西匯錦苑小區(qū)。 冷萬欣/攝

三愛海陵片區(qū)部分居民仍居住在破舊住宅內(nèi)。 冷萬欣/攝

中房報記者 冷萬欣 四川成都報道

在四川省成都市郫都區(qū)犀浦街道，一場始于 2005 年的舊城改造工程，歷經(jīng)二十載春秋仍懸而未決。

這場牽涉大量動遷居民、數(shù)億元投資及多重地方政府承諾的城市更新項目，如今深陷三重困局：動遷工作全面停滯，居民長期漂泊在外；開發(fā)企業(yè)瀕臨財務(wù)絕境，經(jīng)營難以為繼；多重歷史遺留問題交織疊加，導(dǎo)致項目推進(jìn)遙遙無期。

檔案資料顯示，三愛海陵片區(qū)舊城改造最初被定位為 “提升城鎮(zhèn)形象、消除治安隱患” 的重點工程。然而，在經(jīng)歷地方政府換屆、規(guī)劃調(diào)整、資金短缺等多重變故后，該項目已演變?yōu)榈湫偷臍v史遺留問題樣本。曾經(jīng)向居民許下的回遷承諾、企業(yè)期待的投資回報、地方政府描繪的規(guī)劃藍(lán)圖，都在漫長的時間消磨中逐漸褪色。

如今的三愛海陵片區(qū)，數(shù)棟尚未拆遷的舊樓孤零零矗立，斷壁殘垣與部分居民仍在居住的破敗磚混預(yù)制板家屬樓交織共存。與之形成鮮明對比的是，周邊區(qū)域早已建成現(xiàn)代化住宅區(qū)與商業(yè)綜合體，這種時空交錯的景象，成為這片城市更新 “孤島” 最直觀的寫照。

針對項目破局推進(jìn)事宜，郫都區(qū)與犀浦街道卻各執(zhí)一詞。郫都區(qū)相關(guān)方面表示，需向具體負(fù)責(zé)單位咨詢詳情；而犀浦街道辦公室轉(zhuǎn)達(dá)的一位吳姓副主任的說法則稱，該項目作為歷史遺留問題，已移交區(qū)里統(tǒng)籌研究解決。

三愛海陵部分居民已經(jīng)搬遷至其他小區(qū)。 冷萬欣/攝

三愛海陵拆遷片區(qū)現(xiàn)狀。 冷萬欣/攝

舊改的二十年未竟之約

2005 年，成都市郫都區(qū)（當(dāng)時為郫縣）政府啟動犀浦鎮(zhèn)舊城改造工作。彼時，為加快犀浦城市化進(jìn)程、推進(jìn)舊城改造步伐、提升城鎮(zhèn)形象，同時解決犀浦下街、花街存在的 “腸梗阻” 交通問題及重大治安隱患，三愛海陵片區(qū)被納入重點改造范圍。郫都區(qū)及犀浦鎮(zhèn)通過招商引資，引入四川省遂寧市欣茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱 “欣茂公司”）作為該項目的投資主體。

根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃文件，三愛海陵片區(qū)動遷完成后，將建設(shè)現(xiàn)代化住宅小區(qū)，并配套完善的商業(yè)設(shè)施與公共綠地。然而，二十年光陰流轉(zhuǎn)，2016 年郫縣已撤縣設(shè)區(qū)，而三愛海陵片區(qū)卻始終深陷搬遷漩渦，其發(fā)展進(jìn)度與郫都區(qū)整體發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)。

2025 年 11 月 19 日，中房報記者前往三愛海陵動遷區(qū)域?qū)嵉靥皆L，街道兩側(cè)老式建筑隨處可見，部分拆遷區(qū)域內(nèi)仍有房屋未完成動遷。周邊群眾透露，目前該片區(qū)內(nèi)仍有約 56 戶居民居住在當(dāng)年的三愛海陵宿舍樓中，該樓為磚混預(yù)制板結(jié)構(gòu)，早已不符合居住安全標(biāo)準(zhǔn)。

“三愛海陵片區(qū)的動遷原本分為兩期，我們這棟樓屬于后續(xù)計劃動遷范圍。但由于一期動遷就陷入停滯，我們這一等就是近二十年。多少人從壯年等到老年，現(xiàn)在已經(jīng)沒什么期盼了?！?一位居住在該宿舍樓的居民向記者感慨道。

部分受訪群眾回憶，在當(dāng)年的舊城改造過程中，三愛海陵片區(qū)部分商戶曾提出強(qiáng)烈的就地安置訴求。經(jīng)犀浦鎮(zhèn)政府與開發(fā)商協(xié)商一致，土儲中心、規(guī)劃局及犀浦鎮(zhèn)政府共同研究確定了相應(yīng)安置方案。但隨著片區(qū)舊改工作停滯，就地安置成為奢望，這一情況在當(dāng)時還引發(fā)了巨大爭議。

記者在采訪中進(jìn)一步了解到，居民難以回遷的背后，開發(fā)商欣茂公司也因舊改停擺陷入生存危機(jī)，一系列歷史遺留問題交織形成了三愛海陵舊改項目的 “發(fā)展血栓”。

地方政府違約致企業(yè)瀕臨破產(chǎn)

欣茂公司成立于 1998 年，曾榮獲 “國家自主創(chuàng)新先進(jìn)單位”“全省優(yōu)秀民營企業(yè)” 等榮譽(yù)稱號。據(jù)公司負(fù)責(zé)人透露，自 2005 年進(jìn)入郫都區(qū)投資以來，因當(dāng)?shù)卣茨馨磪f(xié)議約定支付項目款項、兌現(xiàn)土地供給承諾，企業(yè)逐漸陷入嚴(yán)重財務(wù)危機(jī)。

該負(fù)責(zé)人介紹，為推進(jìn)犀浦城市化建設(shè)、加快舊城改造步伐、提升城鎮(zhèn)形象，解決犀浦下街、花街 “腸梗阻” 問題及治安隱患，郫都區(qū)政府于 2005 年通過招商引資引入欣茂公司，投資建設(shè) “犀浦下街與三愛海陵片區(qū)舊城改造整治項目”，并于當(dāng)年 12 月 10 日簽訂《舊城改造整治投資合作協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）。

2006 年，拆遷工作正式啟動。當(dāng)年 11 月 2 日，郫縣第十五屆人民政府召開第 57 次常務(wù)會議，議決了該舊城改造項目相關(guān)事宜并出具會議紀(jì)要。2007 年 6 月 18 日，犀浦鎮(zhèn)政府與欣茂公司簽訂《舊城改造整治投資合作補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)充協(xié)議》）。然而，此后因地方政府換屆等因素，拆遷工作再無實質(zhì)性推進(jìn)，拖延至今，欣茂公司因此遭受巨大損失，已無力繼續(xù)推進(jìn)項目。

《協(xié)議》明確約定，項目應(yīng)在協(xié)議簽訂后 1 個月內(nèi)動工，3 個月內(nèi)完成拆遷并向欣茂公司交付土地。“公司已摘得的土地中，至今仍有兩戶未完成拆遷，導(dǎo)致該地塊無法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?！?欣茂公司該項目負(fù)責(zé)人表示。

此外，《協(xié)議》還約定，欣茂公司為犀浦鎮(zhèn)墊付項目缺口資金 1500 萬元，該筆資金計算投資回報及利息后，將轉(zhuǎn)移至舊改項目二期中，且項目二期需在兩年內(nèi)啟動?！暗椖慷谥两裎磫?。因郫都區(qū)政府換屆等原因，地塊拆遷工作遲遲未能完成，且現(xiàn)郫都區(qū)已將項目二期范圍納入 TOD 建設(shè)規(guī)劃，原方案中的土地供給已無法兌現(xiàn)?！?該負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

記者梳理《協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》發(fā)現(xiàn)，三愛海陵片區(qū)舊改項目與郫都區(qū)西匯錦苑四期新居工程項目存在配套實施關(guān)系。舊城改造項目涉及的全部資金均由欣茂公司墊付，屬于犀浦鎮(zhèn)政府負(fù)擔(dān)的資金，約定在錦苑四期新居工程項目中結(jié)算沖抵。

在欣茂公司負(fù)責(zé)人看來，犀浦鎮(zhèn)政府對于西匯錦苑四期項目的建設(shè)結(jié)算及回購承諾，成為壓垮公司資金鏈的最后一根稻草，引發(fā)了嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。這一危機(jī)產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，為三愛海陵片區(qū)舊改項目埋下了巨大的資金隱患。

2005 年 10 月，犀浦鎮(zhèn)政府與欣茂公司簽訂《“西匯錦苑四期” 新居工程項目投資合作協(xié)議》。根據(jù)當(dāng)時的約定，犀浦鎮(zhèn)政府為項目業(yè)主方，欣茂公司為投資商，雙方合作建設(shè)該項目。四期項目建設(shè)分為一期和二期兩個部分，項目竣工驗收合格后，由犀浦鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)回購。

“2007 年，錦苑四期一期工程建成竣工，隨后啟動了二期項目建設(shè)。2007 年至 2011 年期間，郫都區(qū)政府組織相關(guān)部門先后進(jìn)行了 4 次審計，直至 2011 年 6 月，才出具了郫審?fù)秷蟆?011】第 49 號錦苑四期新居工程造價結(jié)算審計報告。但此后，結(jié)算工作再度陷入停滯。公司不得不委托第三方會計師事務(wù)所根據(jù)結(jié)算協(xié)議進(jìn)行核算，目前項目一期政府欠付款項已超 10 億元，二期欠付款項超 11 億元?！?欣茂公司負(fù)責(zé)人透露。

據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，至今仍有 10 萬余平方米的房屋未按約定由政府回購，經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估，這部分空置房屋的價值超 30 億元。

二十年過去，遲遲未到賬的結(jié)算款與回購款，疊加三愛海陵項目地塊動遷工作的停滯，使得欣茂公司的財務(wù)狀況每況愈下，瀕臨破產(chǎn)。而三愛海陵片區(qū)的舊改項目，也淪為難以破解的 “歷史遺留問題”，當(dāng)?shù)厝罕姼纳凭幼…h(huán)境的愿望成為奢望。

舊城改造投資合作協(xié)議掃描圖來源:受訪者提供

舊城改造整治投資合作補(bǔ)充協(xié)議 來源:受訪者供圖

“遺留問題” 的破局之路

郫都區(qū)當(dāng)?shù)刂槿耸肯蛴浾咄嘎?，西匯錦苑四期新居工程項目最初是為解決 317 國道建設(shè)過程中產(chǎn)生的大量拆遷戶安置問題。彼時，犀浦鎮(zhèn)政府資金短缺，無力獨立解決這一難題，才引入欣茂公司代建該項目。而三愛海陵項目動遷未能實現(xiàn)凈地出讓，兩戶至今未完成拆遷的樓房，嚴(yán)重阻礙了該地塊的開發(fā)進(jìn)程，且隨著時間推移，大幅推高了片區(qū)整體開發(fā)成本。

“開發(fā)商欣茂公司一方面墊資推進(jìn)拆遷卻未能順利建設(shè)，另一方面墊資建設(shè)新居工程卻未能完成結(jié)算，在多重債務(wù)壓力之下，郫都區(qū)及犀浦鎮(zhèn)政府主動履約顯得尤為必要?！?該知情人士表示。

另據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)人士透露，2021 年 4 月，郫都區(qū)曾組織召開 “遺留問題處置工作專題會議”，明確將依法推動解決遂寧欣茂公司相關(guān)遺留問題，統(tǒng)籌處理好社會穩(wěn)定與企業(yè)生存等系列問題，堅決防范 “灰犀?！?事件發(fā)生，并成立了由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的各遺留問題工作專班。但此后，因政府再次換屆，相關(guān)工作未取得任何實質(zhì)性進(jìn)展。

關(guān)于三愛海陵片區(qū)舊改項目的破局方向及下一步工作安排，郫都區(qū)與犀浦街道仍各執(zhí)一詞。2025年 11 月 20 日，記者前往郫都區(qū)政府了解情況，該區(qū)某部門負(fù)責(zé)人通過電話告知記者，需向具體負(fù)責(zé)部門咨詢?nèi)龕酆Ａ昶瑓^(qū)相關(guān)問題。記者嘗試約訪當(dāng)年負(fù)責(zé)拆遷工作的犀浦街道某副主任，卻被告知 “三愛海陵拆遷屬于‘歷史遺留問題’，已由區(qū)里統(tǒng)一管理”。

城市治理問題分析人士李巖（化名）表示，推動三愛海陵片區(qū)舊改項目取得突破，當(dāng)務(wù)之急是構(gòu)建系統(tǒng)性解決框架。應(yīng)建立權(quán)責(zé)清晰的 “遺留問題清單” 管理制度，明確責(zé)任主體與解決時限，打破 “新官不理舊賬” 的惡性循環(huán)。具體而言，可探索 “異地安置 + 綜合補(bǔ)償” 的實施路徑，在 TOD 等新規(guī)劃背景下，靈活平衡公共利益與企業(yè)合法權(quán)益；針對資金難題，可設(shè)計分期支付、收益共享等創(chuàng)新機(jī)制，既緩解政府當(dāng)期資金壓力，又能保障居民與企業(yè)的合法權(quán)益。

四川豐慶律師事務(wù)所向紀(jì)全律師認(rèn)為，地方政府必須帶頭強(qiáng)化契約精神，切實履行協(xié)議、會議紀(jì)要等法律文件所確立的義務(wù)，避免因換屆或政策調(diào)整而弱化承諾效力。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善歷史遺留問題解決的法律路徑，明確政府違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與問責(zé)機(jī)制，讓企業(yè)維權(quán)有法可依、有章可循。

向紀(jì)全律師建議，可通過引入第三方審計與司法調(diào)解機(jī)制，將爭議解決納入規(guī)范化、透明化軌道，既保障企業(yè)合法權(quán)益，又維護(hù)政府依法行政的公信力。只有將法治原則貫穿于問題解決的全過程，才能真正打破 “舊賬難清、新官難理” 的僵局，為居民安居、企業(yè)生存與城市發(fā)展提供穩(wěn)定可預(yù)期的制度環(huán)境。