上海頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段，客戶(hù)越來(lái)越挑剔，保利發(fā)展能否在產(chǎn)品端突圍仍是未知數(shù)。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

保利發(fā)展上海公司近期迎來(lái)一位具有萬(wàn)科職業(yè)背景的產(chǎn)品老將。

12月12日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從保利發(fā)展上海公司相關(guān)人士處獲悉，曾在萬(wàn)科集團(tuán)任職超過(guò)20年的產(chǎn)品設(shè)計(jì)核心人物蔡亮，已正式加盟保利發(fā)展上海公司。

“外界傳言不準(zhǔn)確，（蔡亮）目前并非擔(dān)任保利發(fā)展上海公司副總經(jīng)理一職?！鄙鲜鲋槿耸窟M(jìn)一步表示，蔡亮才入職，具體職務(wù)未定。

即便如此，這位曾參與上海萬(wàn)科多個(gè)重要產(chǎn)品的“80后”老將，此次轉(zhuǎn)戰(zhàn)保利發(fā)展，依然被外界視為后者在上海市場(chǎng)強(qiáng)化產(chǎn)品力、沖刺高端賽道的關(guān)鍵舉措。

當(dāng)前，上海樓市正上演著一場(chǎng)頭部房企的“王者之爭(zhēng)”。招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地你追我趕，頻繁刷新紀(jì)錄，而重倉(cāng)布局的保利發(fā)展雖在土地市場(chǎng)頻頻出手，但其在頂級(jí)豪宅市場(chǎng)面臨“叫好不叫座”的尷尬。引入深諳上海高端客群需求、擁有成功產(chǎn)品系打造經(jīng)驗(yàn)的蔡亮，或許是保利發(fā)展為破局上海市場(chǎng)高端產(chǎn)品線、重塑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而走出的關(guān)鍵一步。

深耕產(chǎn)品設(shè)計(jì)條線 蔡亮的20年萬(wàn)科路

蔡亮的職業(yè)生涯，幾乎是一部濃縮的萬(wàn)科產(chǎn)品進(jìn)化史。

2003年，蔡亮從東南大學(xué)建筑學(xué)本科畢業(yè)，以“萬(wàn)科新動(dòng)力”的身份加入萬(wàn)科集團(tuán)，從此開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)二十余年的萬(wàn)科職業(yè)生涯。他的起點(diǎn)在深圳總部，初出茅廬便參與了萬(wàn)科早期的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作，這段經(jīng)歷為他日后深入理解產(chǎn)品奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。

隨后十年，蔡亮輾轉(zhuǎn)天津、成都、深圳、福州等多個(gè)城市，始終扎根設(shè)計(jì)管理一線，經(jīng)歷了從項(xiàng)目實(shí)操到片區(qū)管理的完整錘煉。在深圳萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)管理部任職期間，蔡亮深度參與萬(wàn)科城、十七英里等標(biāo)桿項(xiàng)目的設(shè)計(jì)打造，這一時(shí)期，蔡亮沉浸在萬(wàn)創(chuàng)孜孜不倦的產(chǎn)品追求中。

可以說(shuō)，蔡亮在萬(wàn)科的前十年，其工作經(jīng)歷主要是在一線項(xiàng)目操盤(pán)。職業(yè)軌跡的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折發(fā)生在2012年。

這一年，蔡亮調(diào)任上海萬(wàn)科。據(jù)他回憶，當(dāng)時(shí)的上海萬(wàn)科“各項(xiàng)指標(biāo)不太理想，影響力并不高”。然而，隨后的五年成為了上海萬(wàn)科乃至他個(gè)人職業(yè)生涯的“黃金時(shí)代”。作為設(shè)計(jì)總監(jiān)，他深度參與了翡翠濱江、翡翠公園、徐匯萬(wàn)科中心、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)等一系列標(biāo)志性項(xiàng)目的誕生。此后，上海萬(wàn)科構(gòu)建起涵蓋TOD、城市更新、高端住宅和大型商辦的清晰產(chǎn)品體系，產(chǎn)品力成為其業(yè)績(jī)騰飛的關(guān)鍵助力。

2016年，蔡亮開(kāi)始兼任上海區(qū)域產(chǎn)品管理部負(fù)責(zé)人，同年上海區(qū)域銷(xiāo)售額沖至1200億元，比2012年翻了近五番。憑借卓越貢獻(xiàn)，蔡亮獲得了萬(wàn)科當(dāng)年的“區(qū)首特別獎(jiǎng)”，職業(yè)生涯步入高光時(shí)刻。

2020年后，蔡亮調(diào)任萬(wàn)科南方區(qū)域，擔(dān)任區(qū)域合伙人并分管產(chǎn)品，后負(fù)責(zé)佛山公司及南方區(qū)域高端產(chǎn)品線，其專(zhuān)業(yè)視野與管理范疇進(jìn)一步拓寬。

2024年底，在萬(wàn)科任職21年后，蔡亮選擇離開(kāi)，此后曾短暫加盟越秀，最終被保利發(fā)展攬入麾下。

蔡亮在產(chǎn)品理念上深受極簡(jiǎn)主義建筑大師Kerry Hill的影響，崇尚“喧囂都市里的一方凈土”。他曾表示，上海萬(wàn)科的產(chǎn)品方向正是致力于為都市人打造簡(jiǎn)潔、純凈、寧?kù)o的理想家園。這種對(duì)高端生活方式和產(chǎn)品本質(zhì)的深刻理解，正是當(dāng)前激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的稀缺資源。

高端化發(fā)展遇難題 保利重倉(cāng)上海欲突圍

蔡亮加盟的背后，顯示出保利發(fā)展對(duì)上海這座“兵家必爭(zhēng)之地”的戰(zhàn)略押注與急切的產(chǎn)品破局需求。

上?？梢哉f(shuō)是保利發(fā)展的業(yè)績(jī)“壓艙石”與增長(zhǎng)引擎。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，僅上海一城就為保利發(fā)展貢獻(xiàn)了超256億元的全口徑銷(xiāo)售額，其重要性不言而喻。

為了擴(kuò)大在上海的品牌影響力，保利發(fā)展近年不惜重金擴(kuò)儲(chǔ)。2024年，其在上海公開(kāi)市場(chǎng)拿地金額達(dá)95.14億元；2025年繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，僅上半年其權(quán)益拿地金額已高達(dá)95.33億元，穩(wěn)居市場(chǎng)榜首，溢價(jià)拿地屢見(jiàn)不鮮。此外，除了公開(kāi)市場(chǎng)，保利發(fā)展還通過(guò)協(xié)議拿地的方式，與上海地產(chǎn)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)新江灣、北外灘優(yōu)質(zhì)地塊，快速補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

然而，與投資的強(qiáng)勢(shì)形成對(duì)比的，是其高端產(chǎn)品在市場(chǎng)端的略顯乏力。

近幾年，央企“四大金剛”——招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展你追我趕，這其中，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年，招商蛇口曾以全口徑銷(xiāo)售額645.57億元、權(quán)益銷(xiāo)售額471.67億元摘得上海樓市銷(xiāo)售“雙冠王”；中海地產(chǎn)在上海一個(gè)順昌玖里項(xiàng)目就賣(mài)出近200億元，直接刷新上海乃至全國(guó)樓市單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄，且中海地產(chǎn)當(dāng)年還創(chuàng)造了上海單城銷(xiāo)售額突破700億元的樓市神話(huà)；華潤(rùn)置地2025年以來(lái)也在上海持續(xù)發(fā)力，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年前11月，華潤(rùn)置地已經(jīng)憑借超400億元銷(xiāo)售額登頂上海樓市“銷(xiāo)冠”。相比之下，同樣重倉(cāng)上海的保利發(fā)展卻至今未打造出足以定義市場(chǎng)、深入人心的頂級(jí)產(chǎn)品代表作。

以保利發(fā)展在上海打造的旗艦頂級(jí)豪宅作品世博天悅為例，作為承載其“重塑上海頂豪天際線”野心的“天字系”代表作，世博天悅自2024年以來(lái)的去化之路走得并不輕松。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年至今，世博天悅項(xiàng)目住宅部分共開(kāi)盤(pán)9次，共推832套房源，但截至2025年12月12日，仍有184套可售，整體去化率約為77.9%；更為關(guān)鍵的是，該項(xiàng)目已簽約登記比例僅為56.9%，這在一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)其頂級(jí)定位和價(jià)值認(rèn)可度仍存觀望。

高端化投資邏輯是保利發(fā)展內(nèi)部今年達(dá)成的共識(shí)。其投資團(tuán)隊(duì)明確提出“只拿核心段，只做200平方米以上的大平層，利潤(rùn)率不足8%則免談”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。但高端市場(chǎng)不僅考驗(yàn)投資眼光，更是一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)品力、品牌力與客戶(hù)洞察力的綜合競(jìng)賽。

其實(shí)從今年年初，保利發(fā)展就開(kāi)始對(duì)上海公司進(jìn)行改革，啟動(dòng)了一輪從組織到人員的深度調(diào)整。 其中，保利發(fā)展上海公司原總經(jīng)理傅小君調(diào)任保利發(fā)展浙江公司董事長(zhǎng)；保利發(fā)展原集團(tuán)產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松則被派往擔(dān)任保利發(fā)展上海公司總經(jīng)理。除了“一把手”換人，保利發(fā)展上海公司營(yíng)銷(xiāo)條線相關(guān)負(fù)責(zé)人也發(fā)生變化。長(zhǎng)期奮戰(zhàn)在華南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)前線的保利和潤(rùn)副總經(jīng)理付軍被調(diào)往保利發(fā)展上海公司分管營(yíng)銷(xiāo)。

此番引入產(chǎn)品大將蔡亮，補(bǔ)強(qiáng)核心產(chǎn)品設(shè)計(jì)板塊的意圖已經(jīng)非常明顯——在完成戰(zhàn)略、土地、營(yíng)銷(xiāo)的布局后，保利發(fā)展也深知，最終要打贏上海這場(chǎng)硬仗，必須回歸產(chǎn)品本身。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士認(rèn)為，蔡亮在萬(wàn)科任職時(shí)間超20年，具備打造高端產(chǎn)品線的完整經(jīng)驗(yàn)，對(duì)上海市場(chǎng)和客群有深刻理解，且其在萬(wàn)科后期曾擔(dān)任區(qū)域產(chǎn)品負(fù)責(zé)人，管理范疇超越單一項(xiàng)目，具有跨體系的產(chǎn)品統(tǒng)籌和研發(fā)能力，這或許也是保利發(fā)展看中之處。

不過(guò)，空降人員融入新體系并發(fā)揮作用并非易事，蔡亮的產(chǎn)品理想如何與保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)邏輯找到最佳平衡點(diǎn)，將是其面臨的一大考驗(yàn)。而如今，上海頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段，客戶(hù)越來(lái)越挑剔，保利發(fā)展能否在產(chǎn)品端突圍仍是未知數(shù)。