商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs并行，服務(wù)重心各有側(cè)重，為市場(chǎng)主體提供了更加豐富和靈活的選擇，也可更好地發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)的功能，協(xié)同服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

文頤/文

11月28日，為貫徹落實(shí)資本市場(chǎng)新“國(guó)九條”要求，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場(chǎng)投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》（下稱“《公告》”），擬將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍。目前，REITs底層資產(chǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施為主。

證監(jiān)會(huì)在上述文件起草說明中表示：截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額為2070億元，總市值為2201億元。從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。

《公告》共八條，主要包括以下內(nèi)容：一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請(qǐng)材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置等職責(zé)。

從產(chǎn)品定義來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs通過投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券，獲取所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，以租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流向投資者分配收益。從運(yùn)營(yíng)要求來看，基金管理人需履行主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，確保資產(chǎn)合規(guī)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，并接受證監(jiān)會(huì)及相關(guān)部門監(jiān)管。從資產(chǎn)范圍來看，明確涵蓋商業(yè)零售、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，與已發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共同構(gòu)成公募REITs體系。

從市場(chǎng)影響來看，在一級(jí)市場(chǎng)，11月25日，兩單公募REITs項(xiàng)目獲受理（含首單隧道REITs），顯示政策落地加速。在二級(jí)市場(chǎng)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊自上市以來漲幅達(dá)44.6%，商業(yè)類資產(chǎn)因稀缺管理能力受到關(guān)注。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs前景良好

11月28日，國(guó)家發(fā)展改革委表示，正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型；同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布上述《公告》。

國(guó)家發(fā)展改革委的表態(tài)及證監(jiān)會(huì)最新發(fā)言及文件進(jìn)一步擴(kuò)充了公募REITs資產(chǎn)類型，并新增“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs”大類別。此次，酒店、寫字樓等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)被明確囊括在內(nèi)，將促進(jìn)存量商業(yè)資產(chǎn)盤活，緩解持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)的房企和地方國(guó)資的流動(dòng)性壓力，助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

具體來看，《公告》明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的定義，并對(duì)其基金注冊(cè)、運(yùn)營(yíng)管理、責(zé)任落實(shí)及監(jiān)管職責(zé)作出了規(guī)定?！豆妗访鞔_了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定位，指出其是通過投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，以獲取租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流，并向基金份額持有人分配收益的封閉式公募基金。在注冊(cè)及運(yùn)營(yíng)管理方面，《公告》明確了基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請(qǐng)材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面的要求，以及基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任。在管理人規(guī)范方面，《公告》壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。在監(jiān)管責(zé)任方面，《公告》明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置等職責(zé)。

值得注意的是，本次《公告》提出的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs并非一種新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品品類，其與已發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs均屬于公募REITs體系內(nèi)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地，標(biāo)志著C-REITs底層資產(chǎn)邁向全門類。

從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等。中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。年內(nèi)IDC、天然氣發(fā)電等公募REITs項(xiàng)目陸續(xù)上市，近期有首單隧道類REITs東方紅隧道股份智能運(yùn)維高速REITs獲受理，文旅等業(yè)態(tài)也在發(fā)審流程中。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs前景良好，審批有望提速。目前，已發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)良好。截至2025年11月28日，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊總體自上市以來漲幅達(dá)到44.6%，2025年以來漲幅高達(dá)31.2%。作為以管理能力為核心的資產(chǎn)類別，看好商業(yè)類資產(chǎn)業(yè)績(jī)的韌性。需要注意的是，過去REITs的政策主要由國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布，此次《公告》由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)，后續(xù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的審批提速值得期待。

考慮到政策對(duì)于REITs市場(chǎng)的支持，在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”的背景下，看好商業(yè)地產(chǎn)憑借稀缺的管理能力，持續(xù)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的韌性，走出獨(dú)立行情，繼續(xù)看好2025年年末及2026年全年REITs市場(chǎng)的表現(xiàn)。

兩個(gè)領(lǐng)域REITs資產(chǎn)分類管理

據(jù)了解，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs適用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)則體系，僅針對(duì)差異點(diǎn)進(jìn)行適應(yīng)性完善。同時(shí)，證券交易所、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)等同步修訂配套規(guī)則，各單位同步開展技術(shù)系統(tǒng)調(diào)整，盡快上線。

此次《公告》發(fā)布后，證監(jiān)會(huì)下一步將加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，建立健全制度規(guī)則，完善REITs監(jiān)管安排，優(yōu)化市場(chǎng)生態(tài)，持續(xù)提升制度包容性和適應(yīng)性，促進(jìn)更好地發(fā)揮REITs市場(chǎng)作用。

經(jīng)過五年的探索實(shí)踐，REITs市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財(cái)富管理需求等方面取得一定的成效。

截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額為2070億元，總市值為2201億元?？傮w來看，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)實(shí)際，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化方向，適時(shí)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，可以更好地發(fā)揮REITs的功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，進(jìn)一步提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

此外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，可以參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，新“國(guó)九條”提出推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

10月底，商務(wù)部、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、文化和旅游部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合出臺(tái)的《城市商業(yè)提質(zhì)行動(dòng)方案》提出，支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

此次推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，一方面是基于政策的考慮；另一方面是基于市場(chǎng)發(fā)展本身的考慮，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能夠盤活存量，帶動(dòng)增量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并且適配居民的財(cái)富管理需要，契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及市場(chǎng)各方的需求。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮不同的作用，兩者在資產(chǎn)屬性、管理體制、風(fēng)險(xiǎn)收益特征等方面存在差異，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)更加商業(yè)化和市場(chǎng)化。為了進(jìn)一步契合相關(guān)資產(chǎn)特質(zhì)，提升制度適配性，證監(jiān)會(huì)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，并進(jìn)行分類管理。

由此看來，在監(jiān)管的引導(dǎo)下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs將形成“兩個(gè)產(chǎn)品、兩個(gè)試點(diǎn)并行”的局面：一方面，繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施的作用；另一方面，通過商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、寫字樓等盤活需求，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供有效的金融支持。兩個(gè)領(lǐng)域REITs服務(wù)重心各有側(cè)重，有利于充分發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)主體提供更加豐富和靈活的選擇，更好地發(fā)揮多層次資本市場(chǎng)的功能，協(xié)同服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

（作者系資深投資人士。文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本刊立場(chǎng)。）

本文刊于12月06日出版的《證券市場(chǎng)周刊》