“繼承房子再出售，必須繳納全額交20%個人所得稅？那我200萬的房子，豈不是要交稅40萬？這是不是太夸張了吧！”

不少人一談到繼承房子要交稅這事，就感覺坐立不安，要知道，全國40%以上城鎮(zhèn)家庭擁有兩套甚至頂多房子，如果這是真的，他們能踏實嗎？

別急，先澄清一點：繼承房子再出售，確實可能要交個人所得稅，稅率20%也是真的——但這個稅并不是按你賣房的總價來算的，而且還有很多情況可以免稅。

01.繼承交稅相關(guān)規(guī)定

首先肯定的告訴大家，不僅繼承房子再出售，會涉及到個人所得稅，如果是贈予的房子，出售時也會涉及到這個稅收。

法規(guī)依據(jù)：

根據(jù)2006年發(fā)布的，《國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

也就是說，繼承房子、接受贈予的房子以后：

①自己住、不賣：完全不用交這個稅。

②只有當你出售時，才會涉及這筆個稅

但是，稅額＝（賣房收入 - 房子當初的購買成本 - 相關(guān)費用）x 20%

另注意， “當初的購買成本”＝你父母當年買這套房花了多少錢。

02.有沒有辦法不用交這個稅？

有，只要同時滿足“滿五唯一”。

①“滿五”：從你父母買房的時間開始算，房子已經(jīng)滿5年。（即使是你后來才繼承，購房時間也按父母當初買的時候算。）

政策依據(jù)：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）：

個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。

其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。

②“唯一”：這套房子是你名下唯一的住房。

政策依據(jù)：在《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)規(guī)定：

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

總的來說，只要賣房時同時符合這兩個條件，繼承的房子再出售就免征20%的個人所得稅。

03.如果不滿足“滿五唯一”，稅怎么算？

如果繼承房子不符合“滿五唯一”免稅條件，就要交20%個稅，但不是按賣房總價來交，而是按差額交！

政策依據(jù)：根據(jù)財政部、國家稅務總局《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》〔2009〕78號文中已經(jīng)明確規(guī)定，上述政策廢止，按照以下方式計征個稅：

受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

也就是說：應納稅所得額＝（賣出價 － 當初買入價 － 賣房過程中的稅費）× 20%

比如，當初老爹買房100萬，繼承賣房價200萬，各項費用1.8萬，最后繼承賣房需要繳的個稅：

(200萬-100萬-1.8)萬×20%＝19.64萬

也就是20%個稅不是“全額征收”，而是“差額征收”。

04.繼承賣房可能存在的問題和應對

問：父母當年買得便宜，現(xiàn)在房價漲了很多，差額很大，稅還是很高怎么辦？

答：這種情況如果能夠查到當初的購房成本，差額稅確實要交。但有些地方如果憑證丟失，可能允許按賣房總價的1%來交稅，這比20%的差額稅低很多。（具體看當?shù)卣撸?/p>

問：找不到父母當年的購房發(fā)票，不知道成本怎么辦？

答：可以咨詢當?shù)囟悇站?，有些情況下可按總價的1%核定繳稅。當然，最好的方式還是盡量讓房子滿足 “滿五唯一”。

問：房子“滿五”了，但不是我的“唯一住房”怎么辦？

答：這里有三種情況：

①如果不打算買，就不會涉及這個稅；

②如果打算賣，可以考慮過戶給名下沒房的子女再出售（注意，這里贈與可能涉及其他稅費，需綜合計算是否劃算）。

③還有一個辦法：父母在世時通過 “買賣”方式 將房子過戶給你，這樣將來你再賣房時，購房時間可以從過戶時重新算，可能更容易滿足“滿五唯一”，但需要繳納契稅等費用，總體可能比繼承后交的個稅更劃算。

04.父母擔心過戶后沒保障？可以設置“居住權(quán)”

如果父母擔心房子過早過戶給子女，可能被趕出家門等，導致自己未來沒地方住，可以在買賣過戶的同時，為自己登記“永久居住權(quán)”。

有了居住權(quán)，哪怕房子以后被子女賣掉、抵押或出租，父母依然有權(quán)一直住下去，因為法律會保障其居住權(quán)益，這樣一來，既降低了未來的稅費，也消除了老人的后顧之憂。

政策依據(jù)：根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定：居住權(quán)是指居住權(quán)人按合同約定或遺囑，對他人的住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)，需登記設立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承，期限屆滿或居住權(quán)人死亡時消滅。

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