出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

一場(chǎng)官司，將央企大悅城控股推到了聚光燈下。

近日，大悅城控股（以下簡(jiǎn)稱：大悅城）披露，因一宗土地糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了武漢市蔡甸區(qū)自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱：蔡甸區(qū)資建局）。

據(jù)悉，此次引發(fā)糾紛的地塊，是蔡甸區(qū)政府2019年引入的招商項(xiàng)目之一，也是大悅城重倉武漢的代表作品之一。

項(xiàng)目陷入僵局6年之后，大悅城不惜與蔡甸區(qū)資建局對(duì)簿公堂，訴求解除合同，返還土地出讓金3.61億元，并索賠各項(xiàng)損失約7.35億元，追討金額合計(jì)約11億元。

而面臨經(jīng)營(yíng)陣痛的大悅城，當(dāng)前的確需要資金。數(shù)據(jù)顯示，2022年至2025年前三季度，大悅城已經(jīng)累計(jì)虧損近80億元。

業(yè)績(jī)承壓之際，大悅城從2024年開始進(jìn)行管理層大調(diào)整，從董事長(zhǎng)到董事，再到董秘都進(jìn)行了更替，但能否就此破局，還是一個(gè)未知數(shù)。

1、6年土地爭(zhēng)議未決，追討11億

6年前就敲定的項(xiàng)目，如今走到了訴訟的局面。

12月3日，大悅城發(fā)布公告稱，因行政協(xié)議糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了蔡甸區(qū)資建局，近日收到湖北省武漢市蔡甸區(qū)人民法院出具的受理通知書等相關(guān)法律文件。

而產(chǎn)生糾紛的原因要回溯至2019年。

據(jù)媒體報(bào)道，2019年5月，在武漢國(guó)際經(jīng)貿(mào)交流合作大會(huì)上，中糧旗下的大悅城與武漢市蔡甸區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在蔡甸區(qū)建設(shè)中糧國(guó)際營(yíng)養(yǎng)健康城、大悅春風(fēng)里城市綜合體等重點(diǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃投資總金額超400億元。

5個(gè)月后（即2019年10月），大悅城聯(lián)合武漢地鐵集團(tuán)以11.29億元底價(jià)，摘取武漢市蔡甸區(qū)一宗地塊，宗地編號(hào)為P（2019）130號(hào)，這里就是中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)一期項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)，大悅城持股51%，需支付權(quán)益地價(jià)5.76億元。據(jù)大悅城在2019年財(cái)報(bào)中透露，武漢中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資金額高達(dá)48.69億元。

（圖 / 大悅城財(cái)報(bào)）

次年3月，大悅城又聯(lián)合武漢地鐵集團(tuán)，競(jìng)得地鐵小鎮(zhèn)二期的約200畝地塊，編號(hào)為P（2020）004號(hào)地塊，總價(jià)13.87億元，溢價(jià)率24.72%。

（圖 / 大悅城控股官微）

據(jù)悉，柏林地鐵小鎮(zhèn)位于武漢市蔡甸新城腹地，是武漢市規(guī)劃的6大地鐵小鎮(zhèn)之一，總用地約3030畝，定位“國(guó)際營(yíng)養(yǎng)健康城”。而中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)是柏林地鐵小鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)，涵蓋商業(yè)街、文化中心、學(xué)校、辦公及住宅等業(yè)態(tài)。

時(shí)隔6年，大悅城控訴，武漢地悅已按約支付全部土地出讓金及稅費(fèi)，但蔡甸區(qū)資建局作為出讓人未按合同約定，向武漢地悅交付符合法律規(guī)定的項(xiàng)目地塊。

因項(xiàng)目地塊持續(xù)被壓占，多次催告、溝通未果，為維護(hù)公司合法權(quán)益，武漢地悅特提起訴訟，以解除土地出讓合同、收回壓占地塊土地出讓價(jià)款、獲賠逾期交付違約金及相應(yīng)損失。

具體而言，武漢地悅訴求，蔡甸區(qū)資建局收回武漢地悅未能順利開發(fā)的地塊部分，同時(shí)返還收回地塊部分對(duì)應(yīng)的土地出讓金3.61億元。

除此之外，武漢地悅要求賠償損失7.13億元，賠償已經(jīng)繳納的稅金1464萬元、配套費(fèi)738萬元。以此計(jì)算，大悅城追討的金額合計(jì)約10.96億元。

一邊是央企，一邊是政府部門，大悅城為何此時(shí)下場(chǎng)“開撕”？

2、不到4年虧損近80億，央企也要過苦日子

突然發(fā)難的大悅城，本身正在面臨經(jīng)營(yíng)陣痛。

2021下半年，恒大遭遇流動(dòng)性危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就此“遇冷”。行業(yè)低迷之下，大悅城為了去化只能降價(jià)促銷，導(dǎo)致部分項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。與此同時(shí)，公司又面臨計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資虧損增加等問題。

種種因素影響之下，大悅城業(yè)績(jī)掉頭直下。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入395.79億元，同比下降7.12%；歸母凈利潤(rùn)直接由盈轉(zhuǎn)虧，虧損金額高達(dá)28.83億元。

自此之后，大悅城更是一發(fā)不可收拾。2023年和2024年，大悅城的營(yíng)收一路下滑，歸母凈利潤(rùn)又分別虧損了14.65億元、29.77億元。

（圖 / 大悅城財(cái)報(bào)）

而武漢地鐵小鎮(zhèn)一期，就是侵蝕大悅城利潤(rùn)的典型項(xiàng)目之一。據(jù)「子彈財(cái)經(jīng)」不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，大悅城對(duì)武漢地鐵小鎮(zhèn)一期計(jì)提資產(chǎn)減值2.05億元；2024年，又對(duì)其計(jì)提了近3億元減值。

（圖 / 2022年、2024年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（來源：大悅城公告））

那么，大悅城對(duì)武漢地鐵小鎮(zhèn)項(xiàng)目一共計(jì)提了多少減值？對(duì)利潤(rùn)影響有多少？這是否是公司想要起訴退地，索賠資金的原因所在？對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向大悅城方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

值得注意的是，直至現(xiàn)在，大悅城都還未擺脫虧損。財(cái)報(bào)顯示，2025年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收206.48億元，同比增長(zhǎng)0.83%；歸母凈利潤(rùn)虧損5.33億元。

（圖 / 大悅城財(cái)報(bào)）

短短不到4年時(shí)間，大悅城的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)累計(jì)虧損了78.58億元。

其實(shí)，大悅城不是沒有凈利潤(rùn)，只不過是更多流向了合作伙伴。與同為央企的保利、中海主攻住宅開發(fā)不同，大悅城是“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長(zhǎng)、沉淀資金多，為降低風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金壓力，大悅城的不少項(xiàng)目都是合作開發(fā)。

而這種模式本就是一把“雙刃劍”，優(yōu)勢(shì)是有利于以較少資金撬動(dòng)更大規(guī)模，并降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但弊端就是利潤(rùn)也會(huì)分流。

今年前三季度，少數(shù)股東分走了6.62億元利潤(rùn)，和大悅城歸母凈利潤(rùn)虧損超5億元的情況形成鮮明對(duì)比。

（圖 / 大悅城財(cái)報(bào)）

而連年虧損的大悅城，其實(shí)一直在尋找增厚利潤(rùn)、充裕現(xiàn)金流的機(jī)會(huì)。

例如，今年7月底，大悅城宣布擬以0.62港元/股的價(jià)格，私有化大悅城地產(chǎn)，總代價(jià)約29.32億港元。

而大悅城地產(chǎn)正是大悅城旗下的港股上市平臺(tái)，主要運(yùn)營(yíng)購物中心「大悅城」，是一只“現(xiàn)金牛”。

私有化之后，大悅城持有大悅城地產(chǎn)的股權(quán)比例將從64.18%上升至96.13%，剩余3.87%股權(quán)由中糧集團(tuán)的全資子公司得茂持有。大悅城認(rèn)為，這將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于進(jìn)一步提升公司歸母凈利潤(rùn)。

11月27日，大悅城地產(chǎn)正式退市。只是，「大悅城」能擔(dān)當(dāng)起提振利潤(rùn)的重任嗎？

3、管理層大“換血”，「大悅城」出租率下滑

業(yè)績(jī)承壓的大悅城，調(diào)整不止于業(yè)務(wù)層面。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，2024年4月，大悅城曾進(jìn)行過一輪組織構(gòu)架調(diào)整，將東北區(qū)域公司、浙江區(qū)域公司和華中區(qū)域公司裁撤。

很快，管理團(tuán)隊(duì)的變動(dòng)次第展開。

同年6月，陳朗辭任大悅城董事長(zhǎng)之職，繼續(xù)擔(dān)任董事。與此同時(shí)，董事會(huì)選舉姚長(zhǎng)林為新任董事長(zhǎng)。

在大悅城董事長(zhǎng)的位置上，陳朗只停留了兩年。據(jù)悉，陳朗2019年進(jìn)入中糧集團(tuán)，曾擔(dān)任過蒙牛乳業(yè)的董事會(huì)主席。2022年，陳朗升任大悅城董事長(zhǎng)，也是從這一年開始，大悅城的營(yíng)收轉(zhuǎn)入下滑、利潤(rùn)轉(zhuǎn)入虧損，至今未見明顯起色。

而新上任的姚長(zhǎng)林在中糧集團(tuán)任職超30年，是一位老將，曾出任大悅城地產(chǎn)的董事長(zhǎng)。據(jù)媒體報(bào)道，上任之后，他再次推動(dòng)組織構(gòu)架調(diào)整，將原來的7個(gè)區(qū)域公司砍成4個(gè)：沈陽、西北等區(qū)域并入北京大區(qū)，浙江、南京區(qū)域則劃歸上海大區(qū)。

進(jìn)入2025年，大悅城的人事調(diào)整動(dòng)作更密集。2025年4月，郭鋒銳辭去總經(jīng)理助理、董事會(huì)秘書之職，余巨川辭任總經(jīng)理助理；6月，孫朱莉辭去董事、董事會(huì)專門委員會(huì)委員職務(wù)；11月，張鴻飛辭去董事一職。

一系列調(diào)整之后，大悅城的業(yè)績(jī)并沒有太大改善——今年前三季度，公司營(yíng)收同比微增不足1%、歸母凈利潤(rùn)則虧損超5億元。

與之相比，公司購物中心旗艦品牌「大悅城」的出租率開始下滑，背后的隱憂更是不容小覷。

大悅城是“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，「大悅城」、「大悅匯」是主要運(yùn)營(yíng)品牌。其中，「大悅城」面向18-35歲的年輕人，主打年輕、時(shí)尚、潮流、品味，是公司的核心旗艦品牌。

截至2025年中期末，大悅城地產(chǎn)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目有37個(gè)項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），其中，大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)，即輸出管理的項(xiàng)目）24個(gè)。

在公司投資的眾多「大悅城」中，北京朝陽大悅城是租金收入最高的一個(gè)，堪稱“扛把子”。就是這個(gè)“含金量”最高的「大悅城」，出租率、租金雙雙顯露下滑跡象。

2025年上半年，北京朝陽大悅城實(shí)現(xiàn)租金3.178億元，同比下滑0.3%；出租率從去年同期的95%下滑至94%。

（圖 / 大悅城地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

而這并不是個(gè)例。大悅城地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，購物中心實(shí)現(xiàn)租金收入14.68億元，同比下降3%；平均出租率93%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

（圖 / 大悅城地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

與之相比，截止2025年中期末，同為央企的華潤(rùn)置地在營(yíng)購物中心達(dá)到94座，出租率達(dá)到97.3%，明顯高于大悅城購物中心的表現(xiàn)。

在這種情況下，私有化大悅城地產(chǎn)究竟能否帶來增厚利潤(rùn)的預(yù)期效果？大悅城地產(chǎn)本就存在的資金壓力是否會(huì)轉(zhuǎn)移至母公司大悅城？北京西單、朝陽兩個(gè)「大悅城」租金為何下滑？未來是否會(huì)繼續(xù)壓降租金？如何改善購物中心租金、出租率雙雙下滑的局面？

對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向大悅城方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這一系列問題又落到了曾經(jīng)大悅城地產(chǎn)“一把手”姚長(zhǎng)林的身上，而能否改變這一局面就要考驗(yàn)姚長(zhǎng)林的眼光和手腕了。

*文中題圖來自：大悅城官方微博。