（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張先生與李女士育有三子：長子張建國、次子張建軍、三子張建民。張先生于2012年去世，李女士于2021年去世。

2007年，因舊城改造，張先生一家位于某胡同的房產(chǎn)被拆遷。張先生、張建國、張建軍三人各自作為獨立被拆遷人，分別與乙公司簽訂拆遷協(xié)議，并各自取得經(jīng)濟適用房購房資格。

2008年，張先生以自己名義與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買一號房屋（707室），總價近30萬元。該房屋于2011年登記在張先生名下。

張建軍主張：

實際是他借用父親張先生的購房資格購買了一號房屋，全部房款、契稅、物業(yè)費、裝修費均由其支付，且自2013年起一直居住至今。雙方存在口頭“借名買房”約定，房屋應(yīng)歸其所有。

張先生去世后，張建軍多次要求大哥張建國、弟弟張建民配合過戶，均遭拒絕。二人認為：

一號房屋登記在父親名下，屬于父母遺產(chǎn)；

張建軍僅是代繳費用，有公證書證明系受父親委托；

父母生前從未同意過戶，張建軍還在2017年人民調(diào)解中簽字同意母親處置該房。

此外，另有一套登記在張建軍名下的二號房屋，2023年經(jīng)法院A號調(diào)解書確認為父母遺產(chǎn)，由張建國補償張建軍143萬元后過戶。

張建軍遂起訴，請求確認其與父親存在借名買房關(guān)系，并判令兩兄弟協(xié)助將一號房屋過戶至其名下。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認張建軍與張先生就一號房屋存在借名買房合同關(guān)系；

二、張建國、張建民于判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助張建軍辦理一號房屋過戶手續(xù)。

法院說理

本案核心爭議：父子之間是否存在借名買房合意？

法院綜合全案證據(jù)，從四方面認定借名關(guān)系成立：

1. 雙方均有獨立購房資格，具備“互換”基礎(chǔ)

張先生與張建軍在同一天各自簽署拆遷協(xié)議，分別取得經(jīng)適房指標，說明兩人均可獨立購房，不存在“必須借用”情形，但正因如此，互換指標更顯合理。

2. 出資、裝修、長期居住均由張建軍完成

購房款、契稅、物業(yè)費、水電費等全部由張建軍支付；

房屋交付后由其裝修并連續(xù)居住十余年；

相關(guān)票據(jù)、入住通知、繳費憑證均由其持有——符合“實際權(quán)利人”特征。

3. 另一套房（二號房屋）已按遺產(chǎn)處理，反向印證一號房屋非遺產(chǎn)

登記在張建軍名下的二號房屋，在2023年A號調(diào)解書中被認定為父母遺產(chǎn)并作價分割；

若一號房屋也是遺產(chǎn)，家庭完全可在同一調(diào)解中一并處理，但各方未提及，側(cè)面說明家庭內(nèi)部認可一號房屋歸屬張建軍。

4. 人民調(diào)解記錄未否定借名關(guān)系

2017年調(diào)解中，張建軍雖同意母親“處置”房產(chǎn)，但未明確放棄所有權(quán)，且調(diào)解卷宗無最終處置結(jié)果；

結(jié)合錄音、付款憑證等，法院認為其當時系配合家庭協(xié)商，非承認房屋為遺產(chǎn)。

至于張建國提交的“委托公證書”，法院認為：

公證僅證明張先生曾委托張建軍代繳費用，不能否定雙方此前關(guān)于房屋歸屬的真實約定。委托行為與借名買房可并存。

綜上，法院認定借名買房關(guān)系成立，繼承人應(yīng)履行過戶義務(wù)。

律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，關(guān)鍵提醒：

借名買房即使無書面合同，也可通過出資+占有+資格背景綜合認定；

父子、兄弟間借名更需留痕：保留付款憑證、溝通記錄、居住證明至關(guān)重要；

繼承人不得以“不知情”對抗真實權(quán)利人：若借名關(guān)系成立，房屋不屬于遺產(chǎn)；

人民調(diào)解中的表態(tài)不等于放棄產(chǎn)權(quán)：需結(jié)合上下文判斷真實意思；

經(jīng)濟適用房借名存在政策風(fēng)險，但若已滿五年且能證明真實權(quán)屬，法院仍可能支持過戶。

涉及借名買房、繼承過戶、家庭房產(chǎn)確權(quán)等糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免“住著房子卻拿不到證”。