我是紫沐，這是我第477篇日記。

這周樓市很有意思：

先是大會定調(diào)，明年會繼續(xù)穩(wěn)樓市。

控增量、去庫存、收購存量商品房、推動“好房子”建設(shè)。

再是房貸貼息即將落地，對新增房貸貼息1%。

2%的房貸利率，配上2%的租售比，能租抵供，拋壓就會變小。

所以很多人開始預(yù)言，房地產(chǎn)明年要回歸，再不上車就晚了。

但有些事情我沒想明白。

控增量穩(wěn)樓市這個方向，不是第一次出現(xiàn)，24年大會就已經(jīng)被提及。

那這個25年，廣州有沒有控制好新增供應(yīng)，房價有沒有穩(wěn)住，結(jié)果有目共睹。

說白了，想執(zhí)行也要有執(zhí)行的能力。

想控制供應(yīng)，不依賴土地財政，就需要優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)格局做支撐。

如果明年廣州的產(chǎn)業(yè)地位和經(jīng)濟實力沒有蛻變，要拿什么去擺脫土地財政？

至于去庫存，很多人說有房票加入，去庫存速度會變快。

這是事實。

但去庫存要有效果，不僅看速度，也看體量。

廣州目前在售新房7萬+套，待售新房22萬+套。

而今年勢頭最猛的黃埔房票，充其量也就能抵5000多套。

對去庫存來說，有點力不從心。

明眼人都能看出來，現(xiàn)在去庫存難，不是因為速度慢，而是廣州新增供應(yīng)太多，對比15年幾乎翻倍。

體量不一樣、經(jīng)濟環(huán)境不一樣，想復(fù)刻15年的效果，就沒那么容易。

而且熱銷盤不進房票超市，讓村民接盤滯銷盤去庫存，始終有點不公平。

至于貼息，目前比較靠譜的推測，是只貼新房，而且只貼3年。

那租抵供這個玩法，就不太站得住。

可能剛收樓貼息就結(jié)束了，到時候還能維持3%的租金回報嗎？

而且就算不計成本，一二手全部貼息，廣州也很難實現(xiàn)租抵供。

根據(jù)趨勢動物的測算，熱門城市像廣州的租金回報率，依然低于2%的貸款利率。

在形勢明朗之前，貼息每月省幾百塊錢，卻要承受以萬為單位的房價波動。

對持幣觀望的人來說，這值博率真不高。

另外雖然市場雞湯不斷，但開發(fā)商降價促銷的力度更大。

核心區(qū)、近郊區(qū)、網(wǎng)紅盤、老妖盤...幾乎都在以價換量。

曾經(jīng)賣6萬+的大壯名城，現(xiàn)在3萬不到就能買。

就這個趨勢，明年樓市真的可期嗎？

所以清醒一點，現(xiàn)在大趨勢依然沒變。

有實際住房和換房需求的，可以入手。

但以投資為目的買房，依然看不到太高的勝率。

少喝點雞湯，明年樓市能穩(wěn)住，就已經(jīng)是最好的結(jié)果。