家人們！最近房產(chǎn)圈炸了個(gè)大新聞 —— 全中國(guó)這么多城市，就香港樓市先 “支棱” 起來(lái)了！還傳要連漲 6 年、飆 85%，這消息聽(tīng)著是不是又刺激的。

先給大家擺點(diǎn)實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，咱不瞎吹也不抹黑。今年 9 月開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)是真的止跌回升了，差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，10 月私人住宅售價(jià)指數(shù)沖到了近 15 個(gè)月的最高點(diǎn)，9 月那一個(gè)月就漲了 1.32%，這可是 18 個(gè)月來(lái)最大的單月漲幅！更絕的是，內(nèi)地有個(gè)叫 “冰山指數(shù)” 的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)那么多城市，就香港一個(gè)環(huán)比上漲，年漲幅都到 3.4% 了。

成交量更嚇人，今年前 11 個(gè)月香港一手房賣了 1.88 萬(wàn)套，創(chuàng)下 2013 年以來(lái)近 17 年的最高紀(jì)錄！你想想，這可是在大家都覺(jué)得樓市低迷的時(shí)候，香港那邊居然 “日光盤” 頻現(xiàn) —— 灣仔有個(gè)項(xiàng)目?jī)尚r(shí)賣光，收了 5.6 億港元；啟德的新盤二期開(kāi)賣當(dāng)天就售罄，這熱度簡(jiǎn)直趕上搶打折商品了。最讓人咋舌的是 “香港樓市教父” 施永青說(shuō)的話，他說(shuō)這波上漲能持續(xù)到 2031 年，整整 6 年，累計(jì)漲幅能到 85%，三年內(nèi)就能超過(guò) 2021 年的高點(diǎn)。

這事兒聽(tīng)著玄乎，但咱得掰開(kāi)揉碎了看，香港房?jī)r(jià)為啥能在這么多城市里 “獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”？根本不是憑空漲的，背后有四個(gè)硬邏輯，我用大白話給你講透：

第一，利率降下來(lái)了，買房成本變低了。香港的匯率跟美元掛鉤，今年美國(guó)開(kāi)始減息，香港也跟著降，現(xiàn)在最優(yōu)惠利率降到 5 厘，新造按揭實(shí)際利率才 3.25%?？赡苡腥寺?tīng)不懂利率數(shù)字，舉個(gè)例子：1000 萬(wàn)港元的房子，貸款 30 年，現(xiàn)在每個(gè)月比年初能少還 690 港元。別覺(jué)得這點(diǎn)錢不多，關(guān)鍵是傳遞了 “利息要降到底” 的信號(hào)，大家都想趁低息趕緊下手。

第二，政策 “撤辣”，門檻放低了。2024 年底香港取消了不少樓市限制，非永居買家買 1000 萬(wàn)的房子，稅費(fèi)從 150 萬(wàn)直接降到 28 萬(wàn)，這一下就激活了很多內(nèi)地買家。還有資本投資者入境計(jì)劃，現(xiàn)在買 3000 萬(wàn)港元的住宅就能申請(qǐng)，加上優(yōu)才、高才計(jì)劃，今年已經(jīng)吸引 22 萬(wàn)人才來(lái)港，這些人來(lái)了總得買房租房吧，需求一下子就上來(lái)了。

第三，供需缺口太大，房子不夠賣。香港本來(lái)就缺地，這幾年賣地量又少，未來(lái)三四年一手房潛在供應(yīng)才 10.2 萬(wàn)套。但需求端卻在暴增，光人才帶來(lái)的住房需求就有 10 萬(wàn)套，北部都會(huì)區(qū)那邊年需求 8000 套，新增供應(yīng)才 5000 套。物以稀為貴，房子不夠，價(jià)格自然往上走。

第四，財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)，大家有錢了就想買房。今年港股漲得不錯(cuò)，很多人在股市賺了錢，就想把錢換成不動(dòng)產(chǎn)保值，也就是常說(shuō)的 “賣股買房”。而且香港租金已經(jīng)連漲 10 個(gè)月，快到歷史高位了，小面積住宅的租金回報(bào)率能到 3.7%，比房貸利率還高，租房子比還貸款還貴，自然有人愿意咬牙買房。

那這波香港房?jī)r(jià)上漲，會(huì)帶來(lái)啥影響？咱得分兩面看，不吹不黑：

對(duì)香港本地來(lái)說(shuō)，最直接的就是樓市信心回來(lái)了，開(kāi)發(fā)商敢拿地、中介生意變好，相關(guān)行業(yè)都跟著受益。但普通香港市民可能有點(diǎn)慌，本來(lái)房?jī)r(jià)就高，現(xiàn)在再漲，年輕人買房更難了。不過(guò)好在租金也在漲，手里有房的業(yè)主收益不錯(cuò)，形成了 “租金托底房?jī)r(jià)” 的循環(huán)。

對(duì)咱們內(nèi)地來(lái)說(shuō)，影響就更復(fù)雜了。一方面，高凈值人群可能會(huì)把錢轉(zhuǎn)到香港買房，畢竟有資產(chǎn)避險(xiǎn)的需求，這可能會(huì)讓廣東一些城市的高端房源面臨 “虹吸效應(yīng)”。但另一方面，香港樓市的復(fù)蘇，也給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)傳遞了一個(gè)信號(hào)：只要政策到位、供需平衡，樓市是能企穩(wěn)的，這對(duì)市場(chǎng)信心是個(gè)提振。不過(guò)大家別想多了，香港的情況太特殊，跟內(nèi)地城市的樓市邏輯不一樣，沒(méi)法直接復(fù)制。

最后聊聊我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)是掏心窩子的實(shí)話：

首先，我覺(jué)得 “連漲 6 年、漲幅 85%” 這個(gè)說(shuō)法，聽(tīng)聽(tīng)就行，別太當(dāng)真。施永青是行業(yè)大佬，他的判斷有依據(jù)，但市場(chǎng)變化太快了，6 年時(shí)間里可能出現(xiàn)的變數(shù)太多?；ㄆ煦y行就預(yù)測(cè) 2026 年香港房?jī)r(jià)也就溫和漲 3%，畢竟現(xiàn)在還有 8.8 萬(wàn)個(gè)住宅庫(kù)存，想一下子漲上天不現(xiàn)實(shí)。所謂的 “爽文劇情”，更多是行業(yè)信心的一種表達(dá)，不是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。

其次，香港樓市的復(fù)蘇，本質(zhì)是 “特殊情況特殊對(duì)待”，跟咱們普通老百姓的生活離得有點(diǎn)遠(yuǎn)。香港的房?jī)r(jià)基數(shù)本來(lái)就高，動(dòng)輒上千萬(wàn)一套，上漲的主力是豪宅和高端房源，比如順豐系的大佬花 6 億買頂層豪宅，內(nèi)地買家買 5000 萬(wàn)以上的房子占比超四成。這波上漲更多是富人的資產(chǎn)游戲，跟咱們底層剛需沒(méi)關(guān)系，別跟著瞎激動(dòng)。再者，我覺(jué)得這事兒最值得琢磨的是：樓市的核心邏輯從來(lái)沒(méi)變過(guò)，還是 “政策 + 供需 + 經(jīng)濟(jì)” 的三重作用。香港之所以能漲，是因?yàn)檎咚山墶⒐┬枋Ш?、?jīng)濟(jì)復(fù)蘇剛好湊到了一起。這給我們一個(gè)啟發(fā)：不管哪個(gè)城市，樓市想健康發(fā)展，光靠喊口號(hào)沒(méi)用，得解決實(shí)際問(wèn)題 —— 要么降低購(gòu)房門檻，要么平衡供需關(guān)系，要么讓大家手里有錢、心里有底。還有一點(diǎn)特別真實(shí)的感受：現(xiàn)在大家對(duì)樓市的心態(tài)太矛盾了，既怕漲又怕跌。漲了，沒(méi)買房的人更買不起；跌了，買了房的人資產(chǎn)縮水。香港這波上漲之所以引發(fā)熱議，就是因?yàn)樗林辛舜蠹覍?duì) “樓市企穩(wěn)” 的渴望。但咱得清醒，每個(gè)城市的情況都不一樣，香港的模式學(xué)不來(lái)，也沒(méi)法復(fù)制。最后我想說(shuō)，房產(chǎn)從來(lái)不是孤立的市場(chǎng)，它跟每個(gè)人的生活、城市的發(fā)展、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都緊密相關(guān)。香港樓市這波熱潮，就像一面鏡子，照出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和多樣性。我們不用羨慕，也不用焦慮，更不用盲目跟風(fēng)。與其盯著遙遠(yuǎn)的香港房?jī)r(jià)，不如多關(guān)注自己身邊的樓市動(dòng)態(tài)、政策變化和生活需求。樓市沒(méi)有永遠(yuǎn)的漲，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的跌，只有符合規(guī)律的波動(dòng)。咱普通人看房產(chǎn)新聞，圖的是看清真相、理性思考，而不是被情緒帶偏。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)關(guān)注香港樓市的動(dòng)態(tài)，有新情況第一時(shí)間跟大家分享，也會(huì)多分析咱們身邊的房產(chǎn)故事，讓大家看得懂、有收獲。