出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

3000余萬(wàn)元出售上海一套豪宅，意外地將瑞安房地產(chǎn)推到了聚光燈下。

近日，瑞安房地產(chǎn)宣布，公司執(zhí)行董事兼行政總裁王穎的家屬，以3050.36萬(wàn)元的價(jià)格拿下翠湖天地五期的一套住宅，折合單價(jià)約14.26萬(wàn)元/平方米。

翠湖天地位于上海黃浦區(qū)新天地核心區(qū)域，是上海的頂豪產(chǎn)品標(biāo)桿，每套總價(jià)數(shù)千萬(wàn)元。貝殼找房顯示，翠湖天地五期當(dāng)前的二手房參考價(jià)約在29萬(wàn)元/平方米左右。

若以此來(lái)看，王穎家屬的購(gòu)房?jī)r(jià)格只有二手房的“半價(jià)”，出現(xiàn)了明顯的價(jià)格倒掛。要知道，在豪宅暢銷(xiāo)的上海，翠湖天地一直備受歡迎，多次開(kāi)盤(pán)即售罄，并不存在嚴(yán)重滯銷(xiāo)的問(wèn)題。

既然如此，瑞安房地產(chǎn)為何突然“甩貨”？

1、總裁家屬“撿漏”豪宅，浮盈超3000萬(wàn)

12月8日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布了一則關(guān)聯(lián)交易公告，旗下附屬公司向公司執(zhí)行董事兼行政總裁王穎的家屬姚榮美出售了一套住宅。

具體而言，姚榮美以3050.36萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套位于上海市黃浦區(qū)濟(jì)南路181弄的住宅，總建筑面積約為213.91平方米。以此計(jì)算，單價(jià)約合14.26萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，這套住宅屬于翠湖天地5期項(xiàng)目（推廣名“翠湖五集”），位于上海黃浦區(qū)核心地段，是上海新天地的核心區(qū)域，而翠湖天地是站在上海頂豪住宅塔尖上的產(chǎn)品，多次開(kāi)盤(pán)即售罄。

不過(guò)，引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議的不是翠湖天地本身，而是出售給王穎家屬的價(jià)格“太低了”。

從新房開(kāi)盤(pán)的價(jià)格來(lái)看，2020年、2021年，翠湖五集分兩個(gè)批次開(kāi)盤(pán)。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)此項(xiàng)目整體銷(xiāo)售均價(jià)約16.5萬(wàn)元/平方米。

在二手房市場(chǎng)，翠湖五集更是“天價(jià)”。據(jù)貝殼找房12月11日數(shù)據(jù)，翠湖五集當(dāng)前共有3套掛牌房源，報(bào)價(jià)在25萬(wàn)元/㎡至32萬(wàn)元/㎡之間，小區(qū)參考均價(jià)為29.1萬(wàn)元/㎡。

（圖 / 貝殼找房）

另外，今年9月29日，一位名為曹暉的競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)阿里拍賣(mài)平臺(tái)，競(jìng)得翠湖五集的一套住宅，成交價(jià)7976萬(wàn)元，建筑面積343.37平方米，單價(jià)超過(guò)23萬(wàn)元/㎡。

在如此明顯的價(jià)格倒掛之下，王穎家屬著實(shí)算是“撿漏”。若以小區(qū)參考29.1萬(wàn)元/㎡計(jì)算，上述房源的市場(chǎng)價(jià)值約為6225萬(wàn)元，和實(shí)際支付的3050.36萬(wàn)元相比，浮盈超3000萬(wàn)元，相當(dāng)于“半價(jià)”購(gòu)房。

而出售這套豪宅，瑞安房地產(chǎn)獲利并不算多。其表示，交易完成后，預(yù)期將確認(rèn)未經(jīng)審核收益約536萬(wàn)元。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)公告）

那么，為何瑞安房地產(chǎn)選擇以如此低價(jià)將豪宅出售給自家高管家屬？翠湖天地銷(xiāo)售一向火爆，這套房源為何遲遲未出售？

對(duì)此，瑞安房地產(chǎn)回應(yīng)「子彈財(cái)經(jīng)」稱(chēng)，上述房源交易嚴(yán)格遵循政府的“一房一價(jià)”政策，成交價(jià)格即為該房源備案價(jià)。另外，這是項(xiàng)目留存的交付標(biāo)準(zhǔn)單元，用于展示實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)，因其承擔(dān)特定的展示功能，故在項(xiàng)目銷(xiāo)售期并未對(duì)外出售。

換言之，這是一套樣板間?！跋胭I(mǎi)（這套房子）的人太多了，只是瑞安沒(méi)有出售?！币晃粚?duì)上海樓市十分熟悉的專(zhuān)家對(duì)「子彈財(cái)經(jīng)」表示，能做豪宅樣板間的房子，交付標(biāo)準(zhǔn)都很高，“一方面不是大家都有信息渠道，另一方面（即使有信息渠道）也不是誰(shuí)都能搶到，有很多特殊原因在里面。”

值得注意的是，王穎1997年加入瑞安，至今工作了近30年，是一位“老將”。

那么，“低價(jià)”出售是對(duì)高管的獎(jiǎng)勵(lì)，或是有其他安排？對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向瑞安房地產(chǎn)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

2、繼續(xù)押寶上海，轉(zhuǎn)向小股操盤(pán)

今年下半年，有著“最美港姐”之稱(chēng)的朱玲玲在「上海蟠龍新天地」舉辦了個(gè)人攝影展。當(dāng)時(shí)，朱玲玲的二兒子霍啟山到場(chǎng)祝賀，朱玲玲的先生羅康瑞也在現(xiàn)場(chǎng)陪同。

羅康瑞的另一個(gè)身份——瑞安集團(tuán)創(chuàng)始人、瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)主席，而「新天地」正是瑞安的代表作，在上海無(wú)人不知。

1971年，羅康瑞創(chuàng)立瑞安建筑公司，開(kāi)始在中國(guó)香港發(fā)展房地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)；1985年，瑞安集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地投資；1996年，獲得太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，第一期工程要打造的就是上海地標(biāo)性建筑——上海新天地。

自此，上海逐漸成為了瑞安房地產(chǎn)的主要根據(jù)地。

2025年上半年，瑞安房地產(chǎn)的住宅實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額32.9億元，其中上海為23.1億元，占比達(dá)到70%；商業(yè)物業(yè)錄得租金及相關(guān)收入17.81億元，上海的物業(yè)組合則貢獻(xiàn)了78%，足見(jiàn)上海市場(chǎng)的重要性。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

但由于過(guò)去兩年，公司面臨著償債壓力，只能將上海的部分重要資產(chǎn)擺上貨架。

2023年12月，瑞安宣布擬以12.06億元，出售上海鴻壽坊項(xiàng)目65%股權(quán)；2024年3月，又表示出售上海蟠龍?zhí)斓兀壳案麨椋荷虾ｓ待埿绿斓兀╉?xiàng)目中的酒店物業(yè)，價(jià)格為1.05億元。

在這背后，瑞安房地產(chǎn)在上海的土儲(chǔ)已經(jīng)在快速下降，尤其是住宅業(yè)態(tài)。

于2024年末，公司在上海已落成的住宅建筑面積為2000平方米，正在發(fā)展中的住宅建筑面積11.7萬(wàn)平方米，在上海已沒(méi)留下任何日后開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，合計(jì)可供出售的住宅建筑面積11.9萬(wàn)平方米。而在2022時(shí)，這一數(shù)字為46.1萬(wàn)平方米，2年減少超30萬(wàn)平方米。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)2022年、2024年財(cái)報(bào)）

但上海豪宅市場(chǎng)的火熱，讓房企趨之若鶩。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅成交面積達(dá)31.3萬(wàn)平方米，占一線(xiàn)城市豪宅總成交量的58%。

為了繼續(xù)留在上海高端樓市的牌桌上，羅康瑞選擇了輕資產(chǎn)路線(xiàn)——合作操盤(pán)、提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)等。

在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司行政總裁王穎也明確表示，在市場(chǎng)調(diào)整真正完成前，公司主要以輕資產(chǎn)模式拓展業(yè)務(wù)。

12月15日，瑞安房地產(chǎn)方面也告訴「子彈財(cái)經(jīng)」，集團(tuán)秉持審慎原則，擇優(yōu)把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)一線(xiàn)城市（尤其是上海）的中高端細(xì)分市場(chǎng)。其明確，公司將主要以輕資產(chǎn)模式持續(xù)拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

在行動(dòng)上，今年6月，瑞安房地產(chǎn)與天安中國(guó)合作成立合營(yíng)公司，購(gòu)入位于上海新天地東區(qū)的三幅商住用地50%的股權(quán)，暫定名為「永新里」。其中，瑞安房地產(chǎn)實(shí)際持股僅有15%。

除此之外，瑞安房地產(chǎn)還在2024年拓展了「上海永年里」和「上海貝港城中村」兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。其中，公司不持有「上海永年里」股權(quán)，持有「上海貝港城中村」5%股權(quán)。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

據(jù)悉，「永新里」、「永年里」都將以翠湖天地的品牌進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，吸金能力毋庸置疑。只不過(guò)，最大受益者已經(jīng)不是瑞安房地產(chǎn)了。

3、利潤(rùn)一降再降，借貸總額超250億

其實(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)，合作開(kāi)發(fā)十分常見(jiàn)，這是房企快速擴(kuò)充規(guī)模的主要操作方式之一。

而小股操盤(pán)的優(yōu)勢(shì)是，房企能夠以少量資金，撬動(dòng)更大規(guī)模，沉淀的資金越少，越能降低現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。只不過(guò)，在這種模式之下，房企分得的利潤(rùn)也會(huì)顯著降低。

但對(duì)于瑞安房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何提振利潤(rùn)已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。

自2022年以來(lái)，瑞安房地產(chǎn)就陷入了收入、利潤(rùn)雙下滑的局面。2022年到2024年，其收入從156億元下滑至82億元，接近腰斬。

在這期間，公司的股東應(yīng)占溢利分別同比下滑45%、11%及78%，規(guī)模從9.06億元縮水至1.80億元。

2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)收入20.74億元，和去年同期基本持平；股東應(yīng)占溢利為5100萬(wàn)元，進(jìn)一步同比下滑29%。

（圖 / Wind（單位：億元））

在2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整還沒(méi)有完結(jié)，還有很多不明朗的地方，今年上半年能維持盈利是不容易的。其表示，公司在資金管控方面堅(jiān)守原則，用內(nèi)部資源付清全部到期債務(wù)。

近年來(lái)，羅康瑞確實(shí)將更多精力放在了償還債務(wù)方面。2025年3月，公司償還4.90億美元的優(yōu)先票據(jù)。截至2025年8月27日，集團(tuán)自2021年以來(lái)累計(jì)已償還離岸債務(wù)合共462億元（總額）。

只不過(guò)，公司仍面臨沉重的資金壓力。截至2025年中期末，公司的借貸總額為257.61億元，其中一年內(nèi)到期的為62.2億元。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

同期，其現(xiàn)金及銀行存款為55億元，其中，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為38.82億元、已抵押銀行存款合計(jì)16.18億元。若剔除已抵押銀行存款，公司存在超20億元的短期資金缺口。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

對(duì)于資金鏈壓力，瑞安房地產(chǎn)方面回應(yīng)，集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健，截至2025年6月30日，凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在51%的健康水平，已如期償還2025年到期的大部分債務(wù)。

其進(jìn)一步表示，未來(lái)將繼續(xù)采取審慎的資本管理策略，建立多元化的資金配置渠道，以確保充足的流動(dòng)性，嚴(yán)格履行各項(xiàng)財(cái)務(wù)承諾。

一直以來(lái)，瑞安房地產(chǎn)有著港資房企共通的特點(diǎn)，在住宅、商業(yè)方面齊頭并進(jìn)，購(gòu)物中心、辦公樓屬于“現(xiàn)金?！?，只要穩(wěn)住租金收入，仍然可以獲得源源不斷的現(xiàn)金流。

但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，瑞安房地產(chǎn)在上海的辦公樓已經(jīng)出現(xiàn)續(xù)約租金下滑的問(wèn)題。

2025年上半年，上海辦公樓平均出租率達(dá)90%，但受激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，續(xù)約租金轉(zhuǎn)跌。其中，上海的虹橋天地、創(chuàng)智天地、Inno創(chuàng)智等多個(gè)項(xiàng)目的租金收入出現(xiàn)下滑。

（圖 / 瑞安房地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

瑞房子公司瑞安新天地行政總裁張斌則表示，上海辦公市場(chǎng)估計(jì)在未來(lái)一兩年里面還是會(huì)面臨非常大的壓力。公司將會(huì)用比較靈活的租金策略去針對(duì)不同的項(xiàng)目、不同的客戶(hù)、不同的時(shí)間點(diǎn)，去實(shí)現(xiàn)出租率的提升。

但問(wèn)題在于，租金“以?xún)r(jià)換量”只能穩(wěn)住規(guī)模，卻穩(wěn)不住現(xiàn)金流、更托不起利潤(rùn)回升，而此刻的瑞安房地產(chǎn)最缺的，正是利潤(rùn)回血的底氣。

*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。