今天，A股和港股的地產(chǎn)板塊久違地迎來了一場“狂歡”。

盤面上，前面爆雷的萬科A強(qiáng)勢漲停，地產(chǎn)ETF領(lǐng)漲全場。引爆今天市場情緒的，主要源于市面上流傳的兩篇關(guān)于地產(chǎn)的“小作文”。

一個(gè)關(guān)乎宏觀救市的里子，一個(gè)關(guān)乎龍頭自救的面子。

這兩則消息看似都是利好，但如果細(xì)究其中的邏輯，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

一個(gè)是實(shí)打?qū)嵉馁Y產(chǎn)定價(jià)邏輯的重塑，而另一個(gè)，則可能是一場裹著糖衣的博弈。

4000億貼息：擊穿“租售比”的臨界點(diǎn)

第一個(gè)“小作文”，是一張廣為流傳的截圖，傳聞稱“4000億房貸貼息政策已定，貼息比例1%”。

這則消息對于正在艱難探底的樓市而言，無異于一針強(qiáng)心劑。

它的意義，絕不僅僅是每個(gè)月少還幾百塊房貸那么簡單，它最大的作用，在于改變了一線城市的資產(chǎn)定價(jià)錨——租售比。

在房地產(chǎn)上行周期，我們幾乎不看租售比。那時(shí)候房價(jià)狂飆，資本利得遠(yuǎn)超租金回報(bào)，沒人會(huì)在意那一兩個(gè)點(diǎn)的租金收益。

但在下行周期，邏輯全變了。租售比成了房價(jià)最堅(jiān)實(shí)的“兜底”防線。

我們來算一筆賬：

目前，北京、上海等一線城市的不少二手房，經(jīng)過幾年的回調(diào)，租售比已經(jīng)回升到了 2% 左右的水平。

而現(xiàn)在的新發(fā)放房貸的利率，大概在3%左右。

3%的房貸成本> 2%的租金回報(bào)。

只要這個(gè)不等式存在，“買不如租”就是理性的經(jīng)濟(jì)選擇。

但是，如果這 1% 的貼息真的落地，這個(gè)對比可能發(fā)生質(zhì)的逆轉(zhuǎn)：

當(dāng)持有成本降至2%，與租金回報(bào)率持平時(shí)，考慮到國人心中根深蒂固的“恒產(chǎn)”觀念，以及房子自帶的戶口、學(xué)位等隱形價(jià)值，“租不如買” 的臨界點(diǎn)就到了。

這1%的邊際變化，足以改變很多剛需和改善群體的決策天平。

一旦房貸利率低于房租回報(bào)率，樓市的下跌螺旋就有望被打破，因?yàn)檫@時(shí)候買房不僅是為了住，從現(xiàn)金流角度看也是劃算的。

所以，這4000億的貼息傳聞，之所以能激起這么大的水花，是因?yàn)樗珳?zhǔn)地?fù)糁辛水?dāng)前樓市定價(jià)體系中最關(guān)鍵的那個(gè)“七寸”。

萬科重組：利好還是“天花板”？

第二個(gè)“小作文”，是關(guān)于萬科的。

市場傳聞深圳方面已提交方案，涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)出售等，甚至有國資注資的預(yù)期。受此影響，萬科A今日應(yīng)聲漲停，港股萬科企業(yè)更是大漲超14%。

不少朋友看到“債務(wù)重組”、“國資介入”，本能地認(rèn)為是巨大的利好。

但我必須給大家潑一盆冷水：重組是企業(yè)救命藥，但不一定是股價(jià)的春藥。

這里有一個(gè)核心風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)稀釋。

萬科的債務(wù)重組，大概率繞不開“債轉(zhuǎn)股”。這讓阿邦想起了幾年前的青海鹽湖重組案。

當(dāng)時(shí)，債權(quán)人通過債轉(zhuǎn)股獲得了巨大的收益，那是經(jīng)典的困境反轉(zhuǎn)案例。

但萬科能復(fù)制鹽湖的奇跡嗎？很難。

因?yàn)榈讓舆壿嫴煌?。青海鹽湖所在的鉀肥、鋰資源行業(yè)，后來迎來了史詩級(jí)的周期反轉(zhuǎn)，產(chǎn)品價(jià)格一路飛漲，業(yè)績的大爆發(fā)覆蓋了股本擴(kuò)大的稀釋效應(yīng)。

而萬科所在的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在是什么光景？

告別了高增長時(shí)代，大概率是L型筑底。沒有產(chǎn)品價(jià)格（房價(jià)）的暴漲，萬科靠什么去支撐轉(zhuǎn)股后巨大的股本？

對于債權(quán)人而言，他們不是慈善家。最終的結(jié)果，估計(jì)是存量債權(quán)人以一個(gè)高于當(dāng)前市場價(jià)、但能夠接受的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)股。

這個(gè)轉(zhuǎn)股價(jià)，將成為萬科股價(jià)難以逾越的天花板。

試想，如果債權(quán)人在6塊錢轉(zhuǎn)了股，一旦股價(jià)漲到6 7塊時(shí)，這些急于回籠資金的銀行和機(jī)構(gòu)會(huì)怎么做？

大概率是拋售離場。

正如我之前文章所言：當(dāng)下的萬科，股權(quán)已經(jīng)沒有長期的持有價(jià)值，只有階段性的投機(jī)價(jià)值。

今天的市場大漲，只是情緒的宣泄。

對于那 1%的貼息，我們樂見其成，因?yàn)檫@是實(shí)打?qū)嵞芡凶鞘谢久娴摹按笳小?，能讓房價(jià)回歸理性區(qū)間。

但對于萬科的重組，參與投機(jī)的朋友一定要多留一份清醒。不要把“債轉(zhuǎn)股”簡單等同于“股價(jià)起飛”。

在行業(yè)沒有反轉(zhuǎn)可能的前提下，每一次拉高，可能都是存量博弈者離場的機(jī)會(huì)。

在這個(gè)充滿了噪音的市場里，看懂算術(shù)題，看清局中局，才能守住你的錢袋子。