北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都是河北人，15年在崇文門的新景家園買了套兩居室八十多平，如今女兒18歲上大學(xué)了，侄女也在北京上大學(xué)，都計(jì)劃畢業(yè)后在北京工作。又收養(yǎng)了幾個(gè)流浪貓，考慮住房緊張，目前想在買一套一居室60平左右的，就在旁邊國(guó)瑞城或者還是新景里。

這倆小區(qū)各看好了一套，最近房?jī)r(jià)降了不少特別糾結(jié)，四百多點(diǎn)，就擔(dān)心明年咵叉！又降二三十萬(wàn)甚至更多！這年頭一年掙二三十萬(wàn)很難的，就這么降下去幾十萬(wàn)心理不平衡。想向章哥請(qǐng)教，年底適合買入嗎？明年有沒(méi)有大的政策變動(dòng)影響房?jī)r(jià)的？

章老師辛苦了，目前國(guó)瑞的一居室410左右，新景家園420、430，新景家園里有崇文小學(xué)，國(guó)瑞城是回民小學(xué)。聽(tīng)說(shuō)目前多校劃片政策，是不是主要影響因素？看周邊人有幾個(gè)明年開(kāi)始降薪的，堂弟在農(nóng)行的技術(shù)服務(wù)部門，都開(kāi)始九九六末位淘汰了……明年房?jī)r(jià)走勢(shì)這兩個(gè)小區(qū)會(huì)不會(huì)跌破400？

A：

1、這套房在當(dāng)時(shí)的買房時(shí)機(jī)就很合適，剛經(jīng)歷過(guò)2014年最慘淡的行情，北京都跌幅達(dá)到20%以上，所以才有了棚改貨幣化和去庫(kù)存。

2015年是股災(zāi)之后的深圳先開(kāi)始漲，夏天輪到上海，北京是2015年底到2016年春節(jié)才真正出現(xiàn)行情的。所以您2015年買的算是最合適的時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取延續(xù)好運(yùn)氣。

2、房?jī)r(jià)下跌主要是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不行，跟2014年的情況其實(shí)差不多。當(dāng)時(shí)也是國(guó)際上俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，顏色革命，歐債危機(jī)，國(guó)內(nèi)則是錢荒，股災(zāi)，出口暴跌，人民幣貶值，外匯出逃。大家都沒(méi)錢，那房?jī)r(jià)不跌才奇怪呢。

而且當(dāng)時(shí)還有戰(zhàn)爭(zhēng)威脅，南海對(duì)峙事件導(dǎo)致中美直接對(duì)抗，美國(guó)兩支航母艦隊(duì)入侵南海，中國(guó)三大艦隊(duì)主力都上了前線。當(dāng)時(shí)不少退伍老兵連軍服都找出來(lái)了，比現(xiàn)在的形勢(shì)危急的多。

您既然是2015年買房的，那2014-2016的危機(jī)應(yīng)該都見(jiàn)識(shí)過(guò)，當(dāng)時(shí)的業(yè)主們比您現(xiàn)在可惶恐的多。那會(huì)兒疊加外匯危機(jī)，一年多時(shí)間里上萬(wàn)億美元出逃，司馬南等人跟瘋了似的向美國(guó)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)買小房子。有錢人組團(tuán)兒移民，連希臘都被炒成香餑餑了，美元黑市都重出江湖，加價(jià)10%竟然換不到。

經(jīng)歷過(guò)當(dāng)年的危機(jī)，看看現(xiàn)在的應(yīng)該淡定的多，這世界永遠(yuǎn)是一次次的循環(huán)，太陽(yáng)底下沒(méi)什么新鮮事兒。房?jī)r(jià)跌就跌了唄，任何投資品的行情都是曲折波動(dòng)，北京的早晚漲回來(lái)。

3、再一個(gè)原因是入學(xué)人口減少，所以東西海的學(xué)區(qū)溢價(jià)普遍下降。到現(xiàn)在降的不算多吧，也就5%。但明年之后說(shuō)不好，確定性的進(jìn)入入學(xué)低谷期了，如果沒(méi)有政策支持，溢價(jià)部分受影響的可能性大。

理論上年底是適合買入的，大部分年份都是成交淡季，房?jī)r(jià)相對(duì)低的時(shí)候。但我覺(jué)得甭著急吧，先看看明年春天是否還出現(xiàn)小陽(yáng)春。有了就準(zhǔn)備買，沒(méi)有繼續(xù)等著看政策。

4、我也不敢說(shuō)會(huì)有什么政策。只能說(shuō)財(cái)政手段有可能繼續(xù)降低稅費(fèi)，行政手段有可能放寬限購(gòu)，金融手段有可能降息，政策手段有可能繼續(xù)降首付，一切皆有可能，就看人家想不想用了。

5、多校劃片影響不大，而且隨著入學(xué)人數(shù)減少，大概率又回到對(duì)口入學(xué)了，沒(méi)必要折騰家長(zhǎng)和孩子。

如果真的普遍降薪，那還真可能繼續(xù)下跌。因?yàn)槠骄杖肱c房租是強(qiáng)相關(guān)的，工資降了，房租就大概率下降，那剛有點(diǎn)兒起色的租售比就再一次懸了唄。我老婆他們事業(yè)單位倒還沒(méi)降薪，但福利和年終獎(jiǎng)早就降了，今年估計(jì)更少點(diǎn)兒。

所以甭著急買了，看看再說(shuō)吧。您當(dāng)年不也是沒(méi)在最低點(diǎn)的2014年出手嗎？等到了2015年才趨勢(shì)逐漸明朗，這會(huì)兒雖然有可能多花點(diǎn)兒，但相對(duì)穩(wěn)妥。

另外還是建議再考慮一下是否買入學(xué)區(qū)房吧，算算性價(jià)比，現(xiàn)在的溢價(jià)并不低。而且您要買的還是占坑兒房，溢價(jià)率相對(duì)最高的。所以就算買，也盡量選擇溢價(jià)低的吧。

僅供參考。

二

Q:

看了您的回復(fù)，又科普了一下不懂的知識(shí)，我家潘家園有一個(gè)兩居是當(dāng)時(shí)全款買的，沒(méi)有貸過(guò)款，我們以為再買房就是首次貸，但原來(lái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，那再買東惠家園的安置房就不算首次貸了吧？也不能用上首次貸資格了？五環(huán)外買房也是這個(gè)政策算二次貸嗎？我們還是想買三居，先租以后住，我愛(ài)人還有三、四年退休，考慮要裝修和稅費(fèi)，二次貸貸30萬(wàn)，想用公積金貸款（國(guó)管），不知道能貸多少年，您說(shuō)的抵押貸，哪種貸款更合適？

小黃莊小區(qū)的學(xué)區(qū)房，我們打算給孫子留著，想得有點(diǎn)遠(yuǎn)，讓您見(jiàn)笑，東華門已經(jīng)退租，我們想留著小黃莊校區(qū)東城這一處學(xué)區(qū)好一些的以后上學(xué)用，孩子在廣州上大學(xué)，如果他今后6、7年以后畢業(yè)了在廣州發(fā)展就再說(shuō)，如果回來(lái)還有學(xué)區(qū)房。

看了您誠(chéng)摯的建議，一次性付給姐姐們規(guī)避了隱患，這個(gè)我們開(kāi)始都沒(méi)想到，謝謝您為我們考慮周全！如果我們把小黃莊小區(qū)賣了，一次性給姐姐們付清，然后我們?cè)诟浇儋I一個(gè)一居，留住學(xué)區(qū)，您覺(jué)得合適嗎？還是像之前說(shuō)的等一、兩年賣和義兩居一次性付給姐姐們，您覺(jué)得哪個(gè)更合適？

A：

1、現(xiàn)在北京的商貸政策是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。只要名下有房，那就是二貸資格。全北京都一個(gè)政策，無(wú)論五環(huán)內(nèi)外。

公積金政策更嚴(yán)一些，要求名下北京無(wú)房，沒(méi)用過(guò)公積金或用過(guò)已經(jīng)還清的才算首貸資格。北京有房的就算二貸資格，執(zhí)行二套利率。既然是國(guó)管的，那常規(guī)建議是盡量用足首貸資格，要不然有點(diǎn)兒虧。最高貸款年限30年，貸款年齡延長(zhǎng)至68歲。

2、學(xué)區(qū)房愿意留著就留著唄，這看自己想法。我說(shuō)的只是從保值角度而已，其他方面看自己了。

3、再買一套學(xué)區(qū)房也行，那就盡量選擇溢價(jià)低的吧。現(xiàn)在東城的平均溢價(jià)率是25%，也就是花400萬(wàn)買到300萬(wàn)的居住體驗(yàn)或租金收益，另100萬(wàn)閑置，在用上學(xué)位之前沒(méi)有任何收益。但這種時(shí)期有可能買到溢價(jià)低的，這就算撿漏兒了。

另外今年是入學(xué)高峰的最后一年，溢價(jià)目前從 30%降到25%左右。明年就是大趨勢(shì)的入學(xué)低谷期了，到時(shí)候看政策吧，有支持政策就能撐住溢價(jià)，沒(méi)有的話溢價(jià)部分有可能逐年降低。

如果是我的話就趁著溢價(jià)還高的時(shí)候出售了，留著的話自住用不上學(xué)位，出租則租金收益低，還得承擔(dān)溢價(jià)部分的風(fēng)險(xiǎn)。

4、至于和義則到時(shí)候看吧，從地段兒來(lái)說(shuō)目前不算強(qiáng)，因?yàn)樵?030年之前這里是戰(zhàn)略留白區(qū)，不會(huì)有大規(guī)模開(kāi)發(fā)和引入大型配套。再過(guò)兩年看規(guī)劃是否調(diào)整吧，不調(diào)整就賣，調(diào)整了就看看行情。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是外地人，前些年機(jī)緣巧合買了一套北京的房子，成本是不高的，一直出租。但現(xiàn)在您也知道樓市情況，大環(huán)境不好，我這套房聽(tīng)中介說(shuō)從高峰期已經(jīng)跌了小200萬(wàn)了，房租雖然沒(méi)降但四五年沒(méi)漲了。我現(xiàn)在生意上需要一些周轉(zhuǎn)資金，不多，所以近期一直猶豫要不要賣掉這套房。

主要是需要的資金確實(shí)不多，也就200萬(wàn)吧，因此而賣掉價(jià)值600多萬(wàn)的房子有些小題大做了，畢竟每年的房租還7萬(wàn)多呢。但我也看到了房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)，全國(guó)都在跌，北京也連房租都跌了，所以想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

A：

1、我的看法，首先是您這套房的租金就不太對(duì)，有些偏低似的。北京現(xiàn)在平均租金收益率是1.8%，您這套房如果價(jià)值600多萬(wàn)，那就得10萬(wàn)左右才合適，怎么才7萬(wàn)多呢？

三種可能吧，一是這7萬(wàn)多是您的凈收益，其他的中介代理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)什么的都扣掉了。但也不太對(duì)，費(fèi)用再高也到不了30%的程度。第二種可能是您這套房是郊區(qū)的大戶型，郊區(qū)租金本來(lái)就偏低，大戶型有可能更低，所以導(dǎo)致收益率不劃算。第三種就常見(jiàn)了，學(xué)區(qū)房，租金收益低個(gè)25-30%是正?，F(xiàn)象。

2、如果是第一種可能，那我勸你換個(gè)中介吧，弄不好讓人吃差價(jià)了。但如果是第二或第三種可能，那要是我就給換了，或者索性賣掉套現(xiàn)。

郊區(qū)的大戶型以自住為主，房?jī)r(jià)走勢(shì)一般略弱，所以如果不住的話留著意義不大。學(xué)區(qū)房則是溢價(jià)部分既收不到租金，也有入學(xué)低谷期之后的保值風(fēng)險(xiǎn)，不如趁著溢價(jià)還高的時(shí)候置換或賣掉，反正也用不上北京的學(xué)位。

3、總之先看您是哪種情況吧？我不認(rèn)為北京樓市大盤還有多大的跌幅空間，畢竟1.8%的收益率已經(jīng)超過(guò)銀行存款利息了，如果房子沒(méi)毛病，那能留著就先留一陣子吧，就算賣也沒(méi)必要在年底，等明年春天再看。但如果是第二三種情況那就看自己了，反正我不留著。

僅供參考。

四

Q:

回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房如果已經(jīng)改成商品房了就是不是可以按照商品房的政策對(duì)待了會(huì)不會(huì)有什么隱患？另外我聽(tīng)說(shuō)有一種“私產(chǎn)”的性質(zhì)房子請(qǐng)問(wèn)怎么購(gòu)買是能到70年后也不用交土地出讓金而且還能繼承嗎？

A：

1、這標(biāo)點(diǎn)符號(hào)也不花錢，您多點(diǎn)幾個(gè)又怕什么??？幸虧您這沒(méi)幾句話，要不然我看完非得缺氧不可。不由得想起了魯迅先生對(duì)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的態(tài)度，他要看到您這話能再寫一篇文章，《從百草園一路罵到三味書(shū)屋》。

2、經(jīng)適房只要經(jīng)過(guò)交易了就算商品房，各種稅費(fèi)和手續(xù)跟商品房一致。不過(guò)這只是理論上的，現(xiàn)實(shí)中人們對(duì)于房子初始產(chǎn)權(quán)的態(tài)度還是有區(qū)別的，就跟看待人的出身似的，遠(yuǎn)近高低各不同。

用學(xué)歷打個(gè)比方吧。經(jīng)適房改商，有點(diǎn)兒像三本的985考研，理論上的學(xué)歷都同等待遇，但實(shí)際上不太一樣，用人單位更重視第一學(xué)歷。

3、沒(méi)有隱患，只要改了就是商品房，稅費(fèi)和貸款什么的都一樣。

4、私產(chǎn)，這一般是拆遷時(shí)對(duì)待“私房”的政策。也就是人家的平房是私產(chǎn)，沒(méi)有70年的限制，那拆遷了給樓房也得是私產(chǎn)，同樣沒(méi)有70年產(chǎn)權(quán)限制，而且還能繼承。

但這種房也跟經(jīng)適房一樣，一旦買賣過(guò)戶就都轉(zhuǎn)為商品房了，土地年限從本樓棟第一套繳納土地出讓金的日期算起。所以這種房可以購(gòu)買，但買了就是商品房了。

僅供參考。

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