等待拍賣的蘇陜國際金融中心 中房君/攝

石青玲/發(fā)自西安

在西安浐灞生態(tài)區(qū)的灞河畔，兩棟已褪去腳手架、主體裸露的超高層雙子塔，以沉默的姿態(tài)矗立了整整十年，它們曾是區(qū)域金融夢想的載體——蘇陜國際金融中心，如今卻是一道備受矚目的“城市傷疤”。

近日，阿里資產(chǎn)交易平臺發(fā)布了《（破）陜西中登投資有限公司土地使用權、蘇陜國際金融中心在建工程項目及工程物資等》，意味著蘇陜國際金融中心再次被擺上了貨架。

這并非該項目首次尋求“重生”。早在2018年、2021年、2022年，蘇陜國際金融中心就曾多次傳出擬被接手的消息，但因價格未談攏，始終未能成交。不過，此次拍賣不同于以往的“自救式處置”，而是陜西中登投資破產(chǎn)清算后的法定程序。這意味著，若無人競價，項目將以評估價成交。

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停工近10年

蘇陜國際金融中心走上拍賣席，直接原因是其開發(fā)主體陜西中登投資進入破產(chǎn)清算。

公開信息顯示，西安市中級人民法院于2019年2月裁定受理陜西中登投資破產(chǎn)清算一案，2022年曾嘗試重整但未能成功，最終于2024年12月26日裁定終止重整程序并宣告該公司破產(chǎn)，其核心資產(chǎn)自然進入司法處置流程。

這場危機源于“中登系”房企的盲目擴張。1998年，成立于上海的中登集團將發(fā)展中心轉移至西安，成為最早一批“東企西進”的代表，它最早涉足的業(yè)務為石油化工，直到2001年才開始跨界進軍地產(chǎn)，首個項目便是位于未央湖旁的美式別墅。

2003年，中登集團以9800萬元競得西安經(jīng)開區(qū)71畝土地，這被稱為“北城第一拍”，中登由此在西安地產(chǎn)界嶄露頭角。此后十余年間，中登集團以房地產(chǎn)和石油化工為雙引擎，業(yè)務版圖擴展至銀川、渭南等地，累計開發(fā)房地產(chǎn)面積超300萬平方米，一時風頭無兩，其中西安城北板塊始終是中登布局的重點。

隨著財富的快速積累，2009年至2015年，中登集團創(chuàng)始人宋玉慶連續(xù)7年上榜胡潤百富榜，2014年更是以34億元的身價位列陜西第二。2007年起，西安啟動大規(guī)模城中村改造，嗅到機遇的中登集團同時上馬十里鋪、牛王廟、尤家莊、全家村等城改項目。

與此同時，2009年，陜西中登實業(yè)集團取得灞河畔60.159畝商業(yè)用地。根據(jù)規(guī)劃，蘇陜國際金融中心規(guī)劃總建筑面積24.78萬平方米，總投資約12億元，定位為集銀行、證券、律所等金融機構于一體的綜合服務平臺。彼時，宋玉慶謀劃以“蘇陜合作”為項目背書，在此地復制一個金融地標。

始料未及的是，2014年，西安房地產(chǎn)市場進入下行周期，疊加城改項目持續(xù)占用巨額資金，中登集團的資金鏈首次出現(xiàn)明顯緊張，蘇陜國際金融中心也隨之停工。

2016年，昆侖信托一筆4.37億元的債務提前到期，成為壓垮項目的最后一根稻草，蘇陜國際金融中心因無錢續(xù)建正式停工，并陷入長期法務糾紛。

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“重生”不易

項目現(xiàn)狀

中房君實地探訪了解到，這座規(guī)劃中的“金融地標”目前處于半建成狀態(tài)。

據(jù)了解，項目建設過程中經(jīng)歷了重大規(guī)劃調(diào)整，原本設計高度為153.4米的雙子塔，因2022年的限高政策要求，于2023年6月至2024年8月實施拆降工程，將32至37層拆除，最終保留至32層。

2015年1月全面停工至今，目前主體結構已完工，幕墻部分安裝完成，但因后續(xù)拆降工程，部分已裝幕墻被拆除，建筑內(nèi)部僅完成少量砌體工程和管道預埋，電梯、空調(diào)等關鍵機電設備均未安裝。

根據(jù)拍賣文件，該標的物評估價與起拍價均定為7.48億元，競買人需繳納7481萬元保證金方可參與競拍，這一價格較開發(fā)商中登集團此前16.5億元的一期投入，已折價超五成。按可售面積計算，每平方米起拍單價不足3000元，在所處核心地段堪稱“地板價”。

價格之外，區(qū)位也是蘇陜國際金融中心的一大優(yōu)勢。拿地之初，浐灞生態(tài)區(qū)才剛剛開發(fā)，這里還是一片荒蕪；如今，項目周邊已被成片的高端酒店和企業(yè)總部大樓包圍，3號線也已經(jīng)開通運營。

政策層面也迎來利好。今年政府工作報告首次提出“好房子”概念，將盤活存量用地和商辦用房列為重點，為全國存量資產(chǎn)處置指明方向。住建部明確按市場化、法治化原則“一樓一策”分類處置，通過三級工作專班壓實各方責任，對符合條件項目納入融資“白名單”，對資不抵債項目加快破產(chǎn)重整或清算，優(yōu)先維護購房人權益。

政策指引下，今年以來有多個城市地標迎來盤活機遇，如天津117大廈、成都綠地蜀峰大廈等。不過，在業(yè)內(nèi)看來，蘇陜國際金融中心此次能否“重生”，仍然困難重重。

“產(chǎn)權與權利瑕疵風險、現(xiàn)狀與質量瑕疵風險、稅費與費用超支風險等都是需要競買人承擔的。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，拆降后的建筑需符合現(xiàn)行規(guī)劃、消防、抗震等新標準，這可能與原設計可能沖突；開發(fā)主體能否變更為競得人、是否需房地產(chǎn)開發(fā)資質，需自行咨詢；工程前期資料、權證原件欠缺，補辦成本或者難度未知。

首先要便是產(chǎn)權問題。拍賣公告明確提示，競買人需自行協(xié)調(diào)第三方產(chǎn)權過戶問題，且土地剩余使用年限不足24年。

根據(jù)公告，項目中573平方米土地已轉讓給西安浐灞河發(fā)展有限公司。另有3套房屋（6447.63平方米）被法院裁定以物抵債，7套房產(chǎn)（15037.67平方米）備案在第三方名下且未注銷。這意味著，超過2萬平方米的建筑面積存在產(chǎn)權爭議，占可售面積的10%以上。競買人需自行協(xié)調(diào)這些第三方產(chǎn)權的過戶問題。

此外，項目還面臨手續(xù)變更、工程現(xiàn)狀影響后期施工等風險。拍賣公告顯示，項目已停工多年且32~37層被拆除，可能存在影響使用、地基不均勻沉降、墻面剝落、滲水、地下室積水等情況，需競買人自行前往進行風險評估。

有業(yè)內(nèi)人士估計，項目后續(xù)至少需要3.5億元才能達到使用狀態(tài)，7.48億元只是“入場費”，后續(xù)的資金投入和運營能力才是真正的考驗。

截至12月15日，項目已有2268次圍觀，63人設置提醒，無人報名。