縱觀2025年上海豪宅圈，很少有項(xiàng)目像高福云境這樣，還未亮相便成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

10月18日高福云境首開(kāi)，均價(jià)21萬(wàn)/㎡，25套1.3-1.7億房源率先售罄，600㎡藏品級(jí)大宅全部清盤(pán)，火爆程度讓全國(guó)豪宅市場(chǎng)為之震驚。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示 ，高福云境60.5億成交金額拿下上海10月銷冠，成為今年上海首開(kāi)業(yè)績(jī)最高的項(xiàng)目之一。

這個(gè)頂級(jí)豪宅背后的操盤(pán)手，除了人們熟知的萬(wàn)科之外，還有一位神秘但卻極具實(shí)力的資本大鱷——華洲地產(chǎn)及其老板羅萬(wàn)德。

這家公司非常低調(diào)，市場(chǎng)上鮮有關(guān)于他們的內(nèi)容報(bào)道，連同高福云境在內(nèi)，30年來(lái)只打造過(guò)4個(gè)項(xiàng)目，但每個(gè)都被業(yè)內(nèi)被視為“難以復(fù)制的大作”。

一家規(guī)模不大的民企，卻總能夠撬動(dòng)一線城市上海的重磅項(xiàng)目，到底憑什么？今天，濤哥就帶大家聊聊這家神秘民企及其背后的大佬。

1

24年舊改，華洲的高福里往事

華洲地產(chǎn)與高福云境的淵源，要追溯到至少24年前。

早在2001年，華洲地產(chǎn)掌門人羅萬(wàn)德就成立上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，專門負(fù)責(zé)高福里舊改項(xiàng)目。

左3為羅萬(wàn)德，圖源網(wǎng)絡(luò)

然而，高福里項(xiàng)目的推進(jìn)難度遠(yuǎn)超預(yù)期，舊改不僅涉及眾多人群，同時(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，而且位于衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心受到的規(guī)劃限制很多。

2005年和2017年，高福里曾先后兩次啟動(dòng)過(guò)動(dòng)遷舊改，但都被迫按下“暫停鍵”。

華洲地產(chǎn)沒(méi)有放棄，而是在等待中尋找機(jī)會(huì)。對(duì)一家民企來(lái)說(shuō)，這樣的堅(jiān)持近乎“反商業(yè)”。但正是這種不計(jì)時(shí)間、不計(jì)成本的長(zhǎng)期主義，為后來(lái)的逆轉(zhuǎn)埋下伏筆。

高福里真正的轉(zhuǎn)折，發(fā)生在 2018年。

那一年，華洲地產(chǎn)找來(lái)盟友上海萬(wàn)科，雙方先后成立太倉(cāng)市萬(wàn)啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海萬(wàn)至鏑企業(yè)發(fā)展有限公司，共同推動(dòng)高福里的前期工作。

這兩家的公司核心管理層重合度非常高，其中羅萬(wàn)德和羅臻代表華洲地產(chǎn)，黃超俊和孫璽則是萬(wàn)科的代表。

彼時(shí)，黃超俊是上海萬(wàn)科區(qū)域投資與合作開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理，孫璽是投資副總監(jiān)兼城市更新投資負(fù)責(zé)人。

如今，黃超俊已成為上海萬(wàn)科副總經(jīng)理，而孫璽則擔(dān)任上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的法人代表。

黃超俊，圖源網(wǎng)絡(luò)

2021年高福里地塊終于通過(guò)舊改征收首輪征詢，順利由上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)21.95億拿下，萬(wàn)科也正式入局成為高福里操盤(pán)方和大股東。

據(jù)根據(jù)股權(quán)穿透，上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的持股情況為：

上海長(zhǎng)華萬(wàn)城51%，上海萬(wàn)科24.99%，華洲23.01%，上海復(fù)興建設(shè)1%。

上海長(zhǎng)華萬(wàn)城實(shí)際上是萬(wàn)科+華洲+長(zhǎng)城資本的合作公司，3家股東正是2018年就成立的太倉(cāng)萬(wàn)啟、上海萬(wàn)至鏑，以及長(zhǎng)城資本旗下的長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)。

此后萬(wàn)科作為項(xiàng)目大股東，華洲作為二股東，共同投入到高福云境的開(kāi)發(fā)中。華洲在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及配置方面提出了極高要求，主導(dǎo)引入眾多高端資源，最終成就高福云境的業(yè)績(jī)傳奇。

因此，你不得不敬佩華洲老板羅萬(wàn)德的長(zhǎng)期眼光與資源整合能力，在24年前謀定上海市中心核心地塊后，通過(guò)引入萬(wàn)科做操盤(pán)方以及長(zhǎng)城資本等資金方，最終將這幅寶地盤(pán)活，并實(shí)現(xiàn)豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

要是換了別的企業(yè)，要么拿不到這地，這么等不了這么多年，要么化解不了舊改難題，這錢確實(shí)該人家羅老板賺。

2

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造上海頂豪標(biāo)桿

在萬(wàn)科與華洲合力下，高福云境試圖重新定義2025年的上海頂豪標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目很多產(chǎn)品細(xì)節(jié)，據(jù)悉都是華洲老板羅萬(wàn)德親自盯、親自拍板。

畢竟作為真正住過(guò)億級(jí)豪宅的業(yè)主，華洲比誰(shuí)都清楚塔尖豪宅該有什么、又絕不能缺什么。

首先，是不可復(fù)制的頂級(jí)稀缺地段

項(xiàng)目坐落于上海黃浦衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，占據(jù)“巨富長(zhǎng)”上海老錢黃金地段，精準(zhǔn)契合高凈值人群對(duì)于土地底蘊(yùn)的追求。

周邊高端商圈舉步即達(dá)，距離淮海中路僅約200米，iapm、TX淮海、K11等重奢地標(biāo)環(huán)繞，愛(ài)馬仕之家、PRADA等全球旗艦店林立，堪稱“世界櫥窗”。

在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)高度受限的前提下，高福云境以約150米超高層設(shè)計(jì)獨(dú)樹(shù)一幟，獨(dú)享360°無(wú)遮擋城市景觀資源，將上海最具魅力的城市風(fēng)光盡數(shù)納入視野。

其次，是大牌云集的頂級(jí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

高福云境以大戶型為主，主推建面276-600㎡大平層，過(guò)會(huì)均價(jià)21萬(wàn)/m2，這種輾壓級(jí)的戶型和定價(jià)，天然奠定了其高端身份。

產(chǎn)品打造上，高福云境匯集了1508 London、Lissoni&Partners、GAD等國(guó)際最頂尖的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，不少設(shè)計(jì)資源在國(guó)內(nèi)頂豪中難得一見(jiàn)。

外立面設(shè)計(jì)堪稱一絕，錯(cuò)動(dòng)的豎向體塊、轉(zhuǎn)角切角與弧形塔冠，形成獨(dú)特“豎向波浪”造型，充滿向上的力量，未來(lái)將成為黃浦衡復(fù)的天際線地標(biāo)。

住宅層高突破市場(chǎng)常規(guī)，層高提升至約3.5米，遠(yuǎn)超多數(shù)頂豪標(biāo)準(zhǔn)，大幅增強(qiáng)空間開(kāi)闊感。

室內(nèi)設(shè)計(jì)將尊貴感拉滿，從一進(jìn)門的玄關(guān)開(kāi)始就是奢華的“老錢風(fēng)”，腔調(diào)十足。

客廳以“整片天空”為原點(diǎn)展開(kāi)，L形環(huán)幕客廳將上海天際線裁作流動(dòng)的畫(huà)卷，奢華尺度感與視覺(jué)沖擊力極強(qiáng)，建筑與城市的對(duì)話在此悄然發(fā)生。

所有品牌配置都是超一線國(guó)際大牌，在其他豪宅中難得一見(jiàn)，突顯與眾不同的高級(jí)奢華。

包括意大利頂奢品牌Molteni&C全進(jìn)口櫥柜、嘉格納藝境系列廚電、法國(guó)高定衛(wèi)浴品牌THG龍頭、瑞士百年品牌勞芬浴缸、大金三管制中央空調(diào)，每一個(gè)都是行業(yè)天花板級(jí)的存在。

從土地的底蘊(yùn)，到頂尖的產(chǎn)品力，高福云境以一種近乎偏執(zhí)的追求，回應(yīng)著這個(gè)時(shí)代對(duì)頂級(jí)人居的最高期待。

根據(jù)公示高福云境一共有126套房源，但實(shí)際銷售125套，剩余1套據(jù)悉是被華洲老板羅萬(wàn)德提前“鎖定”。

濤哥聽(tīng)說(shuō)，高福云境在銷售階段，羅萬(wàn)德邀請(qǐng)眾多明星大腕好友去參觀，能看出他是真的把這個(gè)作品當(dāng)自己家在打造，也確實(shí)擁有強(qiáng)大的人脈資源。

3

豪宅大佬，深耕上海只做精品

1994年就立的華洲地產(chǎn)，30年只做了4個(gè)住宅項(xiàng)目，分別是梅隴城世紀(jì)苑、華洲君庭、建業(yè)里、高福云境。

梅隴城世紀(jì)苑是華洲早年的名片，曾獲得“上海最佳住宅房型獎(jiǎng)”、“上海市建筑白玉蘭獎(jiǎng)”。

華洲君庭是國(guó)內(nèi)公認(rèn)的頂級(jí)世襲大宅項(xiàng)目，一度被評(píng)為“中國(guó)十大豪宅之首”，也是華洲地產(chǎn)真正名震全國(guó)的作品。

社區(qū)只有21棟獨(dú)棟別墅，平均每棟占地5畝，建筑面積在1300-1400平方米之間。戶戶都有大面積花園、游泳池、按摩池，完全是宮殿級(jí)的居住體驗(yàn)。

早在2008年開(kāi)盤(pán)時(shí)，華洲君庭的主力戶型最高總價(jià)就達(dá)到1.5億，如今市場(chǎng)價(jià)更是突破驚人的5億。

因?yàn)榉吭磾?shù)量不多，市面上很少有二手房流出，前兩年有兩套法拍房都被拍到了2.85億和3.15億。

近幾年，華洲地產(chǎn)陸續(xù)開(kāi)發(fā)了上海最大規(guī)模石庫(kù)門保護(hù)項(xiàng)目建業(yè)里，以及正在建設(shè)的高福云境，都取得了不錯(cuò)的口碑。

在上海的豪宅玩家中，華洲地產(chǎn)無(wú)疑是最神秘的存在——

你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們總能拿下上海最具價(jià)值的土地，同時(shí)還能不計(jì)時(shí)間與成本打造出頂級(jí)作品。

另外，與產(chǎn)品的高調(diào)表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比的是，華洲與羅萬(wàn)德多年來(lái)保持著幾乎隱形的姿態(tài)，很少會(huì)出現(xiàn)在公眾視野，堪稱“隱形大鱷”。

在曾經(jīng)的地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代，頗具實(shí)力的華洲卻能夠始終保持數(shù)十年如一日打磨產(chǎn)品的定力，本身就是一件難能可貴的事。

而更令人深思的是，高福云境背后兩大股東，規(guī)模巨大的萬(wàn)科如今面臨著嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，而華洲卻依然穩(wěn)如泰山…

這個(gè)故事生動(dòng)證明了：地產(chǎn)行業(yè)不是比誰(shuí)發(fā)展的快，而是比誰(shuí)活得久，最終真正發(fā)大財(cái)?shù)目赡苁潜澈蟆耙宦暡豁憽钡哪莻€(gè)。

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