中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠真正實(shí)現(xiàn)止跌?

涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，無(wú)論是量?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)都很難，因?yàn)樯婕暗闹笜?biāo)特別多。

這里，我想分享一個(gè)指標(biāo) ——房地產(chǎn)市場(chǎng)馬力指數(shù)。

馬力指數(shù)，樓市波動(dòng)的潛在動(dòng)能

這個(gè)指標(biāo)是老楊創(chuàng)新的術(shù)語(yǔ)，在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)當(dāng)中有兩個(gè)核心指標(biāo)：

一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期景氣指數(shù)，它衡量的是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的波動(dòng)；

另一個(gè)指標(biāo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先景氣指數(shù)，它反映的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的一些外圍因素，類似經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境、房?jī)r(jià)泡沫等等。

我有個(gè)比喻，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的景氣指數(shù)像是馬車，領(lǐng)先指數(shù)呢？

是馬拉車，如果馬比較給力、跑得快，車自然也會(huì)跑得快，樓市就會(huì)進(jìn)入景氣周期，甚至非常繁榮；馬走得慢，那樓市就起不來(lái)；馬罷工了不走了，那樓市只能是下滑蕭條。

根據(jù)領(lǐng)先指數(shù)和當(dāng)期指數(shù)延伸出來(lái)的指標(biāo)，叫馬力指數(shù)，用來(lái)衡量馬拉車的力量和力度。

我們還是看圖吧，一目了然。

這是全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)馬力指數(shù)，時(shí)間是從 2018 年 1 月份開(kāi)始的，基本上可以分為兩段：

2018 年 10 月份之前，馬力值處于正值區(qū)間，說(shuō)明馬在拉車的時(shí)候出力了，跑得比較快，尤其是在 2015 年到 2017 年，馬力值比較大，拉動(dòng)樓市進(jìn)入了繁榮周期。

下半段是從 2018 年 10 月份開(kāi)始，馬力指數(shù)進(jìn)入到負(fù)值區(qū)間（零以下），說(shuō)明馬拉車的時(shí)候開(kāi)始放慢腳步了，負(fù)值到一定程度，意味著馬就不走了，甚至倒退了，到 2022 年底，馬力值達(dá)到最低點(diǎn)。

也可以認(rèn)為，2018 年 10 月份開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就慢慢失去了原動(dòng)力，但因?yàn)槭袌?chǎng)有慣性，而且會(huì)滋生泡沫，2018 年 10 月份到 2021 年7-8月份，樓市依然是比較繁榮的。

但過(guò)程中，全國(guó)中西部和東北地區(qū)的中小城市樓市率先降溫，而全國(guó)的大城市和東部的一些中小城市，樓市繁榮期持續(xù)到 2021 年夏天，這段時(shí)間樓市在漲，但是根基已經(jīng)不足了，尤其部分城市的房?jī)r(jià)暴漲成了無(wú)本之木，非常危險(xiǎn)。

看圖可知，從 2023 年以來(lái)，馬力值負(fù)值變小，并不意味著馬開(kāi)始出力拉車了，它只代表著影響樓市發(fā)展的負(fù)能量有所減少而已。

直到今年的七月份，馬力值翻紅了，走出了漫長(zhǎng)的 “冬季”。

馬力值的翻紅，就意味著馬開(kāi)始行動(dòng)了，開(kāi)始往前走了，有一股無(wú)形的力量在拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前只是馬拉車的初期，各位也不要高興太早！

按照過(guò)去的規(guī)律，馬力值翻紅之后要持續(xù)一段時(shí)間，而且數(shù)值攀升到一定程度，才能夠真正拉動(dòng)樓市出現(xiàn)復(fù)蘇、走出低谷。

我們站在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可以說(shuō)是有壞消息，也有好消息：壞消息是房地產(chǎn)市場(chǎng)依然持續(xù)低迷，而且非常低迷，還在繼續(xù)往下走；好消息是影響樓市上下波動(dòng)的核心力量 —— 那股我們看不見(jiàn)的無(wú)形力量已經(jīng)走出 “冬季” 了，這股力量將會(huì)拉動(dòng)中國(guó)樓市慢慢走出低谷，只不過(guò)還需要一段時(shí)間。

以上，我們通過(guò)這個(gè)視角分析了全國(guó)樓市。

接下來(lái)，再找兩個(gè)城市看看具體表現(xiàn)。

深圳樓市，上升動(dòng)能較弱

我們的系統(tǒng)既兼顧全國(guó)總體走勢(shì)，又覆蓋了 50 個(gè)城市，每個(gè)城市都有相關(guān)的指標(biāo)。

我們先分析一下深圳吧，因?yàn)樯钲谑且痪€城市，是全國(guó)的領(lǐng)頭羊，而且深圳的鄰居香港的樓市今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

如果憑直覺(jué)，很多人覺(jué)得深圳樓市應(yīng)該往上走了，跟著香港一起往上走。

但實(shí)際來(lái)看，去年九月底之后，深圳樓市有一波強(qiáng)反彈，遺憾的是持續(xù)時(shí)間太短，今年二季度以來(lái)又不行了，又往下墜了。

核心原因是什么呢？

我們就來(lái)診斷一下深圳樓市的兩個(gè)指數(shù)：

紅線是當(dāng)期指數(shù)，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行變化。2021 年下半年，深圳樓市的當(dāng)期指數(shù)就已經(jīng)翻綠了；去年九月底之后有一波強(qiáng)反彈，有幾個(gè)月翻紅了，但今年二季度以來(lái)又往下走，目前處于偏低迷狀態(tài)，但景氣度要比 2024 年前三季度高一點(diǎn)。

藍(lán)線是深圳樓市的馬力指數(shù)，其實(shí)早在 2018 年 5 月份，深圳的馬力指數(shù)就已經(jīng)翻綠了，進(jìn)入到負(fù)值區(qū)間。

2019 年下半年到 2021 年上半年，深圳樓市的繁榮其實(shí)是沒(méi)有基本面支撐的，純粹是泡沫現(xiàn)象。

截止到今年 11 月份，深圳的當(dāng)期指數(shù)和馬力指數(shù)粘合了，但目前馬力指數(shù)負(fù)值依然比較大。

就當(dāng)前來(lái)看，深圳樓市出現(xiàn)明顯上漲的概率不大，因?yàn)轳R力指數(shù)不夠強(qiáng)；到了明年，馬力指數(shù)應(yīng)該會(huì)高于當(dāng)期指數(shù)，屆時(shí)深圳樓市企穩(wěn)的概率大增。

通俗地講，目前深圳樓市復(fù)蘇的動(dòng)能不足，支撐力不夠，馬還沒(méi)有真正開(kāi)始拉車。

一年之后，尤其是一年半之后，我估計(jì)深圳樓市往上走的能量就會(huì)比較明顯了。

重慶樓市，進(jìn)一步惡化已無(wú)空間

我們?cè)賮?lái)看看西部大城市重慶。

重慶樓市的技術(shù)形態(tài)跟深圳不太一樣，目前重慶的當(dāng)期景氣指數(shù)（反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度）比深圳更低迷。

但是重慶的馬力指數(shù)已經(jīng)翻紅幾個(gè)月了，也就是說(shuō)，重慶樓市的 “馬” 已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月開(kāi)始出力、往前走了。

在這樣的背景之下，我估計(jì)重慶樓市目前的景氣度處于本輪調(diào)整的最低谷了，半年之后，或者一年之后應(yīng)該會(huì)走出最低谷。

這意味著，雖然重慶的城市能級(jí)要低于深圳，樓市復(fù)蘇的節(jié)點(diǎn)也會(huì)晚于深圳，而且重慶樓市的低迷程度超過(guò)深圳，但是因?yàn)轳R力指數(shù)已經(jīng)翻紅了，重慶樓市的景氣度再往下走就很難了，因?yàn)橛辛死瓌?dòng)力量，“馬” 開(kāi)始拉車了。

今天分析的指標(biāo)，不知道各位有沒(méi)有聽(tīng)明白，雖然指數(shù)有點(diǎn)復(fù)雜，但我想通過(guò)看圖還是容易理解的。

如果有些房企朋友們想要更多地了解其他城市的馬力值及市場(chǎng)走勢(shì)，可以私信老楊。