最近段永平的訪談火了，作為身價千億的大佬，掛在嘴邊的高頻詞匯竟然是：我不知道。

即使是段永平，面對不熟悉的領(lǐng)域，他也敢坦蕩地說不知道、不碰。而蘋果、騰訊、茅臺是段永平看得懂、拿得住的生意，也是他敢重倉的底氣。

我們很多普通人，往往怕錯過風(fēng)口，什么火追什么，在看不懂的投資里虧掉了辛苦錢。

而最重要的，也最讓多數(shù)家庭焦慮的問題是：什么才是普通人看得懂、拿得住的資產(chǎn)配置？展望2026年，錢應(yīng)該往哪放？

01

尋找資產(chǎn)配置的“新錨點”

復(fù)盤今年以來的全球資產(chǎn)，即便你是其中的“贏家”，現(xiàn)在的感覺，恐怕也是“手心兒里全是汗”。

黃金、白銀、美股、比特幣等資產(chǎn)的大漲并沒有帶來安全感，反而讓資產(chǎn)配置的焦慮達到了頂峰。

因為高處不勝寒。

黃金和白銀近期上演了教科書級別的“過山車”，倫敦金在四連陽后突然失守4000美元大關(guān)，白銀單日振幅一度接近7%。

比特幣從沖擊12.6萬美元的歷史高點，到短短幾天內(nèi)跌破9萬美元。英偉達、亞馬遜集體回調(diào)，華爾街45%的基金經(jīng)理承認，AI泡沫是目前最大的風(fēng)險。

這些資產(chǎn)，顯然不是段永平口中普通人“看得懂、拿得住”的生意。

低估值、高確定性、現(xiàn)金流為正的機會，到底在哪里？

答案可能出乎很多人的意料：在中國的一線樓市。

從主要投資品價格漲幅看，房價與黃金、股票等資產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯分化，其它在峰值，而地產(chǎn)在谷底，如下圖所示：

截至2025年6月，中國一線城市平均租金回報率（1.93%）罕見超越30年期國債收益率（1.86%）7個BP，意味著一線城市房產(chǎn)的現(xiàn)金流價值開始首次跑贏了無風(fēng)險收益。

因此，從機會上看，投資房產(chǎn)的風(fēng)險已經(jīng)被充分釋放，經(jīng)過4年的調(diào)整，中國樓市已經(jīng)基本觸底。

站在當(dāng)下的時間節(jié)點，一線城市的核心資產(chǎn)，或許值得我們重新審視。

02

下一波機會在哪？

如果說一線城市是當(dāng)下的機會，那么深圳，就是普通人最容易看懂、也最值得下注的邏輯。

最近，經(jīng)濟學(xué)家任澤平團隊發(fā)布了兩份重磅榜單：一份是《過去10年中國住房最保值城市》，深圳排名第一；另一份是《中國城市95后人才吸引力排名》，深圳連續(xù)兩年霸榜。

無論是數(shù)據(jù)還是常識，深圳的價值都顯而易見：

這里有中國最高密度的民營經(jīng)濟，有最親商的政府服務(wù)意識，有全球領(lǐng)先的科技創(chuàng)新能力，還有即使在冬天也能面朝大海、春暖花開的氣候環(huán)境。

越來越多的年輕人會在這里奮斗、生活、買房或租房。這種源源不斷的人口紅利和居住需求，構(gòu)成了深圳樓市最堅實的底座。

當(dāng)然，看好一座城市，并不代表可以閉眼買入。

如果用純粹的財務(wù)視角去審視，你會發(fā)現(xiàn)深圳核心地段的商務(wù)公寓，正是那個被嚴重低估的“黃金坑”。

為什么核心地段的商務(wù)公寓更值得關(guān)注？因為這類資產(chǎn)具備以下四大特征：

1、低估值：在羅湖、福田等中心區(qū)，商務(wù)公寓的價格往往只有同地段住宅的一半，甚至更低。用5折的價格，享受同等地段的配套和發(fā)展紅利，這本身就具備了巨大的安全邊際。

2、現(xiàn)金流：雖然買入價格約為住宅的一半，但在租賃市場上，商務(wù)公寓的租金卻能與同地段住宅持平，甚至因為裝修更新潮、服務(wù)更完善，往往租得更貴。

對于現(xiàn)在的年輕人而言，傳統(tǒng)的“大社區(qū)、大花園”并非剛需，他們更青睞設(shè)計感強、通勤便捷、服務(wù)高效的現(xiàn)代化公寓。

如下面數(shù)據(jù)所示，核心地段的商務(wù)公寓，其租金回報率不僅是住宅的兩倍，更能跑贏存款、國債、保險和黃金。

3、稀缺性：早在2020年7月，深圳就已停止審批新的商務(wù)公寓用地。這意味著，市面上在售的商務(wù)公寓已成絕版，賣一套少一套。

特別是在羅湖這樣的老牌中心區(qū)，新房供應(yīng)本就緊缺，能夠低門檻入手的小面積兩房產(chǎn)品，更是處于長期斷供的狀態(tài)。

4、安全性：針對市場關(guān)注的房地產(chǎn)稅，早在2021年的試點公告中就已明確：非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照原有條例執(zhí)行。

這意味著，公寓、寫字樓等物業(yè)大概率將維持現(xiàn)有的稅收體系，免受未來可能出臺的累進制稅率影響，這是高凈值人群最關(guān)心的一點。

正如段永平的投資哲學(xué)所言，真正的價值投資，并非是在每一個波段都抄在最低點，而是看懂生意的本質(zhì)。

他之所以拿得住好公司的股票，是因為他看重企業(yè)長期的成長和創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，而非短期股價的漲跌。

深圳核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)公寓，在某種程度上也具備這種“藍籌股”的屬性：它的價格或許會有波動，但在長周期里，它占據(jù)著不可復(fù)制的城市資源，提供著穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。

這或許才是穿越周期、普通人既“看得懂”又“拿得住”的真實財富。

03

真正的“硬通貨”

目前在深圳核心地段，在售的商務(wù)公寓其實不多。但就在12月初，有一個即將入市的項目，正在用一種近乎“降維打擊”的方式，重塑我們對核心資產(chǎn)的認知。

它就是現(xiàn)象級的紅盤——京基·華樾的公寓產(chǎn)品，建面約48-83㎡70年產(chǎn)權(quán)真公寓。

一、市場已經(jīng)給出反饋

京基·華樾的住宅產(chǎn)品，在2024年至2025年8月這種極度挑剔、甚至有些冰冷的市場環(huán)境下，硬是拿下了羅湖住宅銷售金額、套數(shù)、面積的“三冠王”。目前，住宅已近清盤，僅剩天地層等少量存貨。

這樣的熱度不是偶然。這說明，深圳的主流資金和高凈值人群，已經(jīng)對這個地段、這個品牌投出了信任票。

既然同地段、單價更高的住宅都能被市場“瘋搶”，那么作為同宗同源、享受完全一致配套、但入場門檻僅為住宅一半的公寓產(chǎn)品，其“安全邊際”已經(jīng)被市場夯實了。

買資產(chǎn)，買的就是這種擁有強大市場共識的“硬通貨”。

二、誰為高租金“買單”？

對于商務(wù)公寓這類資產(chǎn)，護城河就是租客的支付能力。

京基·華樾的位置非常特殊，它卡位在羅湖與福田雙中心的交匯點——蔡屋圍，堪稱“贏家通吃”。

向西，是一路之隔的福田CBD。這里聳立著平安金融中心、招商銀行總部等世界500強企業(yè)。數(shù)以萬計的高薪金融精英、企業(yè)高管聚集于此。

向東，是羅湖萬象城的頂級商圈與“人間煙火”。從米其林餐廳到街邊老字號，從KK MALL到東門步行街，這種極致便利的生活氛圍，對于租客而言，生活在羅湖，工作在福田，是極其理想的“職住平衡”。

腳下是寸土寸金的紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶。千萬不要小看這條3.6公里的黃金走廊，這里聚集了羅湖80%的持牌金融機構(gòu)，貢獻了全區(qū)42%的GDP。金融從業(yè)者，永遠是租賃市場上支付能力強、且穩(wěn)定的那批人。

向南，是國家級戰(zhàn)略的香港“北部都會區(qū)”。隨著深港深度融合，羅湖口岸作為連接香港的“第一站”，將承接大量的香港跨境商務(wù)人士和專業(yè)人才。這意味著，你的資產(chǎn)將直接對接香港的高收入群體，享受到“港元級”的購買力和租金溢價。

全深圳很難再找到第二個地方，能同時承接福田的金融新貴、羅湖的商貿(mào)老板、紅嶺的銀行金領(lǐng)，以及香港的跨境精英。

這四類人群，不僅數(shù)量龐大，更重要的是——他們不僅租得起，而且愿意為好地段、好品質(zhì)支付溢價。

三、重新定義稀缺

市面上的公寓，給人的刻板印象大多是：產(chǎn)權(quán)短（40年）、居住體驗差（無陽臺）。

而京基·華樾是極少數(shù)擁有70年產(chǎn)權(quán)的真公寓，戶戶帶瞰景陽臺，對于租客來說，這里住起來和住宅沒區(qū)別。

普通住宅層高一般在2.9米左右，而京基·華樾的新品公寓做到了約3.6米。它帶來了更開闊的采光和收納空間，甚至可以打造靈活的創(chuàng)意空間。

建面約48-83㎡的主力戶型，低總價、不限購、不限貸。這堪稱“萬能資產(chǎn)包”，精準(zhǔn)匹配了當(dāng)下高凈值人群的四種核心需求：

名校陪讀：緊鄰桂園中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)府，是家長陪讀的低門檻優(yōu)選；

養(yǎng)老現(xiàn)金流：核心區(qū)高租金，足以覆蓋體面的養(yǎng)老生活；

婚前獨立資產(chǎn)：產(chǎn)權(quán)清晰，總價可控，是現(xiàn)代女性的經(jīng)濟底氣；

深港商務(wù)基地：依托口岸優(yōu)勢，既方便深港雙城生活，也適合年輕人創(chuàng)業(yè)。

結(jié)語：

正如段永平感慨：投資很簡單，但不容易。

簡單在于，邏輯往往是常識：在好城市的核心地段，用便宜的價格，買入能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的好資產(chǎn)。

不容易在于，好東西真正便宜的時候，往往也是市場罵聲最多、大家跑得最快的時候。

就像京基·華樾，它的邏輯并不復(fù)雜，就是占住深圳核心地段，和城市價值共同成長，然后安安心心收租金。

在這個到處都是泡沫的年代，什么最珍貴？不是一夜暴富的夢，而是手里握得住的確定性。

有一套京基·華樾這樣的公寓在手，不管外面風(fēng)浪多大，你的心是定的，睡覺是安穩(wěn)的，這才是人生的壓艙石。

據(jù)悉，京基·華樾已正式取證：推出70年產(chǎn)權(quán)、3.6米層高帶陽臺、建面約48-83㎡的真公寓，折后總價僅需181萬起即可入主羅湖福田雙中心。