當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)遭遇困境，資金鏈斷裂往往最先波及個(gè)人名下的房產(chǎn)按揭。許多企業(yè)主將個(gè)人房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)貸款的抵押物，或依賴生意現(xiàn)金流維持房貸，一旦業(yè)務(wù)收入驟減，便面臨"生意斷流、房貸斷供"的雙重危機(jī)。針對(duì)這一普遍現(xiàn)象，廣東空格律師事務(wù)所企業(yè)法律事務(wù)部深入分析經(jīng)營(yíng)性斷供的特殊性，為企業(yè)主提供專業(yè)法律解決方案。

一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難為何會(huì)引發(fā)斷供危機(jī)？

企業(yè)主群體的斷供風(fēng)險(xiǎn)具有獨(dú)特成因。經(jīng)營(yíng)性房貸通常金額較大，且企業(yè)主多采用"以企養(yǎng)房"模式——用公司盈利覆蓋個(gè)人房貸。當(dāng)出現(xiàn)下游客戶拖欠貨款、供應(yīng)鏈斷裂、行業(yè)政策調(diào)整等情況時(shí)，資金周轉(zhuǎn)立即影響房貸還款。更復(fù)雜的是，部分企業(yè)主曾將個(gè)人房產(chǎn)為企業(yè)貸款提供抵押擔(dān)保，當(dāng)企業(yè)債務(wù)違約時(shí)，會(huì)直接牽連個(gè)人住房。空格律所處理的案例顯示，妥善處理企債與個(gè)貸的隔離是關(guān)鍵突破口。

二、應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性斷供的三大特殊策略

與企業(yè)雇員不同，企業(yè)主在應(yīng)對(duì)斷供時(shí)可采取更具主動(dòng)性的策略。首先，可利用企業(yè)存量資產(chǎn)進(jìn)行"債轉(zhuǎn)租"安排，將商業(yè)房產(chǎn)租金直接抵扣個(gè)人房貸；其次，對(duì)仍有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的企業(yè)，可通過(guò)"股權(quán)融資+債務(wù)重組"方式引入資金，專項(xiàng)用于房貸還款；第三，針對(duì)有多個(gè)抵押物的復(fù)雜情況，可協(xié)商"抵押物置換"，用非核心資產(chǎn)替換居住房產(chǎn)。空格律所近期成功協(xié)助一位制造業(yè)企業(yè)主，通過(guò)抵押工廠設(shè)備釋放個(gè)人住宅，保住了家庭住房。

三、斷供后房子一定會(huì)被拍賣嗎？法律留有緩沖空間

許多人誤以為“只要斷供，房子就沒(méi)了”。實(shí)際上，即便進(jìn)入司法程序，法律仍為債務(wù)人預(yù)留多重救濟(jì)通道：

1.執(zhí)行異議權(quán)：若房屋為家庭唯一住房，且面積未明顯超標(biāo)，可依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第20條申請(qǐng)保留5年居住權(quán)。

2.執(zhí)行和解機(jī)制：在法院主持下，可與銀行達(dá)成分期還款、延期清償?shù)群徒鈪f(xié)議，暫停拍賣。

3.帶押過(guò)戶或資產(chǎn)重組：部分地區(qū)已試點(diǎn)“帶押過(guò)戶”政策，允許在不還清貸款的情況下轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，用售房款結(jié)清債務(wù)。

4.個(gè)人破產(chǎn)重整（試點(diǎn)地區(qū)）：在深圳、溫州等地，符合條件的經(jīng)營(yíng)者可申請(qǐng)破產(chǎn)重整，在法院監(jiān)督下制定還款計(jì)劃，中止執(zhí)行措施。

這些機(jī)制的存在，意味著“保房”并非不可能。關(guān)鍵在于精準(zhǔn)識(shí)別自身情況，及時(shí)啟動(dòng)法律程序�？崭衤伤谔幚泶祟惏讣䲡r(shí)，常通過(guò)組合運(yùn)用上述工具，為當(dāng)事人爭(zhēng)取數(shù)月甚至更長(zhǎng)的處置窗口。

四、如何運(yùn)用企業(yè)法律工具保護(hù)個(gè)人房產(chǎn)？

公司法賦予的有限責(zé)任原則是保護(hù)個(gè)人資產(chǎn)的重要屏障。企業(yè)主可通過(guò)以下方式建立風(fēng)險(xiǎn)隔離：首先，確保個(gè)人房貸與企業(yè)債務(wù)不存在連帶擔(dān)保；其次，規(guī)范財(cái)務(wù)制度，避免個(gè)人與企業(yè)賬戶混同；再者，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)尚可時(shí)，通過(guò)合法分紅建立個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。空格律所特別提醒，在企業(yè)陷入困境前完成這些安排至關(guān)重要。

五、債務(wù)重組中的房產(chǎn)保全方案

當(dāng)斷供危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，專業(yè)債務(wù)重組是保住房產(chǎn)的有效途徑。

具體包括：與銀行協(xié)商"掛息還本"方案，暫時(shí)免除利息、只還本金；申請(qǐng)"貸款品類轉(zhuǎn)換"，將個(gè)人房貸轉(zhuǎn)為門檻更低的經(jīng)營(yíng)貸；尋求"以租養(yǎng)貸"政策支持，用房產(chǎn)出租收益抵扣部分月供。這些方案需要精準(zhǔn)的法律論證和談判技巧，空格律所在此類綜合解決方案上具有豐富經(jīng)驗(yàn)。

六、司法程序中的關(guān)鍵應(yīng)對(duì)措施

若斷供已進(jìn)入司法程序，企業(yè)主仍可采取多項(xiàng)救濟(jì)措施：首先，利用企業(yè)主身份證明還款意愿，提供企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表說(shuō)明臨時(shí)性困難；其次，申請(qǐng)"先行調(diào)解"，爭(zhēng)取在法院主持下達(dá)成個(gè)性化還款協(xié)議；最后，在執(zhí)行階段提出"以股抵債"等創(chuàng)新方案，用企業(yè)股權(quán)價(jià)值保障銀行債權(quán)。實(shí)踐證明，積極應(yīng)對(duì)司法程序能顯著提高保房成功率。

結(jié)語(yǔ)

生意資金鏈斷裂不必然導(dǎo)致失去住房。通過(guò)專業(yè)的法律規(guī)劃和及時(shí)的危機(jī)應(yīng)對(duì)，企業(yè)主完全可以在商業(yè)困境中守住家庭資產(chǎn)。面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)性斷供問(wèn)題，需要綜合運(yùn)用商事法律和個(gè)人債務(wù)處理經(jīng)驗(yàn)，這正是空格律所的專業(yè)所在。建議企業(yè)主在發(fā)現(xiàn)資金鏈緊張跡象時(shí)，盡早咨詢像廣東空格律師事務(wù)所這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)，制定前瞻性的資產(chǎn)保護(hù)方案，避免臨時(shí)應(yīng)對(duì)失措。