12月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹發(fā)表題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展（學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆四中全會(huì)精神）》的署名文章。

文章提出了全面落實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的6項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：優(yōu)化保障性住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，建立房屋全生命周期安全管理制度。

其中，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度方面，文章表示，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，明年經(jīng)濟(jì)工作抓好以下重點(diǎn)任務(wù)。堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長的署名文章相繼就房地產(chǎn)發(fā)展作出重點(diǎn)部署，為房地產(chǎn)從風(fēng)險(xiǎn)防控到高質(zhì)量發(fā)展勾勒出一條清晰路徑。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作為黨中央統(tǒng)籌全局的頂層設(shè)計(jì)，率先定調(diào)“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”，將房地產(chǎn)列入重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范清單，并提出因城施策、控增量去庫存、建“好房子”等方向。隨后，住建部署名文章緊扣黨的二十屆四中全會(huì)精神，將中央原則轉(zhuǎn)化為六項(xiàng)可操作的重點(diǎn)任務(wù)與制度細(xì)則，體現(xiàn)了“中央定方向—部委出方案”的政策落地路徑。

署名文章指出，要準(zhǔn)確把握、扎實(shí)推進(jìn)，以實(shí)際行動(dòng)把推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項(xiàng)工作落到實(shí)處。一是優(yōu)化保障性住房供給。二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。四是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。五是實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

從政策執(zhí)行落地層面，分為三層遞進(jìn)：第一層是風(fēng)險(xiǎn)防控，通過做實(shí)項(xiàng)目公司制、推行主辦銀行制、推進(jìn)現(xiàn)房銷售或嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，從開發(fā)、融資到銷售全鏈條堵住資金挪用與交付違約源頭，進(jìn)一步提出控增量、去庫存、化解地方債務(wù)與融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)筑宏觀防火墻。第二層是結(jié)構(gòu)調(diào)整，以優(yōu)化保障房供給、收購存量商品房轉(zhuǎn)保障房、深化公積金改革等措施，消化庫存、補(bǔ)齊民生短板，并將資源導(dǎo)向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與有效需求。第三層是品質(zhì)與長效機(jī)制建設(shè)，通過房屋品質(zhì)提升、物業(yè)服務(wù)提質(zhì)、全生命周期安全管理，疊加構(gòu)建綠色、低碳、智能的發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)“好房子”的躍升。

這樣的部署符合當(dāng)前各地房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況。根據(jù)證券時(shí)報(bào)的報(bào)道，12月8日，廣東、重慶、山東、河南、陜西等密集發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，其中對(duì)未來5年房地產(chǎn)發(fā)展提出任務(wù)方向。從規(guī)劃建議內(nèi)容來看，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是各地共同的首要任務(wù)。同時(shí)，優(yōu)化保障性住房供給、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”也是各地共同的重要任務(wù)。

另外，根據(jù)各地自身需求，地方還提出了略有不同的任務(wù)，如廣東提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，重慶提出“加快盤活存量房存量地”，山東提出“加快推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度”“健全住宅用地供應(yīng)與城鎮(zhèn)人口變動(dòng)、存量房產(chǎn)相銜接的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制”，陜西提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場全過程監(jiān)管”等。

房地產(chǎn)穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，既要筑牢資金、交付與債務(wù)的安全防線，也要以制度創(chuàng)新與品質(zhì)升級(jí)引領(lǐng)行業(yè)邁向綠色、智能、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新軌道。短期政策以守牢底線、化解風(fēng)險(xiǎn)為核心，力防系統(tǒng)性沖擊；長期則著眼構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，牽引行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)增長。在這一“穩(wěn)當(dāng)前”與“謀長遠(yuǎn)”的雙向發(fā)力中，既為行業(yè)化解陣痛贏得時(shí)間與空間，又為轉(zhuǎn)型升級(jí)積蓄動(dòng)能與方向，形成了一條中國房地產(chǎn)穿越調(diào)整期、邁向品質(zhì)時(shí)代的清晰路徑。

（經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 李曉丹/文）

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李曉丹

宏觀經(jīng)濟(jì)研究院秘書長