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澳大利亞鄉(xiāng)村度假型房產(chǎn)價(jià)格普遍回調(diào)

最新房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，疫情期間因遠(yuǎn)程辦公熱潮而房?jī)r(jià)暴漲的多處澳大利亞鄉(xiāng)村度假城鎮(zhèn)，近期出現(xiàn)價(jià)格普遍回調(diào)趨勢(shì)。盡管部分區(qū)域房產(chǎn)仍保持百萬(wàn)澳元高位，但多地中位價(jià)已回落至六位數(shù)區(qū)間，為尋求田園生活的購(gòu)房者創(chuàng)造潛在機(jī)遇。

Cotality房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去12個(gè)月內(nèi)新南威爾士州多個(gè)熱門區(qū)域房?jī)r(jià)顯著下行。悉尼以西奧蘭治（Orange）郊外的米爾索普（Millthorpe）中位價(jià)下跌11.6%至71.04萬(wàn)澳元；南部高地知名度假地鮑勒爾（Bowral）下跌7.7%至149萬(wàn)澳元；雪山度假勝地金德拜恩（Jindabyne）跌幅達(dá)8.8%，現(xiàn)中位價(jià)104萬(wàn)澳元。維多利亞州高山景區(qū)布賴特（Bright）房?jī)r(jià)回落7.5%至97萬(wàn)澳元，鄰近墨爾本的曼斯菲爾德（Mansfield）下跌6.7%至79.5萬(wàn)澳元。塔斯馬尼亞州霍巴特以東海濱小鎮(zhèn)奧福德（Orford）跌幅達(dá)9.2%，中位價(jià)降至54.1萬(wàn)澳元。

Cotality研究主管伊萊扎·歐文（Eliza Owen）分析指出，鮑勒爾、金德拜恩等五處典型鄉(xiāng)村度假市場(chǎng)在零利率時(shí)期曾暴漲73%，”這些區(qū)域在2019年市場(chǎng)調(diào)整期已顯現(xiàn)抗跌性，隨后在2022年利率上調(diào)前達(dá)到峰值”。她強(qiáng)調(diào)當(dāng)前回調(diào)屬于周期性修正：”雖然房?jī)r(jià)仍高于疫前水平，但自2022年起持續(xù)下行趨勢(shì)明顯，這為鄉(xiāng)村移民及退休群體創(chuàng)造了入市窗口期。”

市場(chǎng)一線反饋印證數(shù)據(jù)變化。奧蘭治地區(qū)雷懷特湯森地產(chǎn)（Ray White Townsend）顧問(wèn)露西·內(nèi)爾（Lucy Nell）透露，米爾索普近期仍錄得百萬(wàn)級(jí)交易：新建住宅以百萬(wàn)澳元成交，兩居室房產(chǎn)達(dá)90萬(wàn)澳元。但她承認(rèn)市場(chǎng)周期延長(zhǎng)：”業(yè)主堅(jiān)持高價(jià)預(yù)期，本地賣家多瞄準(zhǔn)悉尼高端買家群體，導(dǎo)致成交周期較周邊區(qū)域明顯拉長(zhǎng)。”

該鎮(zhèn)吸引三類購(gòu)房者：悉尼都市移民、奧蘭改善居需求者及追求田園生活的精簡(jiǎn)置業(yè)族。內(nèi)爾形容該鎮(zhèn)兼具”迷人風(fēng)情與獨(dú)特個(gè)性”，擁有優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校、星級(jí)餐廳及精品店鋪，屬于”需經(jīng)本地引薦方能發(fā)現(xiàn)的秘境”。

維多利亞州曼斯菲爾德市場(chǎng)呈現(xiàn)相似特征。麥格拉思地產(chǎn)（McGrath）當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人凱特·麥克杜格爾（Kate McDougall）證實(shí)：”相較疫情高峰期，房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定。百萬(wàn)澳元以下房產(chǎn)交易活躍，但百萬(wàn)至兩百萬(wàn)區(qū)間房源待售期明顯延長(zhǎng)。”

她觀察到三類主力買家：墨爾本”半城半鄉(xiāng)”雙居族、本地升級(jí)改善客群及莫寧頓半島（Mornington Peninsula）逃離擁堵的都市人群。農(nóng)場(chǎng)地產(chǎn)因農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地可豁免二套房土地稅備受青睞，部分業(yè)主采用”自住+短租”混合模式提升收益。麥克杜格爾強(qiáng)調(diào)該區(qū)稀缺價(jià)值：”我們?nèi)缤假囂匕銦衢T，坐擁湖泊、滑雪場(chǎng)與河流，山水環(huán)繞的精品小鎮(zhèn)具備不可復(fù)制的居住魅力?！?/p>

02

澳洲第三季度房貸創(chuàng)歷史新高

今年第三季度，投資者貸款活動(dòng)明顯升溫，澳洲新發(fā)放住房貸款總額較上一季度增加83億澳元，創(chuàng)下歷史新高。

據(jù)Realestate房地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，金融比較網(wǎng)站Canstar對(duì)澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）的數(shù)據(jù)分析顯示，第三季度，全澳新發(fā)放住房貸款總額達(dá)到1911億澳元，較上一季度激增83億澳元。

其中，投資者新貸款總額升至717億澳元，創(chuàng)下歷史新高，較第二季度增加77億澳元，同比大增24%。

相比之下，自住業(yè)主的新貸款增長(zhǎng)較為溫和，僅增加6.46億澳元，總額達(dá)1196億澳元，同樣創(chuàng)下季度新高。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第三季度新批貸款數(shù)量上升6.4%，表明貸款增長(zhǎng)不僅源于房?jī)r(jià)上漲，也與更多購(gòu)房者入市有關(guān)。

Canstar的數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)廷德?tīng)枺⊿ally Tindall）表示，僅在三個(gè)月內(nèi)，對(duì)沖賬戶余額就激增250億澳元，創(chuàng)下歷史新高，這表明澳洲家庭的現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)到前所未有的水平，為借款人提供了緩沖空間。

廷德?tīng)柦ㄗh背負(fù)房貸的澳洲人將所有閑置資金存入對(duì)沖賬戶，并在利率可能上調(diào)之前主動(dòng)聯(lián)系銀行，協(xié)商更優(yōu)惠的貸款利率。

第三季度的投資者貸款數(shù)額激增已引起了審慎監(jiān)管局的注意。

從明年2月1日起，銀行新發(fā)放的房貸中，銀行新發(fā)放房貸中，最多只能有20%提供給負(fù)債收入比（DTI）達(dá)到6倍或以上的借款人，該上限將分別適用于自住房貸款和投資性房貸。

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悉尼華人區(qū)創(chuàng)紀(jì)錄！East Lindfield四居室拍出超底價(jià)71萬(wàn)

Realestate網(wǎng)站報(bào)道稱，盡管圣誕節(jié)前房拍市場(chǎng)的活躍度有所減弱，但悉尼華人區(qū)一處民宅仍以超底價(jià)75萬(wàn)澳元的價(jià)格售出，同時(shí)刷新了當(dāng)?shù)氐某山粌r(jià)紀(jì)錄。

這處四居室房產(chǎn)位于East?Lindfield，占地967平方米，在周六的拍賣會(huì)上以551萬(wàn)澳元的價(jià)格成交。

中介表示，底價(jià)為480萬(wàn)澳元，并“合理的”參考了近期的銷售情況。

該房產(chǎn)共吸引7名注冊(cè)競(jìng)拍者，Ray?White?Upper?North?Shore的Jessica?Cao表示，買家表現(xiàn)出了幾周未見(jiàn)的緊迫感。

“這是我今年最棒的一場(chǎng)拍賣，賣家簡(jiǎn)直不敢相信?！?/p>

這處位于Adelaide?Ave的房產(chǎn)由業(yè)主悉心維護(hù)，他們已持房40年之久，但仍保持“原始”狀態(tài)，Cao稱“并不奢華”。

551萬(wàn)澳元的成交價(jià)創(chuàng)當(dāng)?shù)?500平方米以下單層住宅的新紀(jì)錄。

與此同時(shí)，許多中介報(bào)告稱自10月底通脹攀升致短期降息的可能性破滅后，市場(chǎng)熱度開(kāi)始減弱。

在此之前，市場(chǎng)非?；馃?，買家需求遠(yuǎn)超供應(yīng)，購(gòu)房者不得不增加預(yù)算才能買房。

Cooley的Michael?Garofolo表示：“那種害怕錯(cuò)過(guò)的心理正在發(fā)生改變?！?/p>

他指出，市場(chǎng)依舊強(qiáng)勁，但不再像過(guò)去那樣狂熱。

11月的掛牌房源數(shù)量激增，加上利率前景的變化，使購(gòu)房者面臨的競(jìng)爭(zhēng)減少，從而部分緩解了銷售環(huán)境。

Cao表示，上北岸市場(chǎng)逆勢(shì)而行。她推測(cè)，這可能是因?yàn)檩^富裕買家受利率變化的影響較小，而更實(shí)惠地區(qū)買家受到的影響更大。

她說(shuō)：“這個(gè)城區(qū)的市場(chǎng)非常健康?！辈⒀a(bǔ)充說(shuō)，本周末是夏季假期前最后一個(gè)大型銷售期。

拍賣師Jason?Keen表示，該房產(chǎn)引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)，可能有一些買家急于在圣誕節(jié)前買房。

本周，悉尼共有略少于1000套房產(chǎn)參與拍賣，較去年同期增長(zhǎng)約20%。

悉尼上周錄得全年最低清盤率，僅為56.1%。前一周為62.5%，在整個(gè)春季約為65%至70%，這表明市場(chǎng)仍較強(qiáng)，但并非“爆發(fā)式”增長(zhǎng)。

拍賣師Clarence?White表示，目前市場(chǎng)難以定義，因?yàn)楸憩F(xiàn)“參差不齊”，有些城區(qū)表現(xiàn)良好，另一些則舉步維艱。

他指出，這通常取決于買家承擔(dān)了多少債務(wù)?！澳切┮袚?dān)較高房貸的買家受利率變化影響更明顯，他們目前可能最謹(jǐn)慎?！?/p>

04

2026 澳洲商業(yè)地產(chǎn)五大預(yù)測(cè)：這類小眾資產(chǎn)將成投資爆款

2026 年，想要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域斬獲佳績(jī)的投資者，需要在資產(chǎn)類別和地理位置上采取精準(zhǔn)定位策略。鑒于明年降息次數(shù)仍存在不確定性，投資者需聚焦具有穩(wěn)定收益流的資產(chǎn)以驅(qū)動(dòng)回報(bào)。

農(nóng)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，與此同時(shí)，包括寄宿公寓、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)在內(nèi)的小眾資產(chǎn)也將在 2026 年迎來(lái)高光時(shí)刻。隨著 2025 年步入尾聲，以下是對(duì)未來(lái)一年商業(yè)地產(chǎn)的五大預(yù)測(cè)：

一、住宅式寄宿公寓：高收益小眾黑馬

昔日陰暗破敗的寄宿公寓已煥然一新，2026 年將吸引越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)投資者的關(guān)注。

精明的地產(chǎn)投資者正于首府城市中外環(huán)及區(qū)域城鎮(zhèn)，建造大型模塊化住宅，面向無(wú)力整租整套房屋的學(xué)生、新移民及季節(jié)性工人。這類公寓通常包含 5-7 間帶獨(dú)立衛(wèi)浴的可鎖單間，配套共享廚房和起居空間。

對(duì)于小規(guī)模投資者而言，“購(gòu)地建房” 是一種極具吸引力且成本可控的模式：例如，以 40 萬(wàn)澳元購(gòu)地、60 萬(wàn)澳元建房，項(xiàng)目建成并全部出租后，該房產(chǎn)將被歸類為商業(yè)地產(chǎn)（而非住宅地產(chǎn)）。單間按市場(chǎng)價(jià)出租，租金遠(yuǎn)高于整套房屋出租的收益，房產(chǎn)估值可升至 150 萬(wàn)澳元左右。開(kāi)發(fā)商隨后可利用資產(chǎn)凈值融資，啟動(dòng)新項(xiàng)目。

澳大利亞主要銀行已關(guān)注到這一趨勢(shì)，未來(lái)將更愿意為這類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資支持。

二、區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)：物流樞紐引領(lǐng)增長(zhǎng)

澳大利亞工業(yè)及物流設(shè)施的全國(guó)空置率低于 3%，市場(chǎng)需求火爆。但首府城市新建設(shè)施的土地限制，正推動(dòng)開(kāi)發(fā)商和投資者轉(zhuǎn)向交通便利的區(qū)域樞紐 —— 如新南威爾士州的伍倫貢（Wollongong）、紐卡斯?fàn)枺∟ewcastle）以及維多利亞州的吉朗（Geelong），這些地區(qū)是末端配送和區(qū)域分銷的理想選址。

區(qū)域中心的土地價(jià)格更低，為投資者降低了入場(chǎng)門檻。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，投資物流中心的核心收益來(lái)自租金增長(zhǎng)，而非資本化率壓縮。今年工業(yè)凈租金上漲約 4%，預(yù)計(jì)明年將保持這一漲幅。

總體而言，工業(yè)地產(chǎn)的投資基本面使其有望繼續(xù)成為當(dāng)前市場(chǎng)中最佳的防御性商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。作為收益驅(qū)動(dòng)型資產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中表現(xiàn)穩(wěn)健，同時(shí)受益于電子商務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)和供應(yīng)鏈韌性提升的雙重利好 —— 這一趨勢(shì)與全球工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯一致，供應(yīng)鏈現(xiàn)代化進(jìn)程正為物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期活力。

三、數(shù)據(jù)中心 + 冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)：高需求雙引擎

數(shù)據(jù)中心的投資價(jià)值已廣為人知：澳大利亞正崛起為區(qū)域云服務(wù)和人工智能基礎(chǔ)設(shè)施樞紐，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)超供應(yīng)。機(jī)構(gòu)租戶紛紛簽訂長(zhǎng)期租約，使數(shù)據(jù)中心轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂虚L(zhǎng)期穩(wěn)定收益流的類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

而冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)物流的投資潛力尚未被充分挖掘，卻是工業(yè)地產(chǎn)中高收益的細(xì)分領(lǐng)域。制藥企業(yè)（需存儲(chǔ)溫度敏感產(chǎn)品）和食品配送網(wǎng)絡(luò)，正為稀缺的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)空間展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

盡管建造這類設(shè)施的高成本勸退了許多開(kāi)發(fā)商和投資者，但也造就了供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，推高了投資收益率。通常，設(shè)施所有者會(huì)將空間劃分為小型倉(cāng)儲(chǔ)單元，出租給多家制藥和食品企業(yè)，進(jìn)一步提升收益水平。

四、資產(chǎn)改造再利用：成本更優(yōu)的替代方案

鑒于建筑成本居高不下，許多投資者開(kāi)始探索現(xiàn)有資產(chǎn)的改造再利用。

2026 年，首府城市中環(huán)郊區(qū)中適宜的 B 類和 C 類寫字樓，有望被改造為包含零售、辦公和住宅的混合用途空間，甚至被分割為 “男士工作室”（man caves）或小型工業(yè)單元；若樓層布局合適，投資者還可能將其改造為住宅公寓。

與冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)和寄宿公寓類似，這類資產(chǎn)若分割為小型空間出租（而非整租給單一租戶），可獲得租金溢價(jià)。

五、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)：蛋白質(zhì)需求驅(qū)動(dòng)價(jià)值攀升

亞洲市場(chǎng)對(duì)蛋白質(zhì)的強(qiáng)勁需求，將推動(dòng)澳大利亞北部 cattle 牧場(chǎng)的價(jià)值上漲。此外，盡管唐納德?特朗普總統(tǒng)曾加征關(guān)稅，但澳大利亞對(duì)美牛肉出口并未受影響 —— 截至 9 月的三個(gè)月內(nèi)，美國(guó)進(jìn)口了價(jià)值 16 億澳元的澳大利亞牛肉，同比增長(zhǎng) 26%。如今特朗普已取消對(duì)澳大利亞牛肉 10% 的關(guān)稅，出口貿(mào)易有望進(jìn)一步提振。

現(xiàn)有大型農(nóng)場(chǎng)主和高凈值投資者正加大土地持有力度，通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)獲取收益。耕地的市場(chǎng)需求也將持續(xù)旺盛：富裕投資者聚焦新南威爾士州西南部的里弗賴納（Riverina）和西澳大利亞州的小麥帶，布局中大型種植業(yè)務(wù)。與牧場(chǎng)投資類似，能夠通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)提升效率的投資者，將從耕地投資中獲得最大價(jià)值回報(bào)。

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