上月底，房師傅曾發(fā)文《青島二代大高層，還有未來嗎？》，聊到了青島過時(shí)的高層住宅。

有讀者提到了這兩年剛建的一些超高層。有的，已經(jīng)顯現(xiàn)出“差評”一面了。

這幾個(gè)例子，還真是那些年，留下的痕跡。

的的確確，我們一起瘋狂過。

46層、150米高！

人心中的成見，是一座大山。

在青島，很少有樓盤，能做到如此的“兩級分明”。喜歡它的人，愛不釋手，高價(jià)上車。

“裝修標(biāo)準(zhǔn)太高了，用料很扎實(shí)；公區(qū)配置高，外立面很高大上……”

不喜歡的人，即使它搞特價(jià)到一萬六一平，依然被諷：高端盤哪有這么降價(jià)的。

“容積率6.6，四棟超高層，最高45層；公攤太大了；戶型太差了。”

這個(gè)盤就是：萬科翡翠長江。一個(gè)來路特別復(fù)雜、前世特別慘烈的“翡翠系”高端作品。也是西海岸有名的超高層住宅之一。

最高樓46層，總高約150米。曾經(jīng)兩萬五六高高在上，后來被迫低價(jià)促銷，到過一萬五六。但2022年的交付，還是很有水平的。

外立面玻璃幕墻+鋁板；昂貴石材，公區(qū)隨處可見；精裝號稱6000元/平，雖有夸大成分，但確實(shí)用了好東西，德國柏麗定制櫥柜，西門子電器、科勒衛(wèi)浴等等。

短板呢，真是天意。先天指標(biāo)問題，導(dǎo)致戶型設(shè)計(jì)難度極大。戶型圖確實(shí)一言難盡。就拿190平的套四來說，橫過來，像不像一把“手槍”？

兩個(gè)暗衛(wèi)，客廳只有約4米面寬，狹長的過道純浪費(fèi)空間；兩個(gè)北臥彷佛在另一個(gè)世界；L型走向，不方正，通透性差；公攤達(dá)30%……

另外，采光通風(fēng)、產(chǎn)權(quán)時(shí)間、學(xué)區(qū)等也存在一些不足。但是，風(fēng)雨連廊、公區(qū)名貴樹木、酒店式入戶大堂，都是加分項(xiàng)。

不過，未來很長一段時(shí)間，青島很難出現(xiàn)翡翠長江這種高容積率的超高層住宅了。

現(xiàn)在流行，低密洋房、小高層，容積率普遍2.0以下。孰是孰非，再過十年，再看吧。

四棟高層，遮天蔽日

五年前，西海岸樓市瘋狂時(shí)候，有些光怪陸離的事情。比如，容積率7.1，四棟大高層，規(guī)劃了500多戶，1600多人……

就在濱海大道附近，這幾棟大高層，太扎眼了。四棟條紋狀的34層高樓，是禹洲和弘陽聯(lián)合開發(fā)的。

容積率高達(dá)7.1，基本沒有綠化景觀，狹長的地塊，蓋了四棟并排的高樓。

這個(gè)真是絕了。這是什么審美？

靠近衡山路路口，把海景擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。路對面的綠地鳳棲瀾玥首當(dāng)其沖，是第一個(gè)受害者。

后期，衡山路還有新項(xiàng)目上市。海景視野也是被這一排高樓擋住。

這真是神奇的存在。對了，這四棟高樓規(guī)劃審批是2020年的事情。

這個(gè)小區(qū)，占地面積只有8770㎡，規(guī)劃建筑面積高達(dá)75987.04㎡ 。在不到一萬平的土地上，蓋了7萬多平的高層建筑。

值得一提的是，這地塊拍賣的時(shí)候，成交價(jià)非常低，只有5000多元/平。但房子銷售價(jià)格可不低。

2020年首開的時(shí)候，均價(jià)兩萬一平，利潤率很可觀。

即使后來促銷價(jià)到了一萬五六，禹洲和弘陽依舊賺得很開心。

等到交付之后，業(yè)主們都傻眼了。公攤太大，得房率太低。110平左右的套三，實(shí)際使用面積只有80平左右。

如今，大家開車走濱海大道，在原理工大學(xué)附近，老遠(yuǎn)就能看到這四棟奇葩高層。路對面是綠地的高層。

兩側(cè)都是高層住宅，中間的道路常年都是陰涼的。這規(guī)劃水平，那叫一個(gè)絕。

192米，冠絕青島

在青島，200多米的綜合體高樓，有好幾座。這些樓，并非單純住宅樓，而是兼具辦公、酒店等功能，是綜合體。

誰能想到，在黃島一個(gè)偏僻海邊，竟然規(guī)劃建了最高192米、66層的純住宅樓，超高層中的超高層。

美曰：維多利亞灣。

維多利亞灣6期超高層，7棟樓，規(guī)劃了2297戶。有60層以上的高樓，好幾座。還有34層的、49層的等等。最高的樓，約192米，66層。

這個(gè)規(guī)劃，是2019年前后搞的。正好，也是大家瘋狂買房的那個(gè)時(shí)期。

后來，大家都知道了。維多利亞灣被央媒翻牌子了。原因是110平的房子套內(nèi)面積只有60平。

公攤超過40%，奔著近5成去了。

交付那兩年，這個(gè)事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，2000多戶啊，全被無情收割了。

到現(xiàn)在，維多利亞灣，依然經(jīng)常活躍在多個(gè)新聞里面。不敢開窗、二手房價(jià)格驚人等等。

悲劇的是，周邊造船廠、重工業(yè)區(qū)的環(huán)境情況，是一直存在的。

在這塊地開發(fā)之前，現(xiàn)狀就有了，而且未來短期也很難改變。

要怪，就怪王健林，萬達(dá)。萬達(dá)請的什么設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，能設(shè)計(jì)出如此牛的產(chǎn)品？

給黃島留下這么壯觀的超高層、低端住宅區(qū)，王老板真威武。

只是苦了這么多業(yè)主了。

寫在最后：急剎車，不晚！

超高層住宅，有哪些隱患；住在里面，有什么注意事項(xiàng)。本文就不展開聊了，智能搜索一下，很詳細(xì)。

房師傅感興趣的是，西海岸海洋活力區(qū)，曾規(guī)劃過一些超高層，高容積率項(xiàng)目。

但是，在2024年的時(shí)候，隨著融創(chuàng)躺平、擺爛、不靠譜，活力區(qū)有好幾塊地，規(guī)劃進(jìn)行了變更。

眾多超高層建筑被取消，容積率被調(diào)低。

調(diào)整之前

此前各地塊規(guī)劃限高為120米或150米，調(diào)整后限高分別為100米、80米、54米、30米等。

其中，融創(chuàng)中心鳳凰山路東側(cè)地塊從150米調(diào)整為80米。

調(diào)整之后

從容積率看，此前多個(gè)地塊，都在4-8的高容積率區(qū)間，調(diào)整后，全部在3.0以內(nèi)。

挺好，挺好。浪子回頭金不換。

別再整“天際線”，別迷信“新高度”了。