文｜鄧浩志

市場(chǎng)傳聞房地產(chǎn)將迎大利好——購(gòu)房貼息政策。其實(shí)，2023年至今，南京、長(zhǎng)春、運(yùn)城、武漢等城市均已推出購(gòu)房貸款貼息政策。有觀點(diǎn)認(rèn)為，相比于單純刺激銷(xiāo)量，潛在的房貸貼息政策核心目標(biāo)在于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，即通過(guò)“隱形降息”手段，收斂房貸利率與租金回報(bào)率之間的利差，為資產(chǎn)價(jià)格重建底部支撐。其邏輯在于構(gòu)建“財(cái)政補(bǔ)息差、銀行擴(kuò)投放、需求享紅利”的三方共贏模式。

也有觀點(diǎn)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨房貸利率與租金回報(bào)率顯著倒掛的困境。銀行凈息差壓力是當(dāng)前房貸利率下行的主要約束。值得注意的是，目前關(guān)于全國(guó)性或大規(guī)模財(cái)政貼息的討論仍停留在市場(chǎng)預(yù)期階段，尚未有任何具體的官方政策出臺(tái)。

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評(píng)：貼息政策不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市趨勢(shì)

1、如果可以扭轉(zhuǎn)，已經(jīng)實(shí)施貼息的上述城市，其房地產(chǎn)表現(xiàn)就不會(huì)有如今的弱勢(shì)。事實(shí)勝于雄辯。

2、當(dāng)前樓市矛盾非常多，導(dǎo)致低迷的主要因素還不是利息高、租金回報(bào)率低所形成的剪刀差。而是購(gòu)買(mǎi)力對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不佳，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行，繼續(xù)選擇不買(mǎi)或者延遲購(gòu)房，最終導(dǎo)致市場(chǎng)低迷，出讓方只能實(shí)施以?xún)r(jià)換量，最終導(dǎo)致價(jià)格螺旋式下行的現(xiàn)象。

要改變市場(chǎng)預(yù)期，必須出“大招”。至于什么是大招，之前我們已經(jīng)反復(fù)提過(guò)。

3、貼息可以降低貸款負(fù)擔(dān)，刺激的可能是消費(fèi)領(lǐng)域。至于計(jì)劃購(gòu)房的主體，不會(huì)因?yàn)樗汀搬u油”而選擇買(mǎi)只“雞”。另外，對(duì)消費(fèi)刺激效果，取決于貼息針對(duì)什么群體。如果只針對(duì)新購(gòu)住房，新貸款。則符合地方政府刺激新房市場(chǎng)，從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)，緩解債務(wù)壓力的目標(biāo)。如果全面針對(duì)存量房貸，則可以起到廣泛刺激消費(fèi)的效果。但這個(gè)“成本”恐怕不是地方能夠承擔(dān)的，必須ZY統(tǒng)一安排。