「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答453期

問(wèn)：西安2021年開(kāi)盤(pán)的小區(qū)，二手房沒(méi)破發(fā)，能賺的有幾個(gè)？

答：我單純認(rèn)為你就是好奇，畢竟二手普跌已經(jīng)好幾年了，基本2021年樓市頂峰買(mǎi)房的，普遍都破發(fā)，區(qū)別只在于虧多虧少。

2021年以后，市場(chǎng)下行，新房，二手房呈現(xiàn)高庫(kù)存，為了帶動(dòng)銷(xiāo)量，新房開(kāi)始產(chǎn)品升級(jí)，大門(mén)，會(huì)所，外立面，四代住宅高贈(zèng)送花樣頻出，進(jìn)一步?jīng)_擊二手房市場(chǎng)，尤其是同區(qū)域新房，二手同時(shí)在售，二手高公攤劣勢(shì)明顯。

對(duì)于買(mǎi)的早二手房，事實(shí)上已經(jīng)被倒逼折舊，少數(shù)網(wǎng)紅二手房也只是賬面上沒(méi)有破發(fā)，算上貸款利息，交易稅費(fèi)，時(shí)間成本，基本也都賠了。

市場(chǎng)普跌三成，上述普跌一成，也是贏家了，不賠已是萬(wàn)幸。

問(wèn)：城墻里上班租房住，浐灞保利心語(yǔ)花園空置，要不要賣(mài)掉？

答：最好是不賣(mài)，住在浐灞，來(lái)往城墻里通勤，現(xiàn)在家門(mén)口也有地鐵八號(hào)線，既賣(mài)又租，還是兩份生活成本。

浐灞保利心語(yǔ)花園地處浐灞一路，很成熟的生活區(qū)，家門(mén)口商業(yè)，地鐵，學(xué)校都很齊全，保利高低配小區(qū)，當(dāng)年入手價(jià)格也不貴，自住舒適度有保證，周邊中海，天朗，龍湖，旭輝也都已交房多年，生活氣息濃厚。

目前貝殼掛牌房源近188套，說(shuō)明小區(qū)業(yè)主賣(mài)房的人數(shù)挺多，尤其是高層，競(jìng)爭(zhēng)也激烈，低價(jià)的掛牌單價(jià)只有13000+，洋房單價(jià)仍在22000+以上。

（小區(qū)二手掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

當(dāng)下二手房處于垃圾時(shí)間，非要賣(mài)，就要遵循所謂最低價(jià)成交邏輯，算好自己的帳，以及賣(mài)掉以后是否還要買(mǎi)房。

如果只是覺(jué)得房?jī)r(jià)走低，且無(wú)置換打算，出租分?jǐn)偡抠J壓力也是辦法，不缺錢(qián)的情況下，沒(méi)必要跟風(fēng)賣(mài)房。

問(wèn)：當(dāng)年看龍湖云河頌驗(yàn)資200萬(wàn)，如今215㎡報(bào)價(jià)460萬(wàn)？

答：市場(chǎng)上行的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商驗(yàn)資，確實(shí)是在篩選客戶，全款優(yōu)先，商貸其次，公積金的小黃車(chē)挪一下確實(shí)不是段子。

但市場(chǎng)下行，驗(yàn)資本身，更多的還是話題作用，如今能去售樓部花一個(gè)小時(shí)看房的，本就說(shuō)明了意向。

至于大面積，高總價(jià)的改善盤(pán)破發(fā)，在西安并不是個(gè)例，房?jī)r(jià)上漲，搖號(hào)的時(shí)候，不少人錯(cuò)估了西安人的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力，認(rèn)為滿城都是剛需，買(mǎi)改善大戶型就很稀缺安全。

但隨著市場(chǎng)下行，價(jià)格，產(chǎn)品，贈(zèng)送內(nèi)卷，曾經(jīng)大戶型有的配置，如今小面積也有了，二手房市場(chǎng)熱度會(huì)降低。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

更關(guān)鍵的是，西安二手房的流通主要總價(jià)，基本都在200萬(wàn)以內(nèi)，超過(guò)400萬(wàn)的房子，本身受眾就非常有限。

如今有這個(gè)預(yù)算的，在同區(qū)域也能買(mǎi)到更新，更好，配置更高的新房，二手大戶型只能繼續(xù)降價(jià)，沒(méi)有其他優(yōu)勢(shì)。

問(wèn)：軟西兌現(xiàn)不了，難道軟東就能兌現(xiàn)更好？

答：軟東不是兌現(xiàn)的問(wèn)題，是吃老本的問(wèn)題，是吃高新人不愿意出三環(huán)，是吃丈八北路沒(méi)有新房，是吃軟東新房供應(yīng)有限的老本。

從規(guī)劃上看，軟東本就就是魚(yú)化寨片區(qū)拆遷改造，騰讓土地后規(guī)劃的集中住宅區(qū)，住宅的開(kāi)發(fā)，土拍，相比產(chǎn)業(yè)，配套的落地，本就快很多，比如綠城，在很短時(shí)間內(nèi)，在軟東就填充了三章，熙海棠，錦海棠等社區(qū)。

過(guò)去，大家相信房?jī)r(jià)是和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，但隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，需求轉(zhuǎn)變，如今在高新買(mǎi)房的，就是丈八北路，高新路沿線的自住人群。

不出三環(huán)，不信產(chǎn)業(yè)，單純就是看中新產(chǎn)品，就地置換，軟東樓市自然比軟西要好不少。

軟東的兌現(xiàn)結(jié)果，就是區(qū)域內(nèi)的住宅土地開(kāi)發(fā)完畢，學(xué)校開(kāi)學(xué)，社區(qū)底商開(kāi)業(yè)，可以理解為丈八北路的2.0。

問(wèn)：考慮上學(xué)+改善，華遠(yuǎn)海藍(lán)城置換萬(wàn)科翡翠國(guó)際有必要嗎？

答：海藍(lán)城周邊有民辦小學(xué)，但初中一般，不少家長(zhǎng)會(huì)考慮置換，如果去港務(wù)區(qū)，比如鐵一陸港，高新陸港。

收獲了更好的居住環(huán)境，更新的城市面貌，喪失了主城生活便利，增加了工作通勤成本，尤其是來(lái)往路上的時(shí)間，算好單位距離，謹(jǐn)慎考慮。

如果去曲江，二小一中組合，也是老牌公辦學(xué)校，曲江一直以來(lái)素質(zhì)教育出名，萬(wàn)科翡翠國(guó)際也是熱門(mén)小區(qū)。

住在這里，學(xué)校，商業(yè)，地鐵，公園配套齊全，如今房?jī)r(jià)也降下來(lái)了，不足在于產(chǎn)品會(huì)老一些，周邊都是高層，居住密度比港務(wù)奧體高。

非要二選一，我傾向主城區(qū)，上學(xué)是手段，不是目的，孤注一擲為了學(xué)校，放棄成熟，便利的生活，在當(dāng)下的環(huán)境下并不可取。

兼顧上學(xué)，生活，工作通勤，陪讀的生活會(huì)省心很多。

問(wèn)：房哥，軟東的四代住宅海棠三章，二手還會(huì)降價(jià)嗎？

答：截至目前，已經(jīng)交付二手房可以交易的有春熙和月映海棠，前者貝殼掛牌23套，后者掛牌16套，掛牌價(jià)格22000-25000元/㎡，均為毛坯。

成交上，僅有月映海棠一套建面約143㎡，業(yè)主掛牌334萬(wàn)，最終以289萬(wàn)成交，單價(jià)20127元 /㎡，相比當(dāng)年的購(gòu)入價(jià)格，算上時(shí)間，利息成本，業(yè)主算是降價(jià)賣(mài)房。

但即便如此，這個(gè)成交價(jià)在軟東也是相當(dāng)抗打的，能到這個(gè)價(jià)位的也只有萬(wàn)科，保利，金泰的二手房，三章的賣(mài)點(diǎn)還是次新房，社區(qū)品質(zhì)高，作為自住，舒適性也更高。

高新目前，軟東的學(xué)校知名度有限，很多上學(xué)需求關(guān)注的仍然是三初，四校，十一初，軟東的十五小，四完中學(xué)由于新建校時(shí)間有限，還需要時(shí)間磨合。

考慮入學(xué)時(shí)間，如果看二手房，2026年下半年關(guān)注都來(lái)得及，房?jī)r(jià)加速筑底期，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該還有驚喜。

問(wèn)：城東恒大綠洲兩室空置三年，賣(mài)還是留？

答：2009年的小區(qū)，當(dāng)年均價(jià)5200元/㎡，作為高層，房齡已超過(guò)15年，即便同樣在城東，和龍湖香醍、御錦城等二手房競(jìng)爭(zhēng)，地段，房齡，品牌，物業(yè)也都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于恒大綠洲而言，三年空置不住，不是糾結(jié)賣(mài)不賣(mài)，而是賣(mài)有沒(méi)有人買(mǎi)的問(wèn)題，小區(qū)貝殼掛牌房源就有283套，低價(jià)房源8893 元/㎡出頭，已經(jīng)說(shuō)明問(wèn)題了。

（小區(qū)二手掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

小區(qū)300米外有浐灞四初，是 八十三中學(xué)教育集團(tuán)的成員校，2024年剛剛開(kāi)學(xué)。

對(duì)恒大業(yè)主而言，家門(mén)口多了個(gè)學(xué)校，更加便利，接送方便僅此而已，指望新建學(xué)校影響房?jī)r(jià)，趁早清醒。

問(wèn)：豐禾路周邊新開(kāi)發(fā)的小區(qū)，有沒(méi)有四代住宅？

答：西電-大慶路-豐禾路片區(qū)，目前拿地的開(kāi)發(fā)商，分別有中天， 中祿尊程，秦寶投資和融投，目前進(jìn)度最快的中天，還在工地基坑階段，剩余的產(chǎn)品信息也都沒(méi)有出來(lái)。

但從趨勢(shì)上看，必然都是四代住宅，且戶型都是大贈(zèng)送，小區(qū)會(huì)所，外立面，大門(mén)也都會(huì)堆料，這個(gè)片區(qū)本就不是熱門(mén)小區(qū)，比較剛需，周邊購(gòu)買(mǎi)力也有限，雖有置換意向，但缺買(mǎi)房能力。

同時(shí)片區(qū)的配套還是老城區(qū)積攢的古董，少有新建配套，也缺重磅學(xué)校吸引，且拿地的也非頭部開(kāi)發(fā)商，如果新房面世，低價(jià)，增配，走量會(huì)是主流。

問(wèn)：西安上學(xué)多久落戶合適，幾個(gè)學(xué)校都預(yù)警了？

答：主要預(yù)警的還是經(jīng)開(kāi)區(qū)，包括經(jīng)開(kāi)第一學(xué)校，經(jīng)開(kāi)一小一中，經(jīng)開(kāi)第二學(xué)校，經(jīng)開(kāi)五中，經(jīng)開(kāi)第六學(xué)校，足見(jiàn)城北區(qū)域優(yōu)質(zhì)學(xué)校的短缺，對(duì)于2026年1月1號(hào)以后落戶的，可能會(huì)被分流。

其次預(yù)警的還有高新三初，由于學(xué)區(qū)范圍大，又是性價(jià)比熱門(mén)，房戶一致也會(huì)被分流，三初特別提醒，2026年計(jì)劃招生770人，初一新生要在噶新四完借址過(guò)渡一年。

最后是西咸新區(qū)，主要在灃東，一小，四小，五小，八小，十一小等，學(xué)校有限，但周邊密集居住區(qū)，入學(xué)壓力大，也提前預(yù)警了。

要不要提前入手，取決于關(guān)注的是哪些學(xué)校，如果是多年多次預(yù)警的學(xué)校，一定留意落戶時(shí)間，早落戶早安心。

問(wèn)：融投·譽(yù)璟臺(tái)出價(jià)格了，旁邊都是豪宅，自住買(mǎi)這里怎么樣？

答：最近公示的兩棟樓，26層大高均價(jià)17501元/㎡，12層小高均價(jià)19715元 /㎡，覆蓋建面約105-179㎡戶型，總價(jià)門(mén)檻170萬(wàn)-400萬(wàn)之間。

融投 · 譽(yù)璟臺(tái)（ 項(xiàng)目備案名:浐灞生態(tài)區(qū)錦堤住宅，推廣名:融投·譽(yù)璟臺(tái)預(yù)證號(hào):灞預(yù)售字第2024452號(hào)，開(kāi)發(fā)商:西安城投成裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ）所在區(qū)域，屬于浐灞新晉打造的改善豪宅區(qū)。

東側(cè)是已交付的千萬(wàn)豪宅招商西安序，旁邊還有在建的華潤(rùn)璽宸上院和招商西安灣，也都是純改善小區(qū)。

融投的優(yōu)勢(shì)在于百畝大盤(pán)，入門(mén)門(mén)檻低，且全系四代住宅，室內(nèi)贈(zèng)送很高，小區(qū)配置上，口袋公園，大門(mén)會(huì)所，實(shí)景園林的效果也都不錯(cuò)。

出門(mén)向東約900米就是灞河岸線，廣運(yùn)潭公園，隔壁就是浐灞國(guó)際港實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是陜師大浐灞教育集團(tuán)直接管理的核心校區(qū)， 融投譽(yù)璟臺(tái)也有自建的商街，交通出行需要開(kāi)車(chē)，生活配套都在逐步完善。

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作者：Kikyo

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