每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

逼近年關(guān)，北京潤園給樓市注入了一抹亮色。

12月1日至7日，它以44套、1.39萬平、9.8億的網(wǎng)簽成績，成為北京新房樓市周榜的成交套數(shù)、面積、金額三冠王。

更早前的海報(bào)顯示，開盤賣出35億元。

它的第一波熱銷是可以遇見的，憑借中央別墅區(qū)的位置，和好房子時(shí)代的產(chǎn)品特色，先拿下一波區(qū)域類升級(jí)換代客戶。

從目前領(lǐng)取的預(yù)售證來看，共供應(yīng)221套房——平層159套、空墅16套、雙拼46套。

截至12月10日，已網(wǎng)簽50套房源中，平層37套、空墅8套、雙拼5套，另有一部分已預(yù)訂了。

在價(jià)格上，平層和空墅的價(jià)格約6.67萬元/平米，雙拼價(jià)格9.37萬元/平米，較預(yù)售參考價(jià)有一定的打折，但很小。

它北面懋源云紀(jì)的洋房成交價(jià)為6.19萬元/平、別墅6.13萬元/平米，精裝交付，但成交價(jià)里都未含精裝價(jià)格。

而北京潤園平層和空墅是精裝的，但別墅是毛坯。

一、總概述

2月27日，華潤置地以60.24億元底價(jià)，摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價(jià)約3.5萬元/㎡。

北京潤園地上建面合計(jì)17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

它的總建面約36.78萬㎡。其中：地上建面約17.27萬㎡，計(jì)容建面17.21萬㎡。

共規(guī)劃111棟住宅樓，483戶：19棟8層洋房、92棟雙拼別墅。一條東西走向的街坊路和西側(cè)的景觀綠化帶，將洋房與別墅之間區(qū)隔開來，彼此獨(dú)立。

19棟洋房沿小區(qū)西北側(cè)外圍排列，層高超3.3米，有錯(cuò)層轉(zhuǎn)角露臺(tái)。

其中5棟為躍層空墅，建面329平米左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；其余均為大平層產(chǎn)品，建面271平米和328平米。

92棟雙拼地上面積分別為354平米、405平米、455平米、505平米，加地下面積，實(shí)際面積為700平米、763平米、905平米、990平米。

整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前在售的第一期在東北角。

第一期已經(jīng)取得兩個(gè)預(yù)售證，共計(jì)推出平層洋房159套，空墅16套，雙拼46套。

二、平層洋房

1#平墅

1、定價(jià)邏輯：01戶型332平米，02戶型272-276平米，前者比后者高1700元/平米；

2、性價(jià)比高是4樓和6樓，與下層的價(jià)差分別432元/平和541元/平米；

3、02西邊戶沒有一層，為架空層和商服；202的性價(jià)比較高，比201價(jià)格低1100平；比2#的1單元201低540元/平米；

4、花姐建議：01戶332平米戶型，貴在東面有露臺(tái)贈(zèng)送，但臨近馬路。西戶只送了南北陽臺(tái)，但比較實(shí)用。1#和2#東戶南面有風(fēng)雨連廊。

2#平墅

1、定價(jià)邏輯：樓棟中間12戶，左右定價(jià)一樣，即1單元02戶和2單元01戶價(jià)格一樣。

2單元02西戶面積大、價(jià)格高、與西面3#露臺(tái)有對視問題，比02東戶貴了1400元/平，比3#1單元東戶便宜650元/平米；

2、2單元東戶101性價(jià)比很高，定價(jià)竟然比1單元102要低1000元以上/平米；但頂樓卻高了200元/平米；

3、花姐建議：2#北面有個(gè)車庫出入口，所以比3#的均價(jià)少了90元/平米左右，1單元802的性價(jià)比高，與702價(jià)差1513元/平米。

3#平墅

1、定價(jià)邏輯：中間戶定價(jià)一樣，即1單元02戶和2單元01戶價(jià)格一樣。

1單元01東戶面積大、價(jià)格高，與東面2#露臺(tái)有對視問題，比02西戶貴了3666元/平；

2、2單元西戶3層性價(jià)比很高，與2層的價(jià)差只有973元/平米；2層與1層的價(jià)差，為1189元/平米；

3、花姐建議：兩個(gè)中間戶定價(jià)一樣，優(yōu)選1單元的02戶型。2單元西戶為何低，也是因?yàn)?#南角受4#的遮擋，間距也只有7.26米。

4#平墅

1、定價(jià)邏輯：02戶型332平米，01戶型261-274平，前者比后者高1071元/平米；

2、3層與2層價(jià)差不一，西戶貴了400多元/平，性價(jià)比較高的是4樓和6樓，與樓下價(jià)差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和4層價(jià)格一樣，凸顯出4層的性價(jià)比；

4、花姐建議：01戶的東面視野更好，遮擋更少；02西戶西南方向離10#過近，只有18.91米。當(dāng)然，01戶北面也有缺點(diǎn)，會(huì)比較暗，主要是來自3#的遮擋。

5#平墅

1、定價(jià)邏輯：01戶型332平米，02戶型為260-273平，前者比后者高1500元/平米；

2、性價(jià)比較高的是4樓和6樓，與下層價(jià)差分別是432元/平和541元/平米；

3、2層與1層的價(jià)差不一，西戶價(jià)差1513元/平米，比東戶價(jià)差少了550元/平米；

4、花姐建議：01戶332平米戶型，貴在東面有露臺(tái)贈(zèng)送，但臨近馬路。西戶只送了南北陽臺(tái)，但比較實(shí)用。

6#平墅

1、定價(jià)邏輯：02戶型332平米，01戶型為260-273平，前者比后者價(jià)格高3234元/平米；

2、3層與2層價(jià)差1297元/平米，性價(jià)比較高的是4樓和6樓，與下層價(jià)差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和4層價(jià)格一樣，凸顯出4層的性價(jià)比；

4、花姐建議：01戶的東面距離5#雖然很近，只有6.46米，但沒有對視問題，南北送陽臺(tái)，更加實(shí)用。02戶，西面與7#距離只有18.46米，扣除露臺(tái)，實(shí)際距離只有12米。

9#平墅

1、定價(jià)邏輯：01戶型比02戶型價(jià)格低860元/平米左右，原因是距離東面8#太近；

2、從上下層價(jià)差看，02戶型的二樓與一樓價(jià)差4216元/平米，但102室定價(jià)太高，比101貴了1400元/平米；

3、最高單價(jià)在102室，為7.38萬元/平米；最貴總價(jià)在702室，2407萬元/平米

4、花姐建議：如果介意17#遮擋和角煞，就選擇01東戶，但多少有隱私問題，扣除露臺(tái)，間距12米多。

10#平墅

1、定價(jià)邏輯：10#的01東戶比02西戶單價(jià)高2380元/平米，比4#的西戶高750元/平米；

2、3層與2層價(jià)差一樣，3675元/平米，性價(jià)比較高的是4樓和6樓，價(jià)差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和5層價(jià)格一樣，凸顯出該層的性價(jià)比；

4、花姐建議：01戶的東面視野更好，遮擋更少；02西戶西南方向離18#過近，距離21.4米。01戶南面雖視野開闊，但有電動(dòng)自行車停車場合運(yùn)動(dòng)場，有噪音；北面距離4#較近，有隱私問題。

三、空墅洋房

7#和8#空墅

1、定價(jià)邏輯：3層最便宜、頂層次之；首層最貴，5層次之；東西戶上下價(jià)差一致；

2、7#102室單價(jià)最貴，8.55萬元/平米；7#502總價(jià)最高，329平米、2676萬元；

3、7#和8#的位置差異不大，都在小區(qū)中央；

4、花姐建藝：3層最劃算，與首層價(jià)差6189元/平米。最大的影響是隱私：左右兩棟窗距18.46米，但露臺(tái)最短間距僅有12米左右。

四、雙拼別墅

A、354平米戶型（加地下共計(jì)700平米）

1、11#02西戶視野最佳，但小心路煞、隱私問題；11#01東戶右邊是高4.8米配電室；

2、12#01東戶價(jià)格低于11#02西戶，背后原因大概率是視野問題；

3、13#東戶和12#西戶價(jià)格一樣，建議優(yōu)選13#東戶；

4、14#東戶東南朝向，比13#西戶高613元/平；

5、12#西戶、13#東戶、14#西戶、15#和16#東戶，價(jià)格一樣，8.65萬元/平米，建議優(yōu)選16#東戶、15#西戶；

6、臨路的19#東戶價(jià)格高于西戶，原因是院子更大。

B、405平米戶型（加地下共計(jì)763平米）

1、28#和48#是南入戶，價(jià)差270元/平米，主要是28#更加獨(dú)立；

2、38#西戶價(jià)格高于28#西戶，主要是38#西面更加開闊；38#東戶性價(jià)比高，且還是北入戶，令院子完整；

3、59#價(jià)格低于48#，主要是靠近大門，尤其是東戶，單價(jià)低了4250元/平米，且59#南面還有車庫出入口；

4、60#西戶單價(jià)9.455元/平米，性價(jià)比不太高；

5、將49#和60#對比，花姐覺得49#性價(jià)比最高，畢竟西戶少了3500元/平米，大概是60#西戶前面的視野更加，但畢竟車庫出入口還是很近。

C、455平米戶型（加地下共計(jì)905平米）

1、20#和50#的定價(jià)差異不大，尤其是02西戶，價(jià)格完全一樣；20#01東戶型還貴了100元/平米左右。花姐認(rèn)為，50#的性價(jià)比更高，離會(huì)所更近些；

2、39#東戶的單價(jià)突破了10W+，主要是東側(cè)有個(gè)轉(zhuǎn)角花園，綠化、隱私更佳；加上樓體和50#有些錯(cuò)位，視野更好；但它的02西戶性價(jià)比不高，比20#、50#西戶高了近1000元/平米。

D、505平米戶型（加地下共計(jì)990平米）

1、21#東戶和51#東戶定價(jià)一樣，都是9.74萬元/平米，花姐覺得51#位置更優(yōu)；

2、61#西戶和62#東戶定價(jià)一樣，都是10.53萬元/平米，花姐認(rèn)為62#的位置更優(yōu)；

3、61#、62#為樓王，29#次之，主要是南面視野開闊，單價(jià)都突破了10W+，最貴的是62#西戶10.97萬元/平米；

4、拿30#、40#和51#的西戶對比，30#比40#高850元/平米，大概是因?yàn)槿霊粼诒?，院子更完整、且西南?cè)景觀更好；51#價(jià)格比30#、40#稍遜，主要是西側(cè)景觀弱些。

五、花姐點(diǎn)評(píng)

總結(jié)北京潤園的整體選房攻略，花姐認(rèn)為，整體應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)：

1、平墅的定價(jià)邏輯，四層和六層的性價(jià)比較高，五層和頂層的定價(jià)大致相同，建議優(yōu)先選擇四至六層；

2、無論是平墅還是空墅，在選房時(shí)，優(yōu)選間距較遠(yuǎn)的，避免側(cè)面的露臺(tái)帶來的隱私問題；

3、在選擇平墅時(shí)，建議選擇中間戶型，南北陽臺(tái)更實(shí)用，隱私更佳；

4、選擇雙拼別墅，建議考慮南北入戶問題，北入戶的好處是，院子完整，但戶數(shù)很少。