最近，山東的樓市迎來了一項(xiàng)重磅新政——住房“以舊換新”。

這項(xiàng)政策可不是隨便喊喊口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在拿出了一整套操作指南，由山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省發(fā)改委、財(cái)政廳、自然資源廳、國資委、稅務(wù)局、人民銀行山東省分行、金融監(jiān)管局等十部門共同印發(fā)，文件名為《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見》。

12月12日上午，山東省住建廳還專門召開了新聞通氣會(huì)，對(duì)這份《指導(dǎo)意見》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

從內(nèi)容來看，這份文件共分為6大部分、15條具體措施，系統(tǒng)性地構(gòu)建了支持居民通過“以舊換新”改善居住條件的政策框架。

簡(jiǎn)單來說，就是你手里的老房子不好賣、換新房壓力大？現(xiàn)在政府出手幫你打通堵點(diǎn)，讓你“想換就換、敢換、能換”。

那到底什么是“以舊換新”？其實(shí)這個(gè)概念并不新鮮，在家電、汽車領(lǐng)域早就用得很多。但在住房領(lǐng)域，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、二手房交易周期拉長、居民置換意愿受阻的大背景下，把“以舊換新”引入住房消費(fèi)，確實(shí)是一次機(jī)制上的創(chuàng)新嘗試。

根據(jù)官方發(fā)布的政策原文和多家權(quán)威媒體（如經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、澎湃新聞、央視新聞、中國證券報(bào)、新黃河等）的報(bào)道，山東這次推出的住房“以舊換新”，核心是三種模式：“賣舊換新”“收舊換新”和“拆舊換新”。

這三種模式各有側(cè)重，覆蓋了不同人群、不同房屋類型和不同城市更新需求。

先說第一種，“賣舊換新”。這是最貼近普通老百姓日常理解的方式：你想買新房，但手里的舊房還沒賣出去，資金鏈卡住了。怎么辦？現(xiàn)在政策明確支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（也就是我們常說的中介）提供“幫賣”服務(wù)。

具體怎么操作呢？你可以和中介、開發(fā)商簽一個(gè)三方協(xié)議。比如，你看好了一套新房，先交個(gè)意向金，然后中介承諾在90天內(nèi)幫你把舊房賣掉。

如果成功賣出，那就按流程辦理新房購買手續(xù)；如果沒賣出去，中介要么啟動(dòng)“兜底收購”機(jī)制，直接把你的舊房買下來，要么就把你交的新房意向金全額退還，而且你不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。

這種模式最大的好處就是“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”——你不用再擔(dān)心舊房砸在手里導(dǎo)致新房也買不成，大大降低了換房的心理門檻和資金壓力。

第二種叫“收舊換新”。這種方式更市場(chǎng)化，也更靈活。政策鼓勵(lì)各類主體——包括政府指定的國有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至其他有實(shí)力的市場(chǎng)主體——按照市場(chǎng)化原則去收購二手房。

收購價(jià)格怎么定？可以雙方協(xié)商，也可以請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來定價(jià)，確保公平合理。如果是政府主導(dǎo)，通常會(huì)指定本地國企作為收購主體，資金來源可能是財(cái)政注資、銀行低息貸款或者企業(yè)自有資金。

這些收來的房子不會(huì)閑置，而是用于保障性租賃住房、人才公寓、長租房，或者經(jīng)過改造后再銷售。如果是房企主導(dǎo)，操作就更直接了：你先付新房的首付，舊房的房款可以直接抵扣新房的剩余房款。

這樣一來，相當(dāng)于舊房變成了“首付的一部分”，極大緩解了你的現(xiàn)金流壓力。還有第三種路徑，就是由其他市場(chǎng)主體（比如專業(yè)的住房運(yùn)營公司）來收購，他們把舊房款直接打給賣新房的開發(fā)商，你只需要配合完成過戶就行。

這種模式特別適合那些急著換房、又不想操心賣房過程的人。

第三種模式是“拆舊換新”，主要針對(duì)的是城鎮(zhèn)里那些年久失修、設(shè)施落后的老舊住房。這類房子往往地段不錯(cuò)，但戶型差、沒電梯、管道老化，自己拆了重建又面臨規(guī)劃、審批、資金等一系列難題。

現(xiàn)在政策明確，在符合國土空間規(guī)劃和建筑安全要求的前提下，允許居民“原拆原建”——也就是把老樓拆了，在原地蓋新樓。更關(guān)鍵的是，新增的公共設(shè)施，比如電梯、公共走廊、社區(qū)活動(dòng)室、綠化景觀等，都不計(jì)入容積率。

這意味著開發(fā)商或業(yè)主在重建時(shí)，不用因?yàn)榧友b這些便民設(shè)施而額外支付土地費(fèi)用，大大提高了項(xiàng)目可行性。

對(duì)于那些因歷史原因?qū)е陆ㄖg距、退距、綠地率等指標(biāo)達(dá)不到現(xiàn)行規(guī)范的老小區(qū)，政策也給出了彈性空間：只要不低于現(xiàn)狀條件，就可以通過技術(shù)手段進(jìn)行更新。

換句話說，不是一刀切地要求你必須達(dá)到最新標(biāo)準(zhǔn)，而是“底線思維”——至少不能比現(xiàn)在更差。

這種模式既尊重了居民改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，又兼顧了城市更新的實(shí)際困難，是一種務(wù)實(shí)的制度安排。

除了這三種核心換新模式，山東的《指導(dǎo)意見》還在舊房處置上做了延伸思考。

畢竟，不是所有舊房都適合馬上賣掉或拆掉。政策鼓勵(lì)對(duì)舊房進(jìn)行“微改造+功能升級(jí)”——比如重新刷墻、更換廚衛(wèi)設(shè)備、優(yōu)化電路布局、加裝智能家居等，花小錢辦大事，讓老房子煥然一新，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

同時(shí)，也支持將收購來的舊房統(tǒng)一改造為租賃住房，探索“收儲(chǔ)+托管”的運(yùn)營模式。也就是說，政府或企業(yè)先把房子收過來，再委托專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃產(chǎn)品。

這不僅盤活了存量房源，也豐富了租賃市場(chǎng)的供給，推動(dòng)“租購并舉”的住房制度落地。

當(dāng)然，光有模式還不夠，老百姓最關(guān)心的還是“成本”。換一套房動(dòng)輒幾十萬甚至上百萬，誰不希望省點(diǎn)錢？為此，山東明確提出要“多措并舉降低換房成本”。

一方面，鼓勵(lì)各市結(jié)合本地財(cái)政狀況，對(duì)參與“以舊換新”的居民發(fā)放購房補(bǔ)貼。比如濟(jì)南已經(jīng)出臺(tái)政策，對(duì)出售自有住房并在濟(jì)南購買新建商品住房的居民，給予最高10萬元的補(bǔ)貼。這筆錢是真金白銀，直接減輕購房負(fù)擔(dān)。

另一方面，也引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在合法合規(guī)的前提下，主動(dòng)給換房客戶打折、減免服務(wù)費(fèi)。比如有的房企可能會(huì)推出“以舊換新專屬優(yōu)惠價(jià)”，中介也可能降低傭金比例。

這種“政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)讓一點(diǎn)、居民省一點(diǎn)”的組合拳，能讓更多人享受到政策紅利。

金融支持也是這次政策的一大亮點(diǎn)。很多人換房最大的障礙不是不想換，而是“沒錢換”，山東這次在金融方面下了不少功夫。

首先，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)專項(xiàng)金融產(chǎn)品，比如“住房租賃團(tuán)體購房貸款”——專門用于企業(yè)批量收購舊房用作租賃住房。

其次，推廣“經(jīng)營性物業(yè)貸款”，允許符合條件的企業(yè)用已持有的物業(yè)作抵押，申請(qǐng)貸款用于裝修改造或日常運(yùn)營。

最重要的是，優(yōu)化了住房公積金政策。

一是全面推行二手房“帶押過戶”，也就是說，你賣的房子如果還有房貸沒還清，不用先籌錢解押，買賣雙方可以在銀行監(jiān)管下直接完成過戶和貸款轉(zhuǎn)移，大大簡(jiǎn)化流程、降低風(fēng)險(xiǎn)。

二是允許符合條件的“以舊換新”購房者，在再次申請(qǐng)公積金貸款購買新建商品房時(shí)，“核減一次公積金貸款次數(shù)”。

我們知道，很多地方規(guī)定公積金貸款最多只能用兩次，這次政策相當(dāng)于給了你一次“重置”機(jī)會(huì)，讓你在改善住房時(shí)還能享受首套房的公積金待遇，這可是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

為了讓整個(gè)換房過程更順暢、體驗(yàn)更好，《指導(dǎo)意見》還專門優(yōu)化了交易流程和服務(wù)。過去，賣舊房、買新房是兩個(gè)割裂的過程，中間要跑無數(shù)個(gè)部門、簽無數(shù)份合同，耗時(shí)又費(fèi)力。

現(xiàn)在政策要求推廣“一站式”服務(wù)，在舊房評(píng)估、新房選購、貸款審批、補(bǔ)貼申領(lǐng)、合同簽約、稅費(fèi)繳納、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，最大限度減少居民“多頭跑、反復(fù)問”。

特別值得一提的是網(wǎng)簽備案流程的優(yōu)化：居民可以先和開發(fā)商簽訂新房買賣合同，等舊房完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，再辦理新房的網(wǎng)簽備案。

這樣做的好處是什么？一是讓你能提前鎖定心儀的新房，不用擔(dān)心被別人搶走；二是確保你能享受到“賣一買一”的契稅退稅等優(yōu)惠政策，因?yàn)檎哒J(rèn)定你是在“置換”而非單純“新增購房”。

最后，任何涉及大額資金交易的政策，都必須考慮風(fēng)險(xiǎn)防控。山東這次特別強(qiáng)調(diào)，要對(duì)“以舊換新”的交易資金實(shí)施封閉監(jiān)管。

什么意思？就是你交的定金、首付款、舊房收購款等所有資金，都要進(jìn)入專門的監(jiān)管賬戶，按照合同約定和交易進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，一筆一筆撥付，確保?？顚Ｓ?、及時(shí)支付，防止開發(fā)商挪用資金或者中介卷款跑路。

這種機(jī)制雖然增加了操作的復(fù)雜性，但從根本上保障了買賣雙方的合法權(quán)益，讓老百姓換得安心、住得放心。

總的來看，山東這次推出的住房“以舊換新”政策，不是零敲碎打的臨時(shí)措施，而是一套系統(tǒng)化、全鏈條的制度設(shè)計(jì)。

它從模式創(chuàng)新、成本降低、金融支持、流程優(yōu)化到風(fēng)險(xiǎn)防控，環(huán)環(huán)相扣，直擊當(dāng)前住房消費(fèi)中的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)。

正如山東省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在通氣會(huì)上所說，當(dāng)前山東房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整階段，居民住房需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，改善性需求潛力巨大。

但受制于二手房交易周期長、資金壓力大等因素，這部分需求一直未能有效釋放?！吨笇?dǎo)意見》正是為了打通新房與二手房市場(chǎng)的壁壘，縮短交易周期，緩解資金壓力，真正把政策紅利轉(zhuǎn)化為惠民生、穩(wěn)市場(chǎng)的實(shí)際成效。

值得注意的是，這項(xiàng)政策并非憑空而來。早在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（12月10日至11日召開）就明確提出，要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。

山東此舉，正是對(duì)中央部署的迅速響應(yīng)和具體落實(shí)。中指研究院等專業(yè)機(jī)構(gòu)也預(yù)測(cè)，未來像“以舊換新”這樣的去庫存政策將在全國更多城市推廣，尤其是在庫存壓力較大的三四線城市。

其實(shí)，山東部分城市此前已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

比如淄博、煙臺(tái)等地已開展“賣舊換新”活動(dòng)，支持中介機(jī)構(gòu)幫賣舊房，累計(jì)完成住房“以舊換新”1200余套；濰坊則建立了“兜底包銷”機(jī)制，完成202套舊房收購，抵頂購房款達(dá)1.62億元。

這些先行先試的成功案例，為全省推廣提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

總而言之，如果你是山東的居民，正琢磨著換套好點(diǎn)的房子，那么現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

政策工具箱已經(jīng)打開，從補(bǔ)貼到金融、從服務(wù)到保障，方方面面都考慮到了。

當(dāng)然，具體操作時(shí)還是要仔細(xì)閱讀當(dāng)?shù)丶?xì)則，比如哪些區(qū)域適用、舊房有什么條件限制（比如產(chǎn)權(quán)是否清晰、房齡是否過長）、補(bǔ)貼如何申領(lǐng)等。

但可以肯定的是，這場(chǎng)由政府牽頭、多方參與的住房“以舊換新”行動(dòng)，正在為山東的樓市注入新的活力，也為千千萬萬渴望改善居住條件的家庭，打開了一扇更便捷、更安全、更實(shí)惠的大門。