中國房地產市場何時能夠真正實現止跌?

涉及到房地產市場的預測，無論是量價走勢預測都很難，因為涉及的指標特別多。

這里，我想分享一個指標 ——房地產市場馬力指數。

馬力指數，樓市波動的潛在動能

這個指標是老楊創(chuàng)新的術語，在我們的房地產市場機會與風險監(jiān)測系統(tǒng)當中有兩個核心指標：

一個是房地產市場的當期景氣指數，它衡量的是房地產市場本身的波動；

另一個指標是房地產市場的領先景氣指數，它反映的是影響房地產市場變化的一些外圍因素，類似經濟環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境、房價泡沫等等。

我有個比喻，房地產市場本身的景氣指數像是馬車，領先指數呢？

是馬拉車，如果馬比較給力、跑得快，車自然也會跑得快，樓市就會進入景氣周期，甚至非常繁榮；馬走得慢，那樓市就起不來；馬罷工了不走了，那樓市只能是下滑蕭條。

根據領先指數和當期指數延伸出來的指標，叫馬力指數，用來衡量馬拉車的力量和力度。

我們還是看圖吧，一目了然。

這是全國的房地產市場馬力指數，時間是從 2018 年 1 月份開始的，基本上可以分為兩段：

2018 年 10 月份之前，馬力值處于正值區(qū)間，說明馬在拉車的時候出力了，跑得比較快，尤其是在 2015 年到 2017 年，馬力值比較大，拉動樓市進入了繁榮周期。

下半段是從 2018 年 10 月份開始，馬力指數進入到負值區(qū)間（零以下），說明馬拉車的時候開始放慢腳步了，負值到一定程度，意味著馬就不走了，甚至倒退了，到 2022 年底，馬力值達到最低點。

也可以認為，2018 年 10 月份開始，房地產市場的繁榮就慢慢失去了原動力，但因為市場有慣性，而且會滋生泡沫，2018 年 10 月份到 2021 年7-8月份，樓市依然是比較繁榮的。

但過程中，全國中西部和東北地區(qū)的中小城市樓市率先降溫，而全國的大城市和東部的一些中小城市，樓市繁榮期持續(xù)到 2021 年夏天，這段時間樓市在漲，但是根基已經不足了，尤其部分城市的房價暴漲成了無本之木，非常危險。

看圖可知，從 2023 年以來，馬力值負值變小，并不意味著馬開始出力拉車了，它只代表著影響樓市發(fā)展的負能量有所減少而已。

直到今年的七月份，馬力值翻紅了，走出了漫長的 “冬季”。

馬力值的翻紅，就意味著馬開始行動了，開始往前走了，有一股無形的力量在拉動房地產市場。

目前只是馬拉車的初期，各位也不要高興太早！

按照過去的規(guī)律，馬力值翻紅之后要持續(xù)一段時間，而且數值攀升到一定程度，才能夠真正拉動樓市出現復蘇、走出低谷。

我們站在當前的時間節(jié)點，可以說是有壞消息，也有好消息：壞消息是房地產市場依然持續(xù)低迷，而且非常低迷，還在繼續(xù)往下走；好消息是影響樓市上下波動的核心力量 —— 那股我們看不見的無形力量已經走出 “冬季” 了，這股力量將會拉動中國樓市慢慢走出低谷，只不過還需要一段時間。

以上，我們通過這個視角分析了全國樓市。

接下來，再找兩個城市看看具體表現。

深圳樓市，上升動能較弱

我們的系統(tǒng)既兼顧全國總體走勢，又覆蓋了 50 個城市，每個城市都有相關的指標。

我們先分析一下深圳吧，因為深圳是一線城市，是全國的領頭羊，而且深圳的鄰居香港的樓市今年以來房價持續(xù)上漲。

如果憑直覺，很多人覺得深圳樓市應該往上走了，跟著香港一起往上走。

但實際來看，去年九月底之后，深圳樓市有一波強反彈，遺憾的是持續(xù)時間太短，今年二季度以來又不行了，又往下墜了。

核心原因是什么呢？

我們就來診斷一下深圳樓市的兩個指數：

紅線是當期指數，反映房地產市場的運行變化。2021 年下半年，深圳樓市的當期指數就已經翻綠了；去年九月底之后有一波強反彈，有幾個月翻紅了，但今年二季度以來又往下走，目前處于偏低迷狀態(tài)，但景氣度要比 2024 年前三季度高一點。

藍線是深圳樓市的馬力指數，其實早在 2018 年 5 月份，深圳的馬力指數就已經翻綠了，進入到負值區(qū)間。

2019 年下半年到 2021 年上半年，深圳樓市的繁榮其實是沒有基本面支撐的，純粹是泡沫現象。

截止到今年 11 月份，深圳的當期指數和馬力指數粘合了，但目前馬力指數負值依然比較大。

就當前來看，深圳樓市出現明顯上漲的概率不大，因為馬力指數不夠強；到了明年，馬力指數應該會高于當期指數，屆時深圳樓市企穩(wěn)的概率大增。

通俗地講，目前深圳樓市復蘇的動能不足，支撐力不夠，馬還沒有真正開始拉車。

一年之后，尤其是一年半之后，我估計深圳樓市往上走的能量就會比較明顯了。

重慶樓市，進一步惡化已無空間

我們再來看看西部大城市重慶。

重慶樓市的技術形態(tài)跟深圳不太一樣，目前重慶的當期景氣指數（反映房地產市場景氣度）比深圳更低迷。

但是重慶的馬力指數已經翻紅幾個月了，也就是說，重慶樓市的 “馬” 已經連續(xù)幾個月開始出力、往前走了。

在這樣的背景之下，我估計重慶樓市目前的景氣度處于本輪調整的最低谷了，半年之后，或者一年之后應該會走出最低谷。

這意味著，雖然重慶的城市能級要低于深圳，樓市復蘇的節(jié)點也會晚于深圳，而且重慶樓市的低迷程度超過深圳，但是因為馬力指數已經翻紅了，重慶樓市的景氣度再往下走就很難了，因為有了拉動力量，“馬” 開始拉車了。

今天分析的指標，不知道各位有沒有聽明白，雖然指數有點復雜，但我想通過看圖還是容易理解的。

如果有些房企朋友們想要更多地了解其他城市的馬力值及市場走勢，可以私信老楊。