(fā)工作室，全力推進(jìn)中國(guó)版產(chǎn)品打磨。團(tuán)隊(duì)圍繞格詩庭「好住計(jì)劃」、憬黎「憬黎時(shí)刻」兩大核心板塊，從國(guó)人旅居痛點(diǎn)出發(fā)，拆解 20 余個(gè)場(chǎng)景細(xì)節(jié)，針對(duì)性解決收納不足、多人居住尷尬、行李安放難、淡旺季利用率低等問題，最終推出可靈活響應(yīng)長(zhǎng)短住需求的全新產(chǎn)品。

圖：格詩庭「好住計(jì)劃」·收納篇

圖：憬黎「憬黎」時(shí)刻·衛(wèi)浴篇

　　正如前文提及，研發(fā)階段，雅詩閣的長(zhǎng)住場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與錦江酒店的成熟供應(yīng)鏈、快裝工藝形成強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)，碰撞出創(chuàng)新火花。針對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)式公寓廚房 “大而全” 導(dǎo)致的成本偏高問題，雙方在憬黎、格詩庭產(chǎn)品線中進(jìn)行革新：通過錦江的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)與快裝技術(shù)，對(duì)長(zhǎng)住房型的墻面、家具、電源接口等進(jìn)行模塊化設(shè)計(jì)；結(jié)合雅詩閣對(duì)不同客群的長(zhǎng)住需求分析經(jīng)驗(yàn)，門店可快速嵌入適配電器。最終既充分滿足長(zhǎng)住客需求，又保留配置靈活性，實(shí)現(xiàn)成本與效率的優(yōu)化平衡。

　　URI測(cè)評(píng)結(jié)論：

　　本質(zhì)而言，這種融合，實(shí)現(xiàn)了錦江“高效能、強(qiáng)渠道”的酒店運(yùn)營(yíng)邏輯，與雅詩閣“高粘性、重服務(wù)”的服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的創(chuàng)造性結(jié)合，逐步深化完成平衡成本與體驗(yàn)的一門藝術(shù)。

　　2.3 運(yùn)營(yíng)模式測(cè)評(píng)

　　精準(zhǔn)規(guī)劃：前置長(zhǎng)短租模型決策機(jī)制 驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品與收益最優(yōu)解

　　雅詩閣與錦江打造的模式，區(qū)別于行業(yè)的一大核心亮點(diǎn)，在于其將“長(zhǎng)短住結(jié)合”從運(yùn)營(yíng)端的被動(dòng)調(diào)整，升級(jí)為投資決策階段的主動(dòng)規(guī)劃。

　　在項(xiàng)目改造之初，即啟動(dòng)一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?strong>“長(zhǎng)短租比例前置決策機(jī)制”，確保產(chǎn)品設(shè)計(jì)與目標(biāo)收益模型的高度統(tǒng)一，其核心落地路徑可概括為三大關(guān)鍵動(dòng)作：

　　(1) 深度市調(diào)客群畫像：在項(xiàng)目規(guī)劃期，即對(duì)項(xiàng)目周邊3-5公里進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，量化分析商務(wù)客流、長(zhǎng)住外企員工、家庭游客等潛在客群的規(guī)模、需求與價(jià)格承受力；

　　(2) 財(cái)務(wù)模型反向推導(dǎo)：基于調(diào)研數(shù)據(jù)，構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)模型，模擬不同長(zhǎng)短租比例（如30/70, 40/60, 50/50）下的投資回報(bào)率、現(xiàn)金流穩(wěn)定性與收益峰值，從而科學(xué)錨定該項(xiàng)目的“最優(yōu)初始長(zhǎng)短租比例”；

　　(3）產(chǎn)品配置精準(zhǔn)落地：決策直接指導(dǎo)后續(xù)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。例如，一個(gè)定位于“長(zhǎng)租占比40%”的項(xiàng)目，其廚房（全功能/簡(jiǎn)易）/客廳面積/儲(chǔ)物空間等功能的配置數(shù)量與標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格依據(jù)此比例進(jìn)行模塊化落地，避免資源配置的浪費(fèi)或不足，實(shí)現(xiàn)成本與體驗(yàn)的最優(yōu)平衡。

　　URI測(cè)評(píng)結(jié)論：

　　這套前置決策機(jī)制，確保了錦詩庭的每一個(gè)項(xiàng)目在開業(yè)前就已具備清晰的盈利藍(lán)圖。它不僅是經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)，更是將運(yùn)營(yíng)智慧產(chǎn)品化、模型化的過程，從源頭上構(gòu)筑了相較于傳統(tǒng)酒店（后期被動(dòng)調(diào)整）或服務(wù)公寓（固定模式）的決策優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

　　渠道破局：建“天地聯(lián)動(dòng)”立體化銷售網(wǎng)絡(luò) 跳出OTA依賴

　　在行業(yè)普遍困于OTA高傭金與會(huì)員體系內(nèi)卷的背景下，本模式在渠道側(cè)展現(xiàn)出顯著的創(chuàng)新性，構(gòu)建了一套“總部KA攻堅(jiān) + 門店屬地化滲透 + 新媒體陣地開拓”的立體化銷售體系，找到了可行的低成本獲客解法。

　　(1) 總部與門店銷售聯(lián)動(dòng)：

　　雙集團(tuán)會(huì)員+雙集團(tuán)大客戶支持：憬黎、格詩庭品牌通行雅詩閣雅星會(huì)、錦江薈兩大會(huì)員系統(tǒng)，并享受兩大集團(tuán)商旅大客戶資源。雅詩閣方面，就坐擁遍布全球的商業(yè)合作伙伴和百萬商旅客戶。錦江酒店商旅也累計(jì)合作超20萬家企業(yè)客戶，其中大型VIP專屬商旅企業(yè)超過8000家，包括全球500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)央企及各行業(yè)龍頭企業(yè)等。

圖：雅詩閣&錦江酒店 雙集團(tuán)會(huì)員通行

　　總部運(yùn)營(yíng)KA團(tuán)隊(duì)：負(fù)責(zé)戰(zhàn)略性突破，集中攻堅(jiān)大型企業(yè)、跨國(guó)公司、國(guó)際學(xué)校等源頭客戶，簽訂框架協(xié)議，鎖定批量、長(zhǎng)期的穩(wěn)定客源。

　　門店屬地化銷售：深入項(xiàng)目周邊商圈，對(duì)接中小型企業(yè)、本地商會(huì)、月子中心等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)客源的精準(zhǔn)、低成本滲透。總部談戰(zhàn)略合作，門店做屬地化深耕，二者形成有效互補(bǔ)。

　　(2) 全渠道布局?jǐn)?shù)字化生態(tài)

　　逐步以人工智能探索技術(shù)升維，積極布局小紅書、抖音等新媒體平臺(tái)，通過品牌故事、空間展示、旅居生活Vlog等內(nèi)容，直接觸達(dá)并培育潛在客群，構(gòu)建品牌認(rèn)知。將新媒體流量引導(dǎo)至官方直訂渠道（如官網(wǎng)、小程序），逐步降低對(duì)OTA平臺(tái)的絕對(duì)依賴，形成了更高利潤(rùn)、更具品牌粘性的獲客路徑。

　　URI測(cè)評(píng)結(jié)論：

　　該模式核心革新性在于開創(chuàng)“短+長(zhǎng)”運(yùn)營(yíng)模型，重構(gòu)了旅居資產(chǎn)的收益邏輯，實(shí)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)與穩(wěn)定收益的動(dòng)態(tài)平衡，在短住的部分，通過雙會(huì)員系統(tǒng)、大客戶系統(tǒng)、OTA平臺(tái)、商旅渠道快速對(duì)接散客需求，實(shí)時(shí)捕捉市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)信號(hào)，為運(yùn)營(yíng)策略優(yōu)化提供數(shù)據(jù)支撐，同時(shí)借助高頻客群互動(dòng)強(qiáng)化品牌認(rèn)知度；在長(zhǎng)住的渠道，通過企業(yè)客合作、涉外中介等渠道鎖定長(zhǎng)期住客，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流輸入，降低資產(chǎn)收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

注：短租現(xiàn)金流隨市場(chǎng)淡旺季波動(dòng)，長(zhǎng)租現(xiàn)金流提供穩(wěn)定基底

　　兩者疊加后總現(xiàn)金流波動(dòng)顯著降低

　　2.4 門店案例測(cè)評(píng)

　　在10月正式開業(yè)的深圳南山憬黎項(xiàng)目，已實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)住保底、短住溢價(jià)、長(zhǎng)短結(jié)合，從短轉(zhuǎn)長(zhǎng)” 的鏈路跑通。

　　在開業(yè)初期，其通過“KA團(tuán)隊(duì)鎖定大客戶 + 屬地化銷售覆蓋周邊企業(yè) + 小紅書內(nèi)容引流”的組合策略，開業(yè)首月直銷渠道（含會(huì)員、企業(yè)直簽、新媒體引流）貢獻(xiàn)了超過50%的訂單，顯著減輕了OTA渠道的傭金負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了更高利潤(rùn)的客源結(jié)構(gòu)。

圖：深圳南山店商圈布局

表：收益對(duì)比

　　URI拆解深圳南山憬黎項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，其落地實(shí)踐主要呈現(xiàn)兩大亮點(diǎn)：

　　亮點(diǎn)一：精準(zhǔn)客群鎖定與高價(jià)值預(yù)算結(jié)構(gòu)

　　多元化「長(zhǎng)+短」客群：客群結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)多元特征，團(tuán)隊(duì)提前深入研判市場(chǎng)，精準(zhǔn)覆蓋中外企業(yè)高管、招商團(tuán)隊(duì)、國(guó)際學(xué)校師生住宿、月子會(huì)所等多元需求，甚至跨過附近的深圳灣口岸，與香港高校合作，拓展高校研究生、教師長(zhǎng)住需求；

圖：精準(zhǔn)客群鎖定與高價(jià)值預(yù)算結(jié)構(gòu)

　　高客單價(jià)預(yù)算分布：預(yù)算體系層次清晰，房型覆蓋多檔位需求，形成對(duì)高營(yíng)收的持續(xù)支撐。

圖：高客單價(jià)預(yù)算分布

　　亮點(diǎn)二：多維蓄客策略 提前預(yù)定營(yíng)收

　　長(zhǎng)短住客源獲雅詩閣、錦江會(huì)員、企業(yè)渠道雙支持，另外門店+總部自主渠道拓展、新媒體營(yíng)銷、涉外中介等平臺(tái)聯(lián)動(dòng)加乘，協(xié)助長(zhǎng)住客份額填充，實(shí)現(xiàn)"短租拉收益、長(zhǎng)租保穩(wěn)定"的協(xié)同效應(yīng)；開業(yè)前鎖定600萬元年度營(yíng)收目標(biāo)，展現(xiàn)極強(qiáng)的資源整合與轉(zhuǎn)化能力。

　　03 前景測(cè)評(píng)

　　突破傳統(tǒng)估值邏輯 重構(gòu)旅居資產(chǎn)價(jià)值

　　URI認(rèn)為，傳統(tǒng)酒店資產(chǎn)估值以RevPAR（每間可售房收入）為核心指標(biāo)，但該指標(biāo)易受市場(chǎng)波動(dòng)影響，導(dǎo)致資產(chǎn)估值穩(wěn)定性不足。而整體而言，雅詩閣與錦江酒店聯(lián)袂呈現(xiàn)的新模式，通過四大維度重構(gòu)了運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的價(jià)值：

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：錦江酒店與雅詩閣本土規(guī)模化能力與國(guó)際化專業(yè)能力的互補(bǔ)，形成了難以復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為模式擴(kuò)張?zhí)峁┝藞?jiān)實(shí)基礎(chǔ)。兩者合作基于真正的市場(chǎng)需求，從“標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)向“個(gè)性化規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，精準(zhǔn)匹配當(dāng)代旅居中長(zhǎng)短住模糊化趨勢(shì)，以此提升資產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　現(xiàn)金流穩(wěn)定性：長(zhǎng)短租結(jié)合有效平滑市場(chǎng)波動(dòng)，為旅居資產(chǎn)提供了抗周期的運(yùn)營(yíng)方案，破解了傳統(tǒng)酒店的收益不穩(wěn)定性難題；長(zhǎng)短租結(jié)合形成“雙保險(xiǎn)”，降低單一客群波動(dòng)對(duì)收益的沖擊，使基于現(xiàn)金流折現(xiàn)的估值邏輯更具可靠性；

　　空間溢價(jià)能力：專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造的建筑形態(tài)與視覺效果，使項(xiàng)目本身超越單純住宿功能，成為區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)體，不僅提升自身租金溢價(jià)，更能帶動(dòng)周邊商業(yè)價(jià)值提升；

　　存量適配能力：在“商改租”政策東風(fēng)下，該模式對(duì)存量商業(yè)物業(yè)的改造適配性強(qiáng)（如格詩庭QUEST上海楊浦東外灘旗艦項(xiàng)目），為城市更新中的商業(yè)物業(yè)提供了功能升級(jí)與價(jià)值重塑的可行路徑，也拓寬了自身的項(xiàng)目獲取渠道。

　　URI測(cè)評(píng)結(jié)論：

　　值得注意的是，隨著REITs新政將高星酒店與核心商辦樓宇納入試點(diǎn)，此類經(jīng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值的資產(chǎn)獲得了明確的資本化退出路徑。這意味著，投資方可借助REITs通道高效實(shí)現(xiàn)資本回收與收益兌現(xiàn)，從而構(gòu)建“投資-運(yùn)營(yíng)-金融退出”的完整閉環(huán)，兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)流動(dòng)性。

　　總體而言，該模式的核心價(jià)值，不在于在最短時(shí)間，收益最大化，而在于通過結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的資產(chǎn)韌性增長(zhǎng)。在行業(yè)分化加劇、不確定性上升的背景下，這種兼具靈活性與穩(wěn)定性的模式，有望成為旅居資產(chǎn)行業(yè)的重要發(fā)展方向，其后續(xù)的會(huì)員體系整合、市場(chǎng)分層適配等實(shí)踐，也值得行業(yè)持續(xù)關(guān)注。