出品 | 子彈財經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

3000余萬元出售上海一套豪宅，意外地將瑞安房地產(chǎn)推到了聚光燈下。

近日，瑞安房地產(chǎn)宣布，公司執(zhí)行董事兼行政總裁王穎的家屬，以3050.36萬元的價格拿下翠湖天地五期的一套住宅，折合單價約14.26萬元/平方米。

翠湖天地位于上海黃浦區(qū)新天地核心區(qū)域，是上海的頂豪產(chǎn)品標桿，每套總價數(shù)千萬元。貝殼找房顯示，翠湖天地五期當前的二手房參考價約在29萬元/平方米左右。

若以此來看，王穎家屬的購房價格只有二手房的“半價”，出現(xiàn)了明顯的價格倒掛。要知道，在豪宅暢銷的上海，翠湖天地一直備受歡迎，多次開盤即售罄，并不存在嚴重滯銷的問題。

既然如此，瑞安房地產(chǎn)為何突然“甩貨”？

1、總裁家屬“撿漏”豪宅，浮盈超3000萬

12月8日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布了一則關聯(lián)交易公告，旗下附屬公司向公司執(zhí)行董事兼行政總裁王穎的家屬姚榮美出售了一套住宅。

具體而言，姚榮美以3050.36萬元購買了一套位于上海市黃浦區(qū)濟南路181弄的住宅，總建筑面積約為213.91平方米。以此計算，單價約合14.26萬元/平方米。

據(jù)悉，這套住宅屬于翠湖天地5期項目（推廣名“翠湖五集”），位于上海黃浦區(qū)核心地段，是上海新天地的核心區(qū)域，而翠湖天地是站在上海頂豪住宅塔尖上的產(chǎn)品，多次開盤即售罄。

不過，引發(fā)市場爭議的不是翠湖天地本身，而是出售給王穎家屬的價格“太低了”。

從新房開盤的價格來看，2020年、2021年，翠湖五集分兩個批次開盤。據(jù)媒體報道，當時此項目整體銷售均價約16.5萬元/平方米。

在二手房市場，翠湖五集更是“天價”。據(jù)貝殼找房12月11日數(shù)據(jù)，翠湖五集當前共有3套掛牌房源，報價在25萬元/㎡至32萬元/㎡之間，小區(qū)參考均價為29.1萬元/㎡。

（圖 / 貝殼找房）

另外，今年9月29日，一位名為曹暉的競買人通過阿里拍賣平臺，競得翠湖五集的一套住宅，成交價7976萬元，建筑面積343.37平方米，單價超過23萬元/㎡。

在如此明顯的價格倒掛之下，王穎家屬著實算是“撿漏”。若以小區(qū)參考29.1萬元/㎡計算，上述房源的市場價值約為6225萬元，和實際支付的3050.36萬元相比，浮盈超3000萬元，相當于“半價”購房。

而出售這套豪宅，瑞安房地產(chǎn)獲利并不算多。其表示，交易完成后，預期將確認未經(jīng)審核收益約536萬元。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)公告）

那么，為何瑞安房地產(chǎn)選擇以如此低價將豪宅出售給自家高管家屬？翠湖天地銷售一向火爆，這套房源為何遲遲未出售？

對此，瑞安房地產(chǎn)回應「子彈財經(jīng)」稱，上述房源交易嚴格遵循政府的“一房一價”政策，成交價格即為該房源備案價。另外，這是項目留存的交付標準單元，用于展示實際交房標準，因其承擔特定的展示功能，故在項目銷售期并未對外出售。

換言之，這是一套樣板間?！跋胭I（這套房子）的人太多了，只是瑞安沒有出售?！币晃粚ι虾鞘惺质煜さ膶＜覍Α缸訌椮斀?jīng)」表示，能做豪宅樣板間的房子，交付標準都很高，“一方面不是大家都有信息渠道，另一方面（即使有信息渠道）也不是誰都能搶到，有很多特殊原因在里面?！?/p>

值得注意的是，王穎1997年加入瑞安，至今工作了近30年，是一位“老將”。

那么，“低價”出售是對高管的獎勵，或是有其他安排？對此，「子彈財經(jīng)」試圖向瑞安房地產(chǎn)方面進行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復。

2、繼續(xù)押寶上海，轉向小股操盤

今年下半年，有著“最美港姐”之稱的朱玲玲在「上海蟠龍新天地」舉辦了個人攝影展。當時，朱玲玲的二兒子霍啟山到場祝賀，朱玲玲的先生羅康瑞也在現(xiàn)場陪同。

羅康瑞的另一個身份——瑞安集團創(chuàng)始人、瑞安房地產(chǎn)董事會主席，而「新天地」正是瑞安的代表作，在上海無人不知。

1971年，羅康瑞創(chuàng)立瑞安建筑公司，開始在中國香港發(fā)展房地產(chǎn)建筑業(yè)務；1985年，瑞安集團開始進軍中國內(nèi)地投資；1996年，獲得太平橋地區(qū)重建項目的開發(fā)權，第一期工程要打造的就是上海地標性建筑——上海新天地。

自此，上海逐漸成為了瑞安房地產(chǎn)的主要根據(jù)地。

2025年上半年，瑞安房地產(chǎn)的住宅實現(xiàn)合約銷售額32.9億元，其中上海為23.1億元，占比達到70%；商業(yè)物業(yè)錄得租金及相關收入17.81億元，上海的物業(yè)組合則貢獻了78%，足見上海市場的重要性。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財報）

但由于過去兩年，公司面臨著償債壓力，只能將上海的部分重要資產(chǎn)擺上貨架。

2023年12月，瑞安宣布擬以12.06億元，出售上海鴻壽坊項目65%股權；2024年3月，又表示出售上海蟠龍?zhí)斓兀壳案麨椋荷虾ｓ待埿绿斓兀╉椖恐械木频晡飿I(yè)，價格為1.05億元。

在這背后，瑞安房地產(chǎn)在上海的土儲已經(jīng)在快速下降，尤其是住宅業(yè)態(tài)。

于2024年末，公司在上海已落成的住宅建筑面積為2000平方米，正在發(fā)展中的住宅建筑面積11.7萬平方米，在上海已沒留下任何日后開發(fā)的住宅物業(yè)，合計可供出售的住宅建筑面積11.9萬平方米。而在2022時，這一數(shù)字為46.1萬平方米，2年減少超30萬平方米。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)2022年、2024年財報）

但上海豪宅市場的火熱，讓房企趨之若鶩。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，上海總價3000萬元以上的豪宅成交面積達31.3萬平方米，占一線城市豪宅總成交量的58%。

為了繼續(xù)留在上海高端樓市的牌桌上，羅康瑞選擇了輕資產(chǎn)路線——合作操盤、提供經(jīng)營管理服務等。

在2024年業(yè)績會上，公司行政總裁王穎也明確表示，在市場調(diào)整真正完成前，公司主要以輕資產(chǎn)模式拓展業(yè)務。

12月15日，瑞安房地產(chǎn)方面也告訴「子彈財經(jīng)」，集團秉持審慎原則，擇優(yōu)把握優(yōu)質(zhì)投資機會，重點布局長三角及粵港澳大灣區(qū)一線城市（尤其是上海）的中高端細分市場。其明確，公司將主要以輕資產(chǎn)模式持續(xù)拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，擴大業(yè)務規(guī)模。

在行動上，今年6月，瑞安房地產(chǎn)與天安中國合作成立合營公司，購入位于上海新天地東區(qū)的三幅商住用地50%的股權，暫定名為「永新里」。其中，瑞安房地產(chǎn)實際持股僅有15%。

除此之外，瑞安房地產(chǎn)還在2024年拓展了「上海永年里」和「上海貝港城中村」兩個輕資產(chǎn)項目。其中，公司不持有「上海永年里」股權，持有「上海貝港城中村」5%股權。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財報）

據(jù)悉，「永新里」、「永年里」都將以翠湖天地的品牌進行開發(fā)運營，吸金能力毋庸置疑。只不過，最大受益者已經(jīng)不是瑞安房地產(chǎn)了。

3、利潤一降再降，借貸總額超250億

其實，在房地產(chǎn)行業(yè)，合作開發(fā)十分常見，這是房企快速擴充規(guī)模的主要操作方式之一。

而小股操盤的優(yōu)勢是，房企能夠以少量資金，撬動更大規(guī)模，沉淀的資金越少，越能降低現(xiàn)金流斷裂的風險。只不過，在這種模式之下，房企分得的利潤也會顯著降低。

但對于瑞安房地產(chǎn)來說，如何提振利潤已經(jīng)是當務之急。

自2022年以來，瑞安房地產(chǎn)就陷入了收入、利潤雙下滑的局面。2022年到2024年，其收入從156億元下滑至82億元，接近腰斬。

在這期間，公司的股東應占溢利分別同比下滑45%、11%及78%，規(guī)模從9.06億元縮水至1.80億元。

2025年上半年，公司實現(xiàn)收入20.74億元，和去年同期基本持平；股東應占溢利為5100萬元，進一步同比下滑29%。

（圖 / Wind（單位：億元））

在2025年中期業(yè)績會上，羅康瑞表示：房地產(chǎn)市場大調(diào)整還沒有完結，還有很多不明朗的地方，今年上半年能維持盈利是不容易的。其表示，公司在資金管控方面堅守原則，用內(nèi)部資源付清全部到期債務。

近年來，羅康瑞確實將更多精力放在了償還債務方面。2025年3月，公司償還4.90億美元的優(yōu)先票據(jù)。截至2025年8月27日，集團自2021年以來累計已償還離岸債務合共462億元（總額）。

只不過，公司仍面臨沉重的資金壓力。截至2025年中期末，公司的借貸總額為257.61億元，其中一年內(nèi)到期的為62.2億元。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財報）

同期，其現(xiàn)金及銀行存款為55億元，其中，銀行結余及現(xiàn)金為38.82億元、已抵押銀行存款合計16.18億元。若剔除已抵押銀行存款，公司存在超20億元的短期資金缺口。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財報）

對于資金鏈壓力，瑞安房地產(chǎn)方面回應，集團財務狀況保持穩(wěn)健，截至2025年6月30日，凈資產(chǎn)負債率維持在51%的健康水平，已如期償還2025年到期的大部分債務。

其進一步表示，未來將繼續(xù)采取審慎的資本管理策略，建立多元化的資金配置渠道，以確保充足的流動性，嚴格履行各項財務承諾。

一直以來，瑞安房地產(chǎn)有著港資房企共通的特點，在住宅、商業(yè)方面齊頭并進，購物中心、辦公樓屬于“現(xiàn)金牛”，只要穩(wěn)住租金收入，仍然可以獲得源源不斷的現(xiàn)金流。

但在市場競爭加劇之下，瑞安房地產(chǎn)在上海的辦公樓已經(jīng)出現(xiàn)續(xù)約租金下滑的問題。

2025年上半年，上海辦公樓平均出租率達90%，但受激烈的市場競爭影響，續(xù)約租金轉跌。其中，上海的虹橋天地、創(chuàng)智天地、Inno創(chuàng)智等多個項目的租金收入出現(xiàn)下滑。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財報）

瑞房子公司瑞安新天地行政總裁張斌則表示，上海辦公市場估計在未來一兩年里面還是會面臨非常大的壓力。公司將會用比較靈活的租金策略去針對不同的項目、不同的客戶、不同的時間點，去實現(xiàn)出租率的提升。

但問題在于，租金“以價換量”只能穩(wěn)住規(guī)模，卻穩(wěn)不住現(xiàn)金流、更托不起利潤回升，而此刻的瑞安房地產(chǎn)最缺的，正是利潤回血的底氣。

*文中題圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。