來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 黎浩然

圖片來源 · 凱德投資

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)從 “增量擴(kuò)張” 邁入 “存量提質(zhì)” 的深水區(qū)，一場關(guān)于價(jià)值創(chuàng)造模式的革命正在悄然發(fā)生。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月底國內(nèi)已開業(yè)商場（購物中心+獨(dú)立百貨+奧特萊斯）有近7000個(gè)，其中超7成項(xiàng)目處在C/D級，低效資產(chǎn)盤活成為行業(yè)核心訴求。與此同時(shí)，消費(fèi)需求呈現(xiàn) “品質(zhì)化、場景化、社群化” 的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營模式難以跟上市場變化。

敏銳捕捉這一趨勢，凱德投資將“管理輸出”作為新增長引擎，朝著“資產(chǎn)價(jià)值管理伙伴”邁出關(guān)鍵一步。

對此，凱德投資集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富表示，“管理輸出是我們的一項(xiàng)全球策略。我們希望把我們的多元產(chǎn)品能力和全球資源應(yīng)用到管理輸出項(xiàng)目中，與合作伙伴共贏，為消費(fèi)者帶來更多元的商業(yè)體驗(yàn)。”

凱德投資以“產(chǎn)品 + 能力” 雙重優(yōu)勢證明：管理輸出的核心不是品牌授權(quán)，而是將資管及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為可復(fù)制、可落地的價(jià)值創(chuàng)造能力。

01.

多產(chǎn)品線精準(zhǔn)卡位：

全場景覆蓋與可復(fù)制能力的雙重突破

近日，凱德投資正式推出“來福士?界”與 “凱德壹中心”兩大新品牌，進(jìn)一步豐富了其商業(yè)矩陣。

來福士?界：

城市靈感新地標(biāo)（Experiential Destination）

來福士?界定位于城市級靈感地標(biāo)，在傳承來福士品牌DNA的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新呈現(xiàn)“五大新界面 × 四大消費(fèi)體驗(yàn)場景”。

來福士?界的產(chǎn)品理念直指城市存量資產(chǎn)“同質(zhì)化、體驗(yàn)單一” 的行業(yè)痛點(diǎn)，通過場景革新、業(yè)態(tài)重構(gòu)，接入生活中的多元界面，滿足新一代消費(fèi)者對多元體驗(yàn)、情緒價(jià)值和生活方式的追求。

凱德壹中心：

新型城市微中心（Micro City Center）

凱德壹中心面向周邊3-5km的新中產(chǎn)家庭、白領(lǐng)人群，以 “一站式全品類綜合服務(wù)，便捷、幸福的在地生活方式，與社群的愉悅互動(dòng)” 三大場景為核心，打造 “城市微中心”。

該產(chǎn)品線精準(zhǔn)契合“區(qū)域型商業(yè)” 的升級剛需—— 大量傳統(tǒng)社區(qū) Mall 面臨業(yè)態(tài)陳舊、客群流失的困境，可提供更貼近本地社群實(shí)際需求的解決方案。

新產(chǎn)品線的推出，正是基于凱德對消費(fèi)市場的長期趨勢洞察。凱德投資（中國）商業(yè)管理董事總經(jīng)理及負(fù)責(zé)人盧志昇在接受贏商網(wǎng)采訪時(shí)表示，“中國消費(fèi)市場正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，新消費(fèi)觀將重塑商業(yè)生態(tài)。”

據(jù)盧志昇觀察，如今消費(fèi)者呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)，一是“理性且自我”，愿意把更多錢花在無形的服務(wù)和體驗(yàn)上，以獲得快樂和個(gè)人成就感；二是“興趣與認(rèn)同”，冷冰冰的傳統(tǒng)盒子商業(yè)不再有吸引力，需要通過“關(guān)系及場景驅(qū)動(dòng)”，讓消費(fèi)者在這里遇見興趣、連接社群、收獲認(rèn)同感，消費(fèi)是自然發(fā)生的結(jié)果。

從“來福士?界”與 “凱德壹中心”來看，都是劍指“創(chuàng)造真正值得停留的消費(fèi)場景”，讓消費(fèi)者愿意來、停留更久。

疊加兩大新產(chǎn)品線后，凱德形成了涵蓋三大類別、五大品牌的多元化產(chǎn)品矩陣，實(shí)現(xiàn)了“市場全覆蓋、差異化競爭”的雙重突破。

■“多元市場覆蓋”：構(gòu)建全場景商業(yè)矩陣

通過矩陣化布局捕捉不同層級的市場需求，實(shí)現(xiàn)“全客群 + 全場景” 無縫覆蓋；同時(shí)，不同產(chǎn)品線適配不同區(qū)域的發(fā)展特征和客群定位，強(qiáng)化 “抗周期與跨區(qū)域復(fù)制” 能力，讓其在市場周期中保持穩(wěn)健增長。

■“差異化產(chǎn)品包”：形成可復(fù)制的產(chǎn)品模型

以差異化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭，既提高了“場景適配性”，也更具靈活性，從而降低 “合作決策成本”，讓業(yè)主方清晰感知，為規(guī)�；瘮U(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

盧志昇介紹說，未來的管理輸出項(xiàng)目，將綜合評估項(xiàng)目所在城市能級、區(qū)位特點(diǎn)、周邊客群畫像等核心要素，匹配合適的品牌，為業(yè)主量身定制。

凱德的多元化產(chǎn)品路徑絕非簡單的 “品牌擴(kuò)容”，而是通過差異化突圍、核心能力放大，將其超過30年積累的操盤經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為可復(fù)制、可落地、可增值的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案，為實(shí)現(xiàn)管理輸出的規(guī)�；鲩L打下基石。

02.

核心能力驅(qū)動(dòng)：

精細(xì)化運(yùn)營與全周期資管的護(hù)城河

如果多產(chǎn)品線矩陣是管理輸出的“前端武器”，那么“精細(xì)化運(yùn)營”與 “全周期資產(chǎn)管理”則是凱德投資不可復(fù)制的核心護(hù)城河。

精細(xì)化運(yùn)營：

從“空間管理” 到 “生態(tài)協(xié)同”

凱德不僅能夠提供體系化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理服務(wù)，包括招商、市場推廣、物業(yè)管理等全流程管控，更以其獨(dú)特優(yōu)勢為合作方賦能：

■平臺價(jià)值共享

據(jù)悉，凱德投資目前在中國擁有超過10,000個(gè)零售租約，涵蓋4,600多個(gè)品牌，品牌池持續(xù)擴(kuò)容。同時(shí)，凱德還助力泡泡瑪特等近 60 個(gè)中國品牌出海。其全球資源賦能的租賃體系，得益于凱德投資的國際化布局和多市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

依托“T?R?E” 價(jià)值循環(huán)體系，即連接租戶(Tenants)、零售生態(tài)伙伴(Retail Partners)與凱德資源平臺(Ecosystem)，凱德的自有運(yùn)營平臺與豐富的品牌資源庫，一方面為項(xiàng)目運(yùn)營提供充足彈藥，持續(xù)煥新；另一方面為品牌的增長賦能, 形成長期共贏的正循環(huán)。

■數(shù)字化賦能

敏銳地捕捉數(shù)智化趨勢，凱德早在2015年就推出了“凱德星”數(shù)字化平臺，經(jīng)過十年的深耕，現(xiàn)已連接超10,000家商戶、超2,200萬會員和微信粉絲，可從客戶引流、運(yùn)營提效、招商賦能等維度，為項(xiàng)目運(yùn)營提供全流程數(shù)字化支撐。在實(shí)現(xiàn)客戶精準(zhǔn)洞察的同時(shí)，降低項(xiàng)目運(yùn)營成本。

■多元資產(chǎn)協(xié)同

不僅在商業(yè)地產(chǎn)界擁有響亮名號，凱德在辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店及公寓等領(lǐng)域都有數(shù)十年的深入布局，并且在每個(gè)賽道都建立了成熟的運(yùn)營體系和強(qiáng)大品牌。

這使得凱德投資的管理輸出不局限于購物中心，而能夠依托其一體化運(yùn)營平臺，實(shí)現(xiàn)多元資產(chǎn)間的協(xié)同發(fā)展，為業(yè)主提供多元業(yè)態(tài)場景的解決方案。

如盧志昇所說：“我們希望以多元形態(tài)的生態(tài)，全面覆蓋不同階段的生活與消費(fèi)需求，為不同項(xiàng)目注入更完整的場景生命力�！�

▲ 圖片來源：凱德投資（左右滑動(dòng)，查看更多）

全周期資管：

從 “穩(wěn)健回報(bào)” 到 “資產(chǎn)增值”

著眼于長期收益與價(jià)值增長，凱德投資的資管模式，打破了傳統(tǒng)商管“重運(yùn)營、輕規(guī)劃” 的局限，形成覆蓋資產(chǎn)全生命周期的閉環(huán)服務(wù)。

項(xiàng)目前期，基于深入市場洞察的精準(zhǔn)項(xiàng)目定位、動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃是操盤的起點(diǎn)，也為后期成功運(yùn)營奠定關(guān)鍵基石。

盧志昇表示：“在選擇輸出管理項(xiàng)目時(shí)，更傾向于未建成項(xiàng)目。這樣能夠提前介入項(xiàng)目定位和規(guī)劃，幫業(yè)主方減少試錯(cuò)成本，避免不必要的資源浪費(fèi)。畢竟面包無法變回面粉。”

在運(yùn)營階段，通過適時(shí)的資產(chǎn)升級改造（AEI），持續(xù)提升運(yùn)營表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升。

不管是動(dòng)線優(yōu)化、布局重構(gòu)，還是品牌煥新、街區(qū)打造，系統(tǒng)化、有節(jié)奏的調(diào)改貫穿于凱德所有項(xiàng)目的全生命周期，驅(qū)動(dòng)其內(nèi)生增長。

在凱德的資管全鏈條中，退出是關(guān)鍵一環(huán)，也是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的必然要求。從成功運(yùn)作近20年的凱德中國信托（CLCT），到今年9月在上交所上市華夏凱德商業(yè)REIT，凱德投資成功實(shí)現(xiàn)海外成熟模式在中國的落地，跑通了人民幣“募投管退”全路徑。

在精細(xì)化運(yùn)營與全周期資管的雙引擎下，前者解決 “運(yùn)營如何提質(zhì)” 的落地問題，后者破解 “資產(chǎn)如何增值”的核心訴求。

03.

“管理輸出”模式下的價(jià)值重構(gòu)

凱德投資瞄準(zhǔn)管理輸出，背后是 “能力產(chǎn)品化、資源平臺化”的商業(yè)戰(zhàn)略升級。

• 能力產(chǎn)品化：將30余年積累的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，通過多產(chǎn)品線適配不同場景；

• 資源平臺化：整合全球資源、數(shù)字化平臺、資本化路徑，打造開放平臺，為業(yè)主方提供 “超出管理本身” 的定制化服務(wù)

對于未來的展望，盧志昇總結(jié)為：“與志同道合的合作伙伴，以追求長期價(jià)值為共同目標(biāo)，實(shí)現(xiàn) ‘城市發(fā)展、業(yè)主收益、消費(fèi)者體驗(yàn)’ 的多方共贏�！�

隨著凱德投資這樣的專業(yè)資管玩家下場，行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式將從 “重資產(chǎn)比拼” 轉(zhuǎn)向 “資管能力競爭”。單純依賴品牌與規(guī)模擴(kuò)張的托管模式不再有效，競爭將回歸到資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)——NOI、估值與現(xiàn)金流。

輕資產(chǎn)的核心不是變得更輕，而是更專業(yè)的資管能力，而這恰恰是凱德投資最硬核的武器。望向未來，一條帶有鮮明“凱德范式”的管理輸出新路，已然開啟，徐徐向前。

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