今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2025年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。

在新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量超八成的同時(shí)，疊加1-11月全國(guó)新建商品房市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)的持續(xù)走低，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫特征愈發(fā)凸顯。

01

全國(guó)二手房“全軍覆沒(méi)”

從11月全國(guó)70座城市的新房?jī)r(jià)格核心指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)“普跌為主、局部微漲”的格局。

環(huán)比表現(xiàn)：70個(gè)大中城市中，59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，占比超8城；3個(gè)城市環(huán)比持平，僅8個(gè)城市環(huán)比上漲，占比不足12%。

8座新房?jī)r(jià)格上漲的城市分別為：沈陽(yáng)、上海、南京、合肥、重慶、貴陽(yáng)、揚(yáng)州、襄陽(yáng)，其中合肥、襄陽(yáng)以0.3%的漲幅領(lǐng)跑，上海漲幅為0.1%，整體來(lái)看這8座城市的新房?jī)r(jià)格上漲力度也比較微弱。

同比表現(xiàn)：同比上漲的城市僅5個(gè)，上海則以5.1%的同比漲幅，成為同比表現(xiàn)最優(yōu)的“領(lǐng)頭羊”城市，多數(shù)城市同比仍處于下跌區(qū)間。

其中一線城市中北京、廣州、深圳同比分別下降2.1%、4.3%、3.7%。

對(duì)比10月數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比上漲城市數(shù)量從6個(gè)增至加到8個(gè)，持平城市數(shù)量較上月增加3個(gè)，下跌城市數(shù)量雖然出現(xiàn)小幅回落，但下跌城市占比仍處于高位。

換句話說(shuō)，也就是全國(guó)新房市場(chǎng)仍然還處于價(jià)格調(diào)整周期中。

二手房市場(chǎng)則更顯低迷。

11月全國(guó)70座城市二手房環(huán)比、同比價(jià)格全部下跌，呈現(xiàn)“全軍覆沒(méi)”的態(tài)勢(shì)，無(wú)一城市實(shí)現(xiàn)價(jià)格上漲。

疊加今年1-11月宏觀成交數(shù)據(jù)，全國(guó)新建商品房銷售額75130億元、同比降 11.1%，銷售面積78702萬(wàn)平方米、同比降7.8%，房?jī)r(jià)與成交的雙重走弱，讓樓市降溫的信號(hào)愈發(fā)明確。

02

西安新房?jī)r(jià)格連跌15個(gè)月

看完全國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)情況，接下來(lái)讓我們?cè)賮?lái)聚焦西安新房、二手房的表現(xiàn)情況。

新房市場(chǎng)，11月西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.6，同比指數(shù)為94.6，這也是從去年9月以來(lái)，西安新房?jī)r(jià)格連跌的第15個(gè)月。

從當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，西安在售新房項(xiàng)目以價(jià)換量的現(xiàn)象有所增多，促銷力度有所擴(kuò)大，但受市場(chǎng)整體情緒的影響，去化速度卻未有明顯提升。

具體到新房市場(chǎng)上剛需、剛改及改善不同產(chǎn)品來(lái)看。

90㎡及以下的剛需產(chǎn)品：環(huán)比指數(shù)99.8、同比指數(shù) 94.7。

得益于剛需產(chǎn)品單價(jià)本就較低，使得該面積段價(jià)格跌幅也相對(duì)收窄，但剛需群體的觀望情緒也相對(duì)最為濃厚，為了撬動(dòng)這部分客群入市，當(dāng)前市場(chǎng)中該面積段的促銷力度也是最大的，以此試圖刺激剛需群體釋放置業(yè)需求。

90-144㎡剛改產(chǎn)品：環(huán)比指數(shù)99.4、同比指數(shù)94.1。

作為當(dāng)前西安新房市場(chǎng)供應(yīng)量最集中的面積段，高位供應(yīng)量再疊加市場(chǎng)信心不足，也使得這個(gè)面積段段產(chǎn)品的去化壓力最為突出；

144㎡以上改善產(chǎn)品：環(huán)比指數(shù)99.7、同比指數(shù)95.9。

高端改善客群對(duì)市場(chǎng)的感知更為敏感，雖然該面積段價(jià)格跌幅控制得相對(duì)平穩(wěn)，但高凈值人群的置業(yè)節(jié)奏明顯放緩，這也使得144㎡以上大戶型產(chǎn)品的去化速度被大幅降低。

03

西安二手房?jī)r(jià)格跌幅擴(kuò)大

11月西安二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為98.4，環(huán)比跌幅較10月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比指數(shù)為91.9。

而目前西安二手房掛牌量仍處于高位，僅貝殼平臺(tái)的掛牌房源就突破17萬(wàn)套，在高庫(kù)存的壓力下，業(yè)主降價(jià)意愿必然還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)，因此這也意味著二手房成交價(jià)格還會(huì)持續(xù)承壓。

具體來(lái)看不同面積段的二手房表現(xiàn):

90㎡及以下：11月該面積段二手房?jī)r(jià)格環(huán)比為99、同比為92.4，雖同樣處于下跌區(qū)間，但跌幅顯著小于二手房整體。

核心原因在于，當(dāng)前西安新房市場(chǎng)中90㎡以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量比較少，多數(shù)新盤以100㎡以上的戶型為主，因此剛需群體90㎡以下小戶型置業(yè)需求幾乎只能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，也讓這一面積段的價(jià)格支撐強(qiáng)于大戶型。

90-144㎡剛改產(chǎn)品段：環(huán)比98.8、同比91.2，這一面積段的剛改群體更傾向“賣舊買新”的置換邏輯，但恰好這一面積段也是當(dāng)前西安新房市場(chǎng)的供應(yīng)主力，分流了大量客源，直接導(dǎo)致這一面積段二手房去化周期拉長(zhǎng)，置換遇到阻礙，大量房源積壓進(jìn)一步加劇了該面積段的庫(kù)存壓力與價(jià)格下行壓力。

144㎡以上大戶型面積段：環(huán)比98.8、同比92.5，這其實(shí)和90-144㎡剛改段面臨的困境相似。

一方面，新房市場(chǎng)的大戶型改善產(chǎn)品不斷推新，憑借更優(yōu)的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套分流了大量高端客群。

另一方面，大戶型二手房總價(jià)門檻高，流通性本就弱，疊加當(dāng)前市場(chǎng)信心不足，高凈值群體置業(yè)決策趨于謹(jǐn)慎，進(jìn)一步導(dǎo)致該面積段房源去化緩慢，價(jià)格持續(xù)承壓。