在深圳，最值錢的地產(chǎn)項(xiàng)目大多來自于城市更新。不過這類項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入大，各種關(guān)系的協(xié)調(diào)難度相當(dāng)復(fù)雜。

也正因?yàn)榇耍苣孟鲁鞘懈马?xiàng)目的，大多是深耕深圳數(shù)十年的民營(yíng)房企?？硕饠?shù)據(jù)，前11個(gè)月深圳操盤銷售前10中，有4家是民企：

鴻榮源、中洲、金基、星河。

這是深圳地產(chǎn)圈，可以跟央企掰手腕的“四大金剛”。

不過最近，深圳的城市更新賽道來了一張新面孔：

中建壹品。

前幾天，他們以約32.72億的代價(jià)收購(gòu)深圳市福嘉建設(shè)100%股權(quán)及債權(quán)，正式鎖定福田區(qū)文創(chuàng)園項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益。

這是中建系房企在深圳的首個(gè)城市更新項(xiàng)目，也是中建壹品首進(jìn)深圳核心區(qū)。

最讓艷姐意外的是，中建壹品是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新面孔”，2024年初才落子深圳，只有1個(gè)項(xiàng)目，但不到2年時(shí)間就干成了：

“龍華王”。

今年前11個(gè)月，中建壹品以67.33億操盤金額躋身深圳TOP10；

鵬宸云筑連續(xù)3個(gè)月，躋身龍華區(qū)銷售金額、面積TOP1。

換句話說，中建壹品在深圳短時(shí)間內(nèi)就展現(xiàn)了超絕的市場(chǎng)統(tǒng)治力，并被打上了“龍華王”的標(biāo)簽。

今天，艷姐也很想和大家聊聊中建壹品在深圳的獨(dú)特打法，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法。

01

首進(jìn)深圳，2年干到行業(yè)TOP10

艷姐在前面提到，深圳的民營(yíng)房企相當(dāng)活躍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，外來房企想要站穩(wěn)腳跟并不容易。

2024年2月，中建壹品聯(lián)合湖北文旅，以總價(jià)51.79億、樓面價(jià)23914元/㎡、溢價(jià)率0.19%競(jìng)得深圳龍華梅林關(guān)地塊，也就是鵬宸云筑項(xiàng)目。

鵬宸云筑實(shí)景

這也是中建壹品在深圳的首次布局。

要知道中建壹品在2019年就已進(jìn)入大灣區(qū)的佛山，并先后在佛山、廣州開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目。

時(shí)間是晚了點(diǎn)，但中建壹品在深圳的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”相當(dāng)猛。

去年12月項(xiàng)目首開，368套房源凍資1587組客戶，2.5小時(shí)去化超九成、3.5小時(shí)售罄；

今年3月二批次加推，153套房源凍資523組客戶，1小時(shí)去化約95%；

5月三批次加推，250套房源凍資556組客戶，1.5小時(shí)銷售約13億，開盤去化92%；

6月四批次加推，244套房源凍資461組客戶，開盤去化約82%

8月五批次加推，150套房源凍資282組客戶，開盤2小時(shí)去化超80%；

10月六批次加推，154套房源熱銷超10億。

鵬宸云筑開盤現(xiàn)場(chǎng)

前后6次開盤，累計(jì)吸引超30000批客戶到訪、超3000批客戶凍資搶房，認(rèn)購(gòu)超1000套。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，今年4月~9月，鵬宸云筑穩(wěn)坐龍華區(qū)銷售套數(shù)榜首，做實(shí)“龍華王”。

如何理解“龍華王”的含金量？

整個(gè)龍華區(qū)1-10月新房總成交量也不過6200多套，這意味著，前10個(gè)月龍華每成交6套房就有1套來自鵬宸云筑。

而且這樣的成績(jī)是在每2個(gè)月開盤一次的情況下取得的。

推盤節(jié)奏這么快，這根本就不是個(gè)正常的選擇。

但中建壹品卻就這么干了。

現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，是大家能看得到的冷淡。

今年前10個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷售面積7.2億㎡、銷售金額69017億元，同比分別下降6.8%、9.6%。

鵬宸云筑的6開6捷，無疑給深圳樓市注入了一劑強(qiáng)心針。

如果向內(nèi)看，中建壹品“龍華王”的含金量相當(dāng)高。

前10個(gè)月，中建壹品操盤銷售金額247.5億，行業(yè)排名第20；在深圳，僅鵬宸云筑一個(gè)項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了66.33億（前10 個(gè)月）的業(yè)績(jī)。

也就是說，僅僅鵬宸云筑1個(gè)項(xiàng)目，就貢獻(xiàn)了中建壹品約27%的業(yè)績(jī)。

02

再落一子，中建壹品殺瘋了

再來看中建壹品福田項(xiàng)目。

這是中建八子在深圳的首個(gè)城市更新項(xiàng)目，也是中建壹品在深圳的第2個(gè)項(xiàng)目。

艷姐看了下，項(xiàng)目的含金量相當(dāng)高。

先來看這塊地，地塊位于福田核心區(qū)域的沙頭板塊，是區(qū)域內(nèi)近幾年來出讓的首個(gè)地塊，含金量十足。

中建壹品福田項(xiàng)目區(qū)位示意

地塊體量很大，根據(jù)此前的地塊規(guī)劃，地塊開發(fā)建設(shè)用地面積2.58萬㎡，計(jì)容面積約19.85萬㎡，其中住宅15.41萬㎡（商品住宅約10萬㎡），覆蓋住宅、保障房、辦公樓、幼兒園等業(yè)態(tài)；

位置也相當(dāng)不錯(cuò)，毗鄰紅樹林生態(tài)公園，直線距離地鐵7號(hào)線沙尾站約400米、福田區(qū)政府約1公里、福田口岸約2.3公里。中高區(qū)大概是能看到深圳灣的海景……目前地塊西側(cè)的金地環(huán)灣城尾盤在售，均價(jià)約11.4萬/㎡，25年房齡的金地海景花園二手房?jī)r(jià)格約5.3萬~7.3萬/㎡。

這個(gè)項(xiàng)目僅住宅貨值就有100億左右，而且還是城央核心區(qū)域。

對(duì)于這個(gè)重磅項(xiàng)目，中建壹品也準(zhǔn)備大展拳腳，預(yù)計(jì)總投資額超80億，他們還在拿地的第一時(shí)間就發(fā)布了項(xiàng)目的效果圖。

中建壹品福田項(xiàng)目效果圖示意

從效果圖呈現(xiàn)的效果看，外立面大面積玻璃幕墻、底層架空，顏值非常在線。

艷姐還聽說，福田項(xiàng)目大概率將會(huì)打造成為繼北京海宸元境、上海外灘元境之后，中建壹品全國(guó)第三座“元境系”作品。

作為中建壹品TOP級(jí)高端產(chǎn)品系，“元境”產(chǎn)品實(shí)力相當(dāng)強(qiáng)悍。

像北京中建壹品·海宸元境，中建壹品首個(gè)“元境”作品，現(xiàn)代東方風(fēng)格的建筑立面、超200米的城市界面，特別是他們基于“建筑景觀化”的思路，以“西山雅集”風(fēng)雅文脈為內(nèi)核，通過下沉立體庭院景觀+風(fēng)雨連廊串聯(lián)起完整東方游園景觀體系，重塑了高端生活場(chǎng)域。

北京中建壹品·海宸元境效果圖過程稿

上個(gè)月首開當(dāng)日勁銷183套、金額超18億引爆海淀新房市場(chǎng)。

還有上海中建壹品·外灘元境，開創(chuàng)性打造上海首個(gè)三層風(fēng)貌洋房社區(qū)，紅色磚墻沿襲“梅花丁”砌筑手法，屋頂汲取“馬勒別墅”靈感塑造藝術(shù)感輪廓，寶格麗酒店同源花崗巖基座注入獨(dú)特的豪門氣場(chǎng)；首創(chuàng)層層退臺(tái)設(shè)計(jì)的洋房產(chǎn)品，實(shí)得率最大超200%。

上海中建壹品·外灘元境效果圖過程稿

用中建壹品的話說就是：

元境必中心、元境必稀缺、元境必人文，做經(jīng)得起時(shí)間驗(yàn)證的恒久作品。

有了北京、上海2個(gè)“元境”的成功案例，想必深圳亮相的“元境“新作也會(huì)驚艷整個(gè)深圳市場(chǎng)。

03

中建地產(chǎn)的大灣區(qū)版圖

中建壹品總部位于武漢，于2021年由中建三局地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組而來。

在中建壹品的業(yè)務(wù)版圖中，大灣區(qū)是其走出湖北后最早布局的區(qū)域之一。

2019年底，中建三局綠投公司以總價(jià)8.03億競(jìng)得佛山禪城區(qū)一宗宅地，計(jì)容建面約9.38萬㎡，樓面價(jià)約8565元/㎡，開發(fā)中建壹品佛山建投譽(yù)湖項(xiàng)目。

這也是中建壹品在大灣區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

2020年7月，中建三局綠投公司再次出手，以總價(jià)22.27億競(jìng)得佛山順德一宗宅地，計(jì)容建面約21.84萬㎡，開發(fā)中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項(xiàng)目。

中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府實(shí)景

2020年11月，中建三局地產(chǎn)以總價(jià)21.28億底價(jià)、樓面價(jià)2.3萬/㎡（扣除公建配套面積）競(jìng)得廣州白云區(qū)一宗宅地，計(jì)容建面約12.25萬㎡，開發(fā)中建壹品白云·星光城項(xiàng)目。

中建壹品白云·星光城實(shí)景

不到1年時(shí)間，中建三局地產(chǎn)板塊公司斥資超50億在佛山、廣州連落3子。

手筆相當(dāng)大，但效果并不如人意。

像中建壹品佛山建投譽(yù)湖項(xiàng)目于2020年開盤，826套房源目前備案率約84%；

中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項(xiàng)目于2021年開盤，2400多套房源還有數(shù)百套房源在售；

中建壹品白云·星光城項(xiàng)目于2022年開盤，1021套房源目前還有超50套房源在售。

也就是說，中建壹品在大灣區(qū)起了個(gè)大早，但趕了個(gè)晚集。

或許是這3個(gè)項(xiàng)目的去化不及預(yù)期，此后中建壹品在大灣區(qū)逐漸“隱身”，直到2024年初進(jìn)入深圳，才在大灣區(qū)落下第4子。

不到2年時(shí)間，中建壹品在大灣區(qū)能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，到底有哪些秘訣？

如果說僅僅靠產(chǎn)品就能干成深圳TOP10，或許有些夸張，畢竟對(duì)于中建體系內(nèi)實(shí)力同樣強(qiáng)悍的“八子”來說太簡(jiǎn)單，也太容易被復(fù)制。

更核心的因素，艷姐覺得是“人”，這背后是中建壹品南方公司的高管天團(tuán)：

中建壹品南方公司總經(jīng)理鄒璇

鄒璇是中建壹品培養(yǎng)出來的年輕干將，早期曾擔(dān)任中建壹品濱江項(xiàng)目總；2023年初出任中建壹品南方公司執(zhí)行總經(jīng)理；2024年接任葉蛟龍出任南方公司總經(jīng)理。

鄒璇

深圳鵬宸云筑從拿地到方案、營(yíng)銷等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，鄒璇都深度參與，據(jù)說在鵬宸云筑樣板間開放前，鄒璇還因?yàn)闃影彘g做的不合理而咂掉樣板間重做。可以說，中建壹品能躋身“龍華王”，鄒璇居功至偉。

劉紅

劉紅是中建三局系老人，曾任中建壹品綠色置業(yè)有限公司事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)，2024年調(diào)任中建壹品南方公司副總經(jīng)理，并分管營(yíng)銷。分管營(yíng)銷期間，中建壹品的幾個(gè)項(xiàng)目也都有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

像中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項(xiàng)目斬獲2025年上半年佛山市“網(wǎng)簽套數(shù)”TOP2、順德區(qū)“網(wǎng)簽套數(shù)”TOP1；深圳鵬宸云筑就更不用說，6開6捷銷售額超60億。

也是因?yàn)榱裂鄣臓I(yíng)銷業(yè)績(jī)，劉紅在今年8月調(diào)任中建壹品北方公司并分管營(yíng)銷。

劉紅調(diào)任后，深圳鵬宸云筑的去化重任就落到了項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)馬文香的肩上。

馬文香

作為中建壹品在深圳的第2個(gè)項(xiàng)目，福田項(xiàng)目自然也肩負(fù)著為集團(tuán)貢獻(xiàn)更大規(guī)模、更多利潤(rùn)的重任。

這次中建壹品南方公司的高管團(tuán)隊(duì)又能否延續(xù)在鵬宸云筑項(xiàng)目上的爆款氣質(zhì)，一切都值得期待。

結(jié)語

實(shí)際上，在中建內(nèi)部，對(duì)幾大工程局的考核非常嚴(yán)苛：

包括現(xiàn)金快速回流、有現(xiàn)金流支撐的利潤(rùn)等等。

既然有考核，最終結(jié)果就是優(yōu)質(zhì)資源向強(qiáng)者傾斜，也會(huì)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

作為中建八子中近幾年嶄露頭角的“新貴”，中建壹品的發(fā)展速度不可謂不驚人，在走出武漢大本營(yíng)舒適圈后，他們北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市相繼站穩(wěn)腳跟，成績(jī)也可圈可點(diǎn)。

未來，中建壹品會(huì)不會(huì)持續(xù)刷屏深圳？我們也拭目以待！

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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