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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近期發(fā)生的行業(yè)大事件真的是一個接著一個，前一段時間香港樓市徹底爆火，市場上就有很多聲音，大部分都在影射深圳市場要馬上雄起。

說到深圳市場，真的是一個最特殊的存在，大部分核心土地都基本被民企掌控，且外來民企已經(jīng)全部死亡，如今還持續(xù)有項目入市的民企都是深耕舊改賽道的本土玩家。

與其他一二線核心市場對比，單憑增量市場來看，深圳未來很多入市的項目都是來自舊改為主，這與深圳的土地結(jié)構(gòu)不無關(guān)系，深圳實在是沒有純住宅土地了。

很難想象到，一個小小的漁村，30年直接飛躍成為世界級大都市，深圳的城鎮(zhèn)化速度與效率已經(jīng)是奇跡，因此，深圳的未來已經(jīng)是存量時代，城市更新已經(jīng)成為主流。

可以看到，在深圳市場前十的房企里面，只有少數(shù)央企通過招拍掛拿地為主，其它房企全部都是舊改轉(zhuǎn)化的土地，且深耕這一賽道都有數(shù)十年沉淀。

如今很多城市更新項目，在前期規(guī)劃階段由于土地屬性與周邊規(guī)劃原因，往往都是配置超高層住宅或公寓為主，并且容積率普遍高，這也是近10年深圳市場的常態(tài)。

隨著這一波早期政府已經(jīng)審批過的超高層項目入市，深圳這未來超高層住宅會迎來一波高潮，可以想象，漫天飛舞的超高層，乍眼看都是寫字樓風(fēng)格。

這也是很多外地人過來深圳的一個共同感受，都是高樓大廈，現(xiàn)代感極強(qiáng)的一個年輕化城市，節(jié)奏快，但是綜合居住體驗確實不高。

但是從開發(fā)商角度來看，不做超高層，很多舊改在前期恐怕已經(jīng)很難算賬了，很有可能在拆遷的階段就已經(jīng)走不下去了，畢竟整個城市更新孵化過程開發(fā)商資金壓力很大。

近期隨著香港的一場大火加上前期上頭的一紙文件，兩個BUG加上一起，已經(jīng)是完全官宣了很多深耕深圳舊改的房企未來命運(yùn)，很多房企恐怕只剩下半條人命。

近日，一份由深圳市規(guī)劃和自然資源局與深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項目規(guī)范〉實施的通知》（深規(guī)劃資源〔2025〕895號）在業(yè)內(nèi)流傳。

文件明確，建筑高度超過80米的住宅項目需嚴(yán)格履行超高層建筑審批程序，并與消防救援能力匹配。

根據(jù)文件，深圳市將嚴(yán)格執(zhí)行國家《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑高度控制最大值80米”的規(guī)定，也就意味著未來很多住宅項目恐怕都要叫停。

如今市場上備受煎熬的開發(fā)商，大部分其實都是死在舊改項目的中后期，比如近一年最熱門的白石洲舊改項目：綠景白石洲璟庭。

作為耗時超過20年以上深圳最大的舊改項目之一，綠景黃老板幾乎把自家家底身家全部投入的一個超級巨無霸項目，就是因為其超高層的設(shè)計與如今下行的市場，已經(jīng)成為最具爭議的城市更新項目。

一方面項目位于超級豪宅片區(qū)，連接深圳灣、后海等四大總部基地，區(qū)位價值是毋庸置疑的，早期很多友商都覺得綠景集團(tuán)撿了一個大便宜。

如今一期項目銷售不理想，加上本身超高層的居住體驗感在如今市場環(huán)境下被無限制放大，這次深圳與香港兩次大火，直接讓這個項目宣判了死刑。

可以看到，綠景集團(tuán)作為深圳早期很知名的老牌房企，開發(fā)的項目品質(zhì)一直都很在線，在深圳福田擁有很多經(jīng)典的住宅項目，被譽(yù)為早期的“新洲王”。

再看看如今的綠景集團(tuán)，不僅僅是負(fù)債累累，并且由于這個項目的失誤，整個公司都已經(jīng)暴雷，后期這么大的地塊都要面臨交付風(fēng)險與持續(xù)開發(fā)的困境。

再來看這幾年深圳城市更新的一系列政策，自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。

也就是說與綠景同一批的舊改項目，很多可能都是超高層配置，如果還有機(jī)會入市的話，那命運(yùn)很有可能就會是第二個綠景集團(tuán)。

從項目宣告失效的數(shù)量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進(jìn)展的舊改項目的一年。截至2025年11月，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。

此外，市場環(huán)境的變化也加劇了項目的風(fēng)險，部分企業(yè)因市場下行和成本上升選擇暫?；蚍艞壟f改項目。與此同時，深圳市即將實施的住宅限高令也為舊改項目帶來了新的挑戰(zhàn)。

不僅僅是深圳本土舊改玩家面臨巨大壓力，就連近幾年外來房企布局舊改的房企，這幾年幾乎就是為了一個項目投入了全部身價，但是未來能否入市至今還是個迷。

來自河南的知名房企美盛集團(tuán)，就是近兩年布局深圳的外來舊改玩家，也是河南民企軍團(tuán)極少數(shù)還活著的房企，還是特別值得尊敬的，膽敢殺入深圳市場，確實勇氣可嘉。

目前已經(jīng)布局深圳兩個項目，其中一個在其原是沙頭角保稅區(qū)第四生活區(qū)城市更新單元用地，近期項目已經(jīng)入市，案名是：美盛梧桐印海。

作為一個城市更新項目，美盛胃口其實還是挺大，想打造成一個改善定位項目，產(chǎn)品全線是建面約102-185㎡的3-5房，及200-285㎡頂復(fù)戶型。

就憑這個產(chǎn)品思路，小編就想說，這不就是綠景白石洲璟庭2.0版本，這又是一個打著市區(qū)改善的超高層混改項目（住宅+保障房）。

項目的容積率偏大，達(dá)到6.54。而三棟商品住宅（1-3棟）都是43-45層的超高層，車位數(shù)為780個，車位比僅有1：0.91，還不足每戶一個。

可以想象，在當(dāng)今市場大環(huán)境下，如此產(chǎn)品配置的舊改項目，一家來自鄭州的中小房企直接硬剛深圳這些舊改巨頭，小編還是覺得有點太過自信。

更值得注意的是，本來雄心勃勃的美盛集團(tuán)旗下還有一個位于福田梅林的舊改項目，估計是掙扎了許久，目前已經(jīng)屬于放棄狀態(tài)。

很明顯，在2021年匆忙布局深圳市場以來，美盛就想在深圳持續(xù)深耕插旗，但是未免把深圳想的過于簡單了一些，純依靠舊改就想短期之內(nèi)逆襲，確實想的太多。

據(jù)悉，美盛內(nèi)部恐怕已經(jīng)后悔了，項目銷售情況不樂觀，加上前期資金壓力大，后續(xù)其他項目進(jìn)度肯定會拖慢，綜合來看，美盛的深圳之旅不算美妙。

深圳確實已經(jīng)完全進(jìn)入存量市場，城市更新話題一直都是城中熱門，一方面老百姓希望看到新規(guī)產(chǎn)品，另外一個方面開發(fā)商想著如何活下去。

但是愿景還是愿景，超高層住宅的安全隱患確實已經(jīng)不容忽視，可持續(xù)發(fā)展與安全如何平衡，確實是深圳這座城市未來值得深思的問題。

十年前的超級舊改大盤大沖華潤城，讓華潤置地真正進(jìn)階城市運(yùn)營商的美名，這也是深圳至今最知名的超高層住宅綜合體之一。

值得關(guān)注的是，下一個華潤城還會來嗎，或許也是大家最需要思考的。

今天就聊到這里，對今天的內(nèi)容有想分享的朋友，也歡迎留言討論。