臨近年末，一線城市二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出了市場(chǎng)活力，成交動(dòng)能迅速恢復(fù)并積極促進(jìn)交易指標(biāo)修復(fù)。

市場(chǎng)信心正在修復(fù)

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，11月份一線城市二手住宅成交套數(shù)達(dá)49033套，創(chuàng)下自5月份以來(lái)新高。

該數(shù)據(jù)環(huán)比10月份的40714套大幅增長(zhǎng)逾20%，甚至超過(guò)了被視為傳統(tǒng)旺季9月份的47176套，打破了市場(chǎng)固有的季節(jié)性規(guī)律，凸顯出二手房市場(chǎng)內(nèi)生的增長(zhǎng)韌性。

從全年情況來(lái)看，一線城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出積極的復(fù)蘇勢(shì)頭和持續(xù)向好態(tài)勢(shì)。

根據(jù)報(bào)告，截至11月，四個(gè)一線城市全年二手住宅累計(jì)成交519021套，不僅超越2024年同期的496532套，同比增長(zhǎng)約5%，更是近四年來(lái)首次突破51萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

易居研究院分析認(rèn)為，價(jià)格調(diào)整到位后，真實(shí)居住與改善需求正在集中釋放，也標(biāo)志著買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生積極且有力的扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心得到積極修復(fù)。特別是市場(chǎng)在經(jīng)歷2022年的周期性深度大調(diào)整后，已連續(xù)第三年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，復(fù)蘇軌跡清晰且穩(wěn)健。

另外值得注意的是，519021套的成交量已明顯高于近9年的平均線（492957套）。在易居研究院看來(lái)，2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來(lái)，依賴于各地積極有力且精準(zhǔn)的購(gòu)房政策支持，市場(chǎng)基本面積極修復(fù)。同時(shí)，也得益于其他動(dòng)力的有力驅(qū)動(dòng)，包括市場(chǎng)自發(fā)的信心修復(fù)、價(jià)格調(diào)整到位后真實(shí)需求的釋放，以及置換鏈條的逐步暢通等。

整體來(lái)看，11月的量增態(tài)勢(shì)為市場(chǎng)注入了積極信號(hào)，為年末收官創(chuàng)造了更好基礎(chǔ)，更為2026年市場(chǎng)開(kāi)局營(yíng)造了積極氛圍。

四城整體表現(xiàn)積極向好

具體到四個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)，上海成交量最高，其次是北京、廣州和深圳。

報(bào)告顯示，11月上海二手房成交量為22900套，環(huán)比增長(zhǎng)24%，創(chuàng)下半年新高。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海掛牌量有所減少，同比下降了18%。特別是急售房源占比下降，市場(chǎng)緊張情緒緩解，供需關(guān)系積極改善。疊加季節(jié)性需求釋放，年底往往是學(xué)區(qū)房傳統(tǒng)旺季，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源板塊成交放量。另一方面，上海二手房月度交易量持續(xù)位于榮枯線以上，價(jià)格經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)整，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期看多，入市意愿增強(qiáng)。

北京市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，基礎(chǔ)交易量存在一定的支撐。11月成交量為14446套，環(huán)比增長(zhǎng)20%；1-11月累計(jì)成交近16萬(wàn)套，為近六年第二高。賣(mài)方在價(jià)格上的讓步使得調(diào)整基本到位，疊加“五環(huán)外不限套數(shù)”等新政繼續(xù)發(fā)揮支持作用。同時(shí)，核心資產(chǎn)的價(jià)格堅(jiān)挺與流動(dòng)性強(qiáng)，吸引了部分資產(chǎn)優(yōu)化型買(mǎi)家入市。

廣州方面，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，信心全面修復(fù)。11月成交量為9191套，環(huán)比增長(zhǎng)23%；成交均價(jià)達(dá)2.2萬(wàn)/㎡，環(huán)比上漲2%。值得一提的是，廣州全市11個(gè)區(qū)成交量全部環(huán)比上漲，顯示市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)具有全面性。一方面，置換鏈條激活。市區(qū)新盤(pán)和改善型項(xiàng)目入市，刺激了改善型業(yè)主“賣(mài)舊換新”，釋放出大量?jī)?yōu)質(zhì)二手房源。另一方面，結(jié)構(gòu)性需求旺盛：剛需（60-90㎡）與高端改善（144㎡以上）兩頭熱銷(xiāo)，再加上舊改政策催化，對(duì)市場(chǎng)形成有力支撐。

深圳方面，11月二手房網(wǎng)簽量為4472套；錄得量為5762套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，連續(xù)9個(gè)月超過(guò)榮枯線（5000套）以上。新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)，間接帶動(dòng)了二手房關(guān)注度。業(yè)主議價(jià)空間加大，刺激了以剛需（300-500萬(wàn)總價(jià)段）為主的購(gòu)房者入市。另外，核心區(qū)域不限購(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮“政策-市場(chǎng)”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。隨著掛牌均價(jià)調(diào)整幅度收窄，業(yè)主降價(jià)意愿減弱，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知逐步接近。

積極態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

11月份二手房交易市場(chǎng)的向好數(shù)據(jù)，也對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)積極作用。對(duì)此，報(bào)告指出，當(dāng)前成交量已恢復(fù)至歷史較高區(qū)間的八至九成水平，且后續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期依然向好。

從短期來(lái)看，考慮到年底通常是傳統(tǒng)成交旺季，12月數(shù)據(jù)有望進(jìn)一步推高全年總量。同時(shí)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市的優(yōu)質(zhì)城市資源、調(diào)整充分的房?jī)r(jià)水平，結(jié)合購(gòu)房者對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)可度提升，將使得二手房交易市場(chǎng)向好發(fā)展具備韌性和可持續(xù)性。

報(bào)告認(rèn)為，一線城市二手房市場(chǎng)將從“以價(jià)換量”逐漸走向“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”的新階段，市場(chǎng)交易積極態(tài)勢(shì)也會(huì)在2026年得到延續(xù)。

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