作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

京東在物流資產(chǎn)證券化棋盤上連續(xù)落子，從公募REITs到機構(gòu)間REITs再到穩(wěn)定幣牌照，一套完整的“資產(chǎn)－資本－貨幣”循環(huán)體系正在成形。

京東物流園區(qū)上空的光伏板靜默地收集能量，倉庫內(nèi)的機器人穿梭不息。這些承載著實體物流運轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)倉儲物流園區(qū)，如今不僅僅是商品流轉(zhuǎn)的中轉(zhuǎn)站，更成為京東一系列精妙金融運作的底層基石。

2023年2月，京東完成了首單民企倉儲物流公募REITs“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098）”的發(fā)行；2025年12月初，其與高和資本聯(lián)合申報的機構(gòu)間REITs項目（持有型不動產(chǎn)ABS）又獲受理。這一連串動作，標志著京東在資產(chǎn)金融化的道路上，正向著更深、更廣的維度探索。

齊頭并進

公募REITs 私募REITs怎么選

12月3日，上交所債券項目信息平臺顯示，“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”正式獲受理，擬發(fā)行金額21億元。項目預計于近期上會評審，若順利，12月23日左右可獲得通過。

讀者一定好奇，這一單京東為何不選擇擴募呢？這需要理解公募REITs與機構(gòu)間REITs（即持有型不動產(chǎn)ABS，常被稱為私募REITs）的區(qū)別。為便于對比，睿和智庫制作了以下表格：

從表格中，我們可以看到私募REITs對比公募REITs有幾大顯著優(yōu)勢：

優(yōu)勢一：審批流程高效，資本落地“加速度”

公募REITs因其公開募集屬性，須經(jīng)歷從公司內(nèi)部合規(guī)、資產(chǎn)重組到國家發(fā)改委審核、證監(jiān)會注冊乃至交易所上市的漫長流程。即便是已有公募平臺的發(fā)行人進行擴募，整套流程也極為復雜，僅發(fā)改委層面的審核周期就可能長達一年以上。相比之下，私募REITs交易結(jié)構(gòu)相對簡化，信息披露要求更具針對性，因此從項目啟動到完成發(fā)行，通常僅需數(shù)月時間。

優(yōu)勢二：估值機制更為寬松，潛在提升融資規(guī)模

公募REITs的估值需要在嚴格的監(jiān)管合規(guī)要求下進行，強調(diào)謹慎性與標準化，估值方法（如收益法）的參數(shù)選取往往趨于保守。私募REITs面向?qū)I(yè)的合格機構(gòu)投資者發(fā)行，雙方可以在更市場化的框架下，基于資產(chǎn)未來的增長潛力、運營提升空間等綜合因素進行價值判斷與協(xié)商。

優(yōu)勢三：資金用途不受限，賦予發(fā)行人高度自主權(quán)

據(jù)監(jiān)管要求，公募REITs募集資金的用途，必須用于同一領(lǐng)域的擴大再生產(chǎn)、新增投資或償還特定債務(wù)。而私募REITs通過實現(xiàn)資產(chǎn)出讓或融資后，所回收的資金用途不受特定限制，可靈活安排。

優(yōu)勢四：基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍廣，成為公募上市的“戰(zhàn)略儲備庫”

公募REITs的資產(chǎn)類型雖在穩(wěn)步擴圍，但當前仍主要聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施及部分新近試點納入的商業(yè)不動產(chǎn)，且在任一時期都有明確的準入資產(chǎn)清單限制。相比之下，私募REITs的資產(chǎn)范圍不僅完全覆蓋公募REITs現(xiàn)有的所有類型，更早已將各類商業(yè)不動產(chǎn)，如寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓等成熟物業(yè)納入其中。

更重要的是，對于那些暫時不完全滿足公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施或新興資產(chǎn)（如數(shù)據(jù)中心的運營年限稍短、物流園區(qū)存在可解決的產(chǎn)權(quán)瑕疵等），私募REITs為其提供了一個較好的培育和盤活的平臺。

睿和智庫總結(jié)，私募REITs憑借其高效快捷的發(fā)行流程、更具彈性的估值空間、更廣泛的基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍以及完全自由的資金用途，成為公募REITs市場之外一個不可或缺的互補性金融解決方案。它適合那些擁有大量不同階段不同類型資產(chǎn)、追求融資效率、希望兌現(xiàn)資產(chǎn)價值、或?qū)Y金安排有特定靈活需求的企業(yè)與機構(gòu)。

結(jié)構(gòu)之變

為何引入高和資本？

“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”的特別之處，體現(xiàn)于京東攜手高和資本，創(chuàng)新性地在資產(chǎn)支持計劃與底層項目公司之間嵌入了私募基金結(jié)構(gòu)。透過這一精妙的設(shè)計，不難發(fā)現(xiàn)其超越單純?nèi)谫Y的深層戰(zhàn)略意圖。

首先，這個結(jié)構(gòu)最大的實用性，體現(xiàn)在稅務(wù)籌劃層面。通過私募基金搭建的股債結(jié)構(gòu)更為靈活，在私募基金有足夠存量負債的情況下，這個結(jié)構(gòu)能夠抽取項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，以利息等稅法允許的費用扣除來合法減少應納稅所得額，從而降低稅收成本，形成“稅盾效應”。簡單來說，稅盾就像一面“盾牌”，用合規(guī)的支出“抵擋”掉一部分原本需要交稅的收入。這樣一來，或可省去新設(shè)SPV和反向吸收合并操作（若無足夠存量負債則需要反向吸收合并），這是實打?qū)嵉氖″X。

其次，得益于高和資本在資產(chǎn)證券化方面的專業(yè)性，其在資產(chǎn)選擇、投資、入池等方面，提升了資產(chǎn)運營管理能力。本計劃名稱中“現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施”的表述，通過一攬子的儲架式發(fā)行模式實現(xiàn)一次申報獲批，后續(xù)分批發(fā)行。這一設(shè)計既能提升發(fā)行效率，也便于靈活匹配京東未來多資產(chǎn)的證券化需求。

最后，從京東的戰(zhàn)略視角看，私募REITs為其提供了更加多樣化的資產(chǎn)退出路徑。公募REITs如同“主板上市”，對資產(chǎn)的成熟度和現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求極高；而私募REITs則像“預備板”或“定制通道”，能夠容納更多處于培育期或資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對特殊的項目。這意味著，京東遍布全國、處于不同發(fā)展階段的倉庫與園區(qū)，都有了被提前納入資本化視野的可能性。

模式不同

京東的生態(tài)VS普洛斯的平臺

同為倉儲物流領(lǐng)域的巨頭，京東與普洛斯有何不同？

觀察中國倉儲物流REITs市場，京東與普洛斯作為兩只具有代表性的REITs產(chǎn)品，基于雙方不同的底層資產(chǎn)和運營模式，選擇了截然不同的發(fā)展路徑。

京東REITs的發(fā)展路徑，深度依托其獨特的平臺生態(tài)。

其底層資產(chǎn)實質(zhì)上是作為一個開放的平臺空間在運營——京東物流承租倉儲后，其服務(wù)的眾多下游企業(yè)與品牌商才是最終的空間使用者。

理論上，這種模式會帶來平臺溢價能力：出租率相對穩(wěn)定，租約期限通常有5—6年，超過行業(yè)平均水平，并且在歷史續(xù)租過程中實現(xiàn)了較好的租金延續(xù)性。

這構(gòu)建了一個較為強韌的循環(huán)：電商生態(tài)滋養(yǎng)物流平臺，平臺化的資產(chǎn)運營產(chǎn)生持續(xù)收益，進而支撐REITs的收益基礎(chǔ)。

但必須提示的是，租戶過于集中也容易造成一定的風險。

與之相對，普洛斯則采用了經(jīng)典的多租戶市場化模式。其REITs合作客戶超過65家，像一個面向全社會的“物流空間提供商”。這種模式使其租金收入來源高度分散，更直接地反映市場的廣泛供需，并能靈活捕捉多元化客戶，特別是本土化與中小型客戶增長所帶來的機遇。

京東和普洛斯分別代表了“生態(tài)平臺”與“開放市場”兩種戰(zhàn)略選擇的具體實踐。京東憑借其強大的生態(tài)體系，將物流資產(chǎn)深度整合為供應鏈中的平臺化樞紐；而普洛斯則通過專業(yè)的資產(chǎn)運營和多元的客戶組合，敏銳響應外部市場的結(jié)構(gòu)性機遇。

關(guān)鍵拼圖

穩(wěn)定幣的橋梁作用

時間退回到2024年7月，京東旗下京東幣鏈科技成功入選香港金融管理局公布的首批“穩(wěn)定幣發(fā)行人沙盒”參與者。這一布局看似與物流地產(chǎn)證券化毫不相干，實則暗含京東構(gòu)建完整金融生態(tài)的深遠謀略。

在RWA（現(xiàn)實資產(chǎn)代幣化）趨勢下，支付型穩(wěn)定幣作為繼傳統(tǒng)支付系統(tǒng)、證券結(jié)算系統(tǒng)以外的金融新基建，通過與現(xiàn)實貨幣（法幣）1:1掛鉤，以實現(xiàn)現(xiàn)實資產(chǎn)與數(shù)字貨幣掛鉤，增加現(xiàn)實資產(chǎn)，尤其是重資產(chǎn)的流通性。

京東即將發(fā)行的穩(wěn)定幣其核心價值在于，解決跨境支付結(jié)算中的諸多痛點。傳統(tǒng)SWIFT跨境結(jié)算需要2～3天時間，而基于區(qū)塊鏈的穩(wěn)定幣可實現(xiàn)秒級到賬，且手續(xù)費降低70%以上。對京東而言，穩(wěn)定幣的發(fā)行能夠優(yōu)化全球業(yè)務(wù)的支付基礎(chǔ)設(shè)施，不是僅僅用于服務(wù)自身電商生態(tài)，而是面向全球企業(yè)和個人，提供高效、低成本、安全的支付方案。

但它的想象空間遠不止于此。

試想，如果未來全球投資者能夠使用與人民幣掛鉤的京東穩(wěn)定幣，直接、便捷地認購或交易京東REITs份額，會發(fā)生什么？這將瞬間打通全球資本投資中國優(yōu)質(zhì)實體資產(chǎn)的“最后一公里”。反之，REITs所產(chǎn)生的那份穩(wěn)定、可預測的現(xiàn)金流，也可以成為支撐穩(wěn)定幣價值信用的優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)之一。這樣一來，穩(wěn)定幣便與REITs形成雙向賦能。

除此之外，穩(wěn)定幣發(fā)行還能為京東金融科技板塊帶來資源和利益。例如獲得用戶沉淀資金的利息收益、提升交易數(shù)據(jù)積累等。據(jù)行業(yè)估算，如果京東穩(wěn)定幣能夠在其全球業(yè)務(wù)中廣泛應用，可能激活數(shù)千億美元級別的內(nèi)生交易量。

當然，睿和智庫并非過分贊譽京東的領(lǐng)先性，而是提示行業(yè)可以仔細研究京東的“金融樂高”的深遠意圖。

資產(chǎn)、資本與貨幣的三層流動

現(xiàn)在，我們將京東的私募REITs布局、公募REITs運營和穩(wěn)定幣牌照申請放在同一框架下思考，一個清晰的“資產(chǎn)－資本－貨幣”三層戰(zhàn)略架構(gòu)便能浮現(xiàn)出來。

底層是物流地產(chǎn)，包括已經(jīng)裝入公募REITs的三處物流園區(qū)和可能納入私募REITs的更多“現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施”。這些實體資產(chǎn)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，為證券化產(chǎn)品提供價值基礎(chǔ)。

中間層是多樣化的證券化工具，包括公募REITs、私募REITs以及可能的其他資產(chǎn)支持證券。這些工具將實體資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標準化金融產(chǎn)品，吸引不同類型的投資者參與。2023年京東REIT上市時，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認購金額達718.16億元，網(wǎng)下投資者認購金額超126倍，顯示了市場對這類資產(chǎn)的高度認可。

頂層則是穩(wěn)定幣這一金融基礎(chǔ)設(shè)施，它不僅優(yōu)化了京東全球業(yè)務(wù)的支付結(jié)算效率，更可能成為連接實體資產(chǎn)與數(shù)字貨幣世界的橋梁。在RWA（現(xiàn)實資產(chǎn)代幣化）趨勢下，物流地產(chǎn)這類產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)天然適合與數(shù)字貨幣體系對接，最終成為資產(chǎn)上鏈、實現(xiàn)更廣泛數(shù)字化流轉(zhuǎn)的入口。

在這個閉環(huán)中，資金、資產(chǎn)與信用得以形成正向循環(huán)，即通過數(shù)字金融工具吸引全球資本，反哺實體物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；成熟的資產(chǎn)通過REITs上市回籠資金，并持續(xù)產(chǎn)生收益；這份穩(wěn)健的收益又能增強相關(guān)金融工具的底層信用。而像高和資本這樣的合作伙伴，在其中扮演著價值“發(fā)現(xiàn)者”與“鍛造者”的角色，通過專業(yè)評估和市場化運作，高和能夠幫助京東挖掘資產(chǎn)潛力，設(shè)計更優(yōu)的資產(chǎn)化路徑，實現(xiàn)價值最大化。

展望

從資產(chǎn)證券化到資產(chǎn)數(shù)字化

未來，京東的不動產(chǎn)金融版圖，有望沿著這一路徑繼續(xù)向縱深拓展。

隨著技術(shù)融合，區(qū)塊鏈或許能讓REITs的管理與信息披露更加自動、透明；依托香港的創(chuàng)新監(jiān)管環(huán)境，或許會誕生融合REITs收益權(quán)與數(shù)字貨幣流動性的全新混合型金融產(chǎn)品；京東旗下數(shù)十座“亞洲一號”及上千個倉庫，構(gòu)成了一個龐大的、有待持續(xù)資本化的資產(chǎn)池。

在此基礎(chǔ)上，隨著穩(wěn)定幣業(yè)務(wù)的成熟，京東可能形成一個從實體物流、到證券化產(chǎn)品、再到數(shù)字貨幣的完整價值鏈條。在這個鏈條中物流地產(chǎn)正從其電商業(yè)務(wù)的“成本中心”，演變?yōu)橐粋€兼具穩(wěn)健收益與金融創(chuàng)新潛能的“價值中心”。與此同時，穩(wěn)定幣等數(shù)字金融基礎(chǔ)設(shè)施，正試圖為這些實體資產(chǎn)在日益數(shù)字化的全球經(jīng)濟中，架設(shè)起“投實入虛”的通道。

本次京東與高和的聯(lián)手，其意義已遠超單純的財務(wù)操作，不僅讓我們窺見了京東的這條從“磚頭”到“數(shù)字”的全鏈條設(shè)計思路，更讓我們窺見了一個商業(yè)巨頭是如何為其核心資產(chǎn)謀劃下一個時代的生命周期。