根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，因公共利益需要征收國(guó)有土地上房屋、單位的，需要給予被征收人合理、公平的補(bǔ)償，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等等，其中，被征收房屋價(jià)值最終的補(bǔ)償是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，換句話來說就是，被征收人最終能拿到多少補(bǔ)償，可以說直接取決于評(píng)估機(jī)構(gòu)怎么來評(píng)估。所以，對(duì)于被征收人來說，評(píng)估環(huán)節(jié)則十分的重要。如果在評(píng)估階段出現(xiàn)一個(gè)小漏洞，都會(huì)導(dǎo)致被征收人的利益直接受損，比如說評(píng)估機(jī)構(gòu)選定不符合法律規(guī)定。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　從上面的法律法規(guī)中我們可以看到，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)是由廣大被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定，如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，征收方需要組織被征收人通過抽簽、搖號(hào)或者是少數(shù)服從多數(shù)等方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，任何人或者是任何單位都不能干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。

　　只不過，從實(shí)踐過程中我們發(fā)現(xiàn)，有很多評(píng)估機(jī)構(gòu)并非都是由被征收人協(xié)商選定的，而是由征收方單方面直接決定評(píng)估機(jī)構(gòu)，且沒有經(jīng)過被征收人同意，甚至有的征收項(xiàng)目中，被征收人都不知道自己還有選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。那么，征收方單方面委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估又是否合法呢？在這種情況下出具的評(píng)估報(bào)告又是否會(huì)對(duì)被征收人有利呢？

　　首先，按照法律上規(guī)定的來說，征收方在未經(jīng)過被征收人同意的情況下，單方面直接決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估肯定是不符合法律規(guī)定的。

　　我們前面已經(jīng)提到，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要經(jīng)過廣大被征收人協(xié)商選定，對(duì)于協(xié)商不成的，也應(yīng)當(dāng)要以抽簽等方式確定。也就是征收方在確定征收范圍后，需要將選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間，評(píng)估機(jī)構(gòu)以什么方式選定等都需要以書面的形式告知廣大被征收，征收方不能以各種理由剝奪被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。

　　所以，實(shí)踐過程中，如果遇到評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方選定的，征收方?jīng)]有將選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息告知被征收人，被征收人并不知道還有這一環(huán)節(jié)，那么作為被征收人就需要提高警惕，這很有可能是征收方想要在評(píng)估階段做手腳，降低征收成本。

　　其次，在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)程序不符合規(guī)定的情況下出具的評(píng)估報(bào)告對(duì)被征收人會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序不符合法律規(guī)定的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具了對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后的評(píng)估報(bào)告，那么從原則上來說，這一份評(píng)估報(bào)告是不合法的，對(duì)被征收人來說會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)是征收方直接確定的，那么想必在該評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，也就有可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)被征收人不利的情況，比如被征收房屋面積被減少。

　　實(shí)踐中，經(jīng)常在評(píng)估階段會(huì)出現(xiàn)被征收房屋面積被無緣無故縮減的情況，即把被征收人部分房屋面積認(rèn)定為違法建筑，在評(píng)估時(shí)以違建為由不納入在評(píng)估補(bǔ)償賓范圍內(nèi)，或者是以各種理由，以成本法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估等等。一旦以成本法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，那評(píng)估報(bào)告必定會(huì)對(duì)被征收人的利益有較大影響。

　　事實(shí)上，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方式，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

　　也就是說，如果被征收房屋是住宅，從原則上來說應(yīng)當(dāng)要以市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，若以成本法進(jìn)行評(píng)估，則評(píng)估結(jié)果肯定不利于被征收人。所以實(shí)踐過程中，如果遇到評(píng)估機(jī)構(gòu)以成本法要對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者是評(píng)估機(jī)構(gòu)人員以房屋是違建等為由減少房屋面積等，那么要及時(shí)地提出來，或者是收集相關(guān)的證據(jù)，馬上咨詢專業(yè)律師，讓專業(yè)律師幫助自己。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關(guān)系著被征收人的切身利益，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序不符合法律法規(guī)，是由征收方單方面選定的，那么從原則上來說，該評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告也不能直接作為對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)。此時(shí)被征收人一定要馬上咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，依法維護(hù)自己的權(quán)益。