地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，“榜一大哥”保利發(fā)展也賣不動(dòng)了。

近日，保利發(fā)展（600048.SH）發(fā)布銷售簡(jiǎn)報(bào)，2025年11月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積45.82萬(wàn)平方米，同比減少66.79%；簽約金額180.19億元，同比減少24.93%。1-11月，保利發(fā)展累計(jì)簽約金額2408.66億元，同比減少21.80%。

照此計(jì)算，保利銷售2025年的銷售額大概率將跌破3000億元；而2024年，保利發(fā)展全年共實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額3230.29億元。

廣州依然是保利發(fā)展的最大糧倉(cāng)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的廣州房企銷售榜，前11個(gè)月保利發(fā)展一共在廣州賣出490.67億元，與前10月的銷售額相比，11月，保利發(fā)展在廣州的簽約金額達(dá)到144.93億元。

也就是說，僅一個(gè)廣州就撐起保利發(fā)展11月超八成的銷售額。

幫保利守住大本營(yíng)的，是其去年9月花費(fèi)近118億拿下的廣州地王項(xiàng)目。11月7日，保利玥璽灣開盤，并創(chuàng)下百億銷售，成交均價(jià)約17萬(wàn)元每平，成為保利年內(nèi)銷售額最高的樓盤。

11月，在廣州賣得多熱火朝天，保利在其他城市就有多沉寂。

根據(jù)克而瑞北京和上海的銷售數(shù)據(jù)，11月保利發(fā)展在北京銷售額僅有10.26億元，繼續(xù)位列北京房企銷售榜第10；在上海，保利發(fā)展11月的權(quán)益銷售額為24.99億元，前11月銷售額排名較10月下降一位至第三。

綜合來(lái)看，整個(gè)11月保利發(fā)展在北上廣三座城市合計(jì)銷售額達(dá)180.18億元；也就是說，在全國(guó)其他城市，保利發(fā)展11月的銷售額幾乎為零。在深圳，保利發(fā)展甚至未打入銷售前20強(qiáng)。

事實(shí)上，隨著地產(chǎn)行情分化，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，絕大多數(shù)房企將資源集中投向一線等核心城市，一線城市早已成為頭部房企的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)。2024年，招商蛇口在一線城市的投資占比達(dá)到59%，上海就是其主戰(zhàn)場(chǎng)之一；在北京，越秀和華潤(rùn)置地也各自跑馬圈地，霸榜當(dāng)?shù)氐匿N售排行；深圳市場(chǎng)則被深耕當(dāng)?shù)氐谋就练科罄卫握紦?jù)。

作為地產(chǎn)銷售一哥，保利的一線城市布局薄弱地很突出。據(jù)克而瑞整理，截至2025年上半年，保利在一線城市的土儲(chǔ)占比僅為12.8%，三四線占比為43.8%，二線占比為43%，其在三四線城市的庫(kù)存，去化壓力較為突出。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，大量的三四線樓盤一直在拖累這位“榜一大哥”的盈利表現(xiàn)。

2025年上半年，保利發(fā)展的房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入為1051億元，營(yíng)業(yè)總收入1169億元，同比下降16.08%；同期的利潤(rùn)總額99億元，同比下降29.7%；歸母凈利潤(rùn)27.11億元，同比下降63.5%。

第三季度的表現(xiàn)更差。7-9月，保利發(fā)展在營(yíng)收同比增長(zhǎng)近30%的情況下，錄得凈虧損7.8億元，前三季度，保利發(fā)展的凈利潤(rùn)僅有19.3億元，凈利潤(rùn)率低到只有1%。

為了補(bǔ)齊一線城市短板，保利發(fā)展動(dòng)作頻頻。去年12月，原保利發(fā)展董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理李紅亮下放到一線，擔(dān)任北京公司總經(jīng)理。

今年，保利在北京土拍市場(chǎng)發(fā)力，上半年花了近90億元在朝陽(yáng)、海淀等核心區(qū)域拿下地塊。但與同樣來(lái)自廣州的越秀相比，保利早已被甩開幾個(gè)身位。今年前11個(gè)月，越秀在北京市場(chǎng)的全口徑銷售額超280億元，是保利發(fā)展銷售額的兩倍。

由于手持的大多是低門檻改善項(xiàng)目，保利在北京已有項(xiàng)目的去化率也不樂觀。位于順義的保利頤璟和煦，2024年兩次取證，一年后的去化率還不到50%；位于石景山的北京保利璟山和煦，2023年開盤，入市一年的去化率也僅有不到三成。

北京市場(chǎng)突圍不利，保利將今年另一個(gè)重點(diǎn)發(fā)力的市場(chǎng)放在了上海。今年1-10月，保利發(fā)展在上海共拿下8宗地，權(quán)益金額139.25億元，占總投資的24%，是布局力度最大的城市。

不過，保利在上海的榜一地位也不穩(wěn)固。8月至11月，保利發(fā)展和華潤(rùn)置地、招商蛇口輪番拿下權(quán)益銷售額榜首，將上海市場(chǎng)銷冠的懸念留到了最后一個(gè)月。

總的來(lái)看，雖然保利守住了地產(chǎn)銷售榜第一的位置，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房企早已不再唯規(guī)模論，“榜一大哥”的光環(huán)下，保利在一線核心城市布局的結(jié)構(gòu)性短板，使其難以享受到市場(chǎng)中最優(yōu)質(zhì)、最抗風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)，反而被大量沉淀在低能級(jí)城市的資產(chǎn)持續(xù)拖累。

股價(jià)與市盈率持續(xù)承壓，也反映了資本市場(chǎng)對(duì)其增長(zhǎng)模式可持續(xù)性的謹(jǐn)慎與質(zhì)疑。截至12月11日收盤，保利發(fā)展年內(nèi)股價(jià)下跌近26%，跌幅遠(yuǎn)超招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)等國(guó)央企，而華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)的股價(jià)則分別上漲31.8%和5.33%。

看來(lái)，保利這個(gè)“一哥”，要想坐得穩(wěn)、賺到錢，真得好好想想，怎么把力氣從沖規(guī)模，轉(zhuǎn)到攢利潤(rùn)上來(lái)。