代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

上周五，保利發(fā)展與越秀地產(chǎn)火拼76輪競(jìng)爭(zhēng)南泰路地塊為本月的廣州拍地潮增添了一把熱度：

今日（8日），南沙區(qū)橫瀝島尖編號(hào)為2025NJY-1、2、3地塊成功出讓，這三宗地塊下均分別由兩宗小地塊組成。

三宗涉宅用地累計(jì)成交總價(jià)22.84億元，競(jìng)得人均為南沙開建。

下面我們依次來看三宗地塊的綜合素質(zhì)以及周邊市場(chǎng)表現(xiàn)：

2025NJY-1地塊計(jì)容建筑建筑面積8.75萬㎡，起拍總價(jià)為10.37億元，起拍樓面價(jià)11854元/㎡，容積率3.5。

2025NJY-2地塊計(jì)容建筑面積10.07萬㎡，起拍總價(jià)為9.71億元，起拍樓面價(jià)9643元/㎡，容積率3.5。

2025NJY-3地塊計(jì)容建筑面積3.05萬㎡，起拍總價(jià)為2.75億元，起拍樓面價(jià)9044元/㎡，容積率2.0。

在地段上，2025NJY-1、2、3地塊距離地鐵18號(hào)線橫瀝地鐵站約200米，交通便捷，可快速通達(dá)廣州市區(qū)。

周邊有中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院南沙院區(qū)，靈江路小學(xué)、中國教育科學(xué)研究院南沙實(shí)驗(yàn)小學(xué)、橫瀝第二小學(xué)等配套。

不過目前板塊內(nèi)尚未發(fā)展成熟，商業(yè)配套上仍然相對(duì)缺乏，日常購物需要經(jīng)過鳳凰一橋來到南沙萬達(dá)、悅方城等商業(yè)中心。

對(duì)此，為緩解板塊上目前商業(yè)配套短缺的現(xiàn)狀，出讓公告中提到，2025NJY-1、2、3三宗地塊的需要配建商業(yè)配套累計(jì)建筑面積約2.01萬㎡。

在其他建設(shè)要求上，出讓公告提到，2025NJY-1、2地塊距離相近，需預(yù)留與東側(cè)地塊互連互通接口，鼓勵(lì)設(shè)置人行連廊加強(qiáng)聯(lián)系，支持統(tǒng)籌開發(fā)。

不僅如此，2025NJY-1地塊還在規(guī)劃中的32號(hào)線范圍內(nèi)，需預(yù)留規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)條件。

同時(shí)還提到，需要按照裝配式建筑建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造。

更為值得一提的是，三宗地塊均鼓勵(lì)采用“大陽臺(tái)”設(shè)計(jì)，陽臺(tái)率最高可達(dá)25%。

而在下半年以來，廣州此前已出讓的地塊陽臺(tái)率僅為20%。

海珠區(qū)南泰路地塊陽臺(tái)率要求

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月南沙區(qū)商品住宅成交7848套，成交均價(jià)23047元/㎡。

其中地塊所處的明珠灣板塊作為南沙區(qū)的商品住宅成交主力，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十三月明珠灣板塊商品住宅成交2290套，成交均價(jià)28860元/㎡。

隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年11月末明珠灣板塊商品中庫存2992套，去化周期20.4個(gè)月。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊一公里內(nèi)近十三月商品住宅成交1257套，成交均價(jià)28011元/㎡。

距離地塊最近，也是允許“設(shè)置40%的空中花園，陽臺(tái)率25%”，的廣州首個(gè)四代宅項(xiàng)目招商·林嶼境，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，項(xiàng)目入市滿一年累計(jì)網(wǎng)簽652套，成交均價(jià)29478元/㎡。

在土地市場(chǎng)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2024年-2025年12月地塊周邊兩公里內(nèi)涉宅用地供應(yīng)5宗，其中1宗為安置房用地，成交5宗，成交總價(jià)51.94億元。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。