（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙文山與李秀英系夫妻。

2005年，二人將位于一號(hào)宅院（含北房4間及附屬設(shè)施）以1.5萬(wàn)元價(jià)格，出售給劉建國(guó)、周麗華夫婦，并簽訂《買(mǎi)賣房屋協(xié)議》，有四名村民及村委會(huì)人員見(jiàn)證。協(xié)議履行后，房屋由劉、周實(shí)際占有使用。

需注意的是：

一號(hào)宅院原登記在趙文山岳父李鵬名下；

李鵬及其配偶已去世，共有五名子女（含繼子），部分子女對(duì)售房不知情或反對(duì)；

劉建國(guó)、周麗華為非農(nóng)業(yè)戶口，但戶籍落在該村，且長(zhǎng)期持有村股份經(jīng)濟(jì)合作社股權(quán)，享受分紅；

2013年，二人對(duì)房屋全部翻建，并取得鎮(zhèn)政府審批；

2023年，二人將翻建后的房屋以100萬(wàn)元價(jià)格，出售給本村農(nóng)業(yè)戶口村民殷強(qiáng)，后者為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2024年，趙文山、李秀英起訴，主張：

“買(mǎi)方非本村集體成員，2005年買(mǎi)賣無(wú)效，要求返還一號(hào)宅院?！?/strong>

其他繼承人有的支持，有的反對(duì)，稱“房子是父母遺產(chǎn)，無(wú)權(quán)擅自出售”。

二、裁判結(jié)果

法院作出民事判決：

? 駁回趙文山、李秀英的全部訴訟請(qǐng)求。

? 認(rèn)定兩輪房屋買(mǎi)賣均有效，房屋歸最終買(mǎi)受人殷強(qiáng)所有。

三、法院說(shuō)理

宅基地房屋可內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但禁止向非集體成員出售

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣原則上僅限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。若買(mǎi)受人非本村成員，合同通常無(wú)效。

但“連環(huán)買(mǎi)賣”中，最后一手買(mǎi)受人為本村成員的，整體交易可被認(rèn)可

雖劉建國(guó)夫婦2005年購(gòu)房時(shí)為非農(nóng)戶口，但2023年已將房屋轉(zhuǎn)賣給本村農(nóng)業(yè)戶口村民殷強(qiáng)；

殷強(qiáng)系村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，持有股權(quán)證，符合宅基地使用權(quán)主體資格；

房屋最終回歸集體成員名下，未造成集體資產(chǎn)流失。

翻建+政府審批+長(zhǎng)期占有，強(qiáng)化交易穩(wěn)定性

2013年翻建經(jīng)村委會(huì)、鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，視為對(duì)房屋現(xiàn)狀的認(rèn)可；

買(mǎi)方家庭居住近20年，形成穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系。

原告主張“惡意串通”但無(wú)證據(jù)

未能證明2023年轉(zhuǎn)賣系為規(guī)避法律，故不構(gòu)成無(wú)效情形。

法院強(qiáng)調(diào)：保護(hù)交易安全與集體利益平衡，不能因前一手瑕疵否定整個(gè)鏈條。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“非本村人買(mǎi)房”不一定永遠(yuǎn)無(wú)效

若后續(xù)轉(zhuǎn)賣給本村成員，且完成過(guò)戶或長(zhǎng)期占有，法院可能認(rèn)定整體有效。

翻建+政府審批=事實(shí)確權(quán)

即使原始買(mǎi)賣存疑，但經(jīng)合法審批翻建，會(huì)極大增強(qiáng)買(mǎi)方權(quán)利。

宅基地房屋出售后反悔，難度極大

尤其買(mǎi)方已居住多年、房屋已轉(zhuǎn)手，法院傾向維護(hù)現(xiàn)狀。

繼承人未同意售房≠合同無(wú)效

若售房人是實(shí)際管理人或共有人之一，且買(mǎi)方善意，合同仍可能有效。

想保住老宅？別輕易簽字賣房！

一旦交付、收款、對(duì)方翻建，再想“要回來(lái)”幾乎不可能。

?? 重要提醒：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)極高，務(wù)必確認(rèn)買(mǎi)方是否為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（看戶口+股權(quán)證+分紅記錄）。