近期，西安多個(gè)城區(qū)頻頻發(fā)出學(xué)位預(yù)警。根了解，2026年西安經(jīng)開區(qū)預(yù)警學(xué)校從5所增至8所，西咸新區(qū)更是從6所激增至18所，主要集中在灃東新城。

01 預(yù)警范圍擴(kuò)大

西安學(xué)位預(yù)警范圍正在急速擴(kuò)大。2026年，西安經(jīng)開區(qū)與西咸新區(qū)相繼發(fā)布義務(wù)教育階段招生預(yù)警，涉及學(xué)校數(shù)量較往年大幅增加。

經(jīng)開區(qū)的預(yù)警學(xué)校包括西安市經(jīng)開學(xué)校、經(jīng)開第二中學(xué)等8所優(yōu)質(zhì)名校；西咸新區(qū)則覆蓋18所學(xué)校，主要集中在灃東新城。這些學(xué)校多依托“名校+”模式發(fā)展，如高新一中灃東中學(xué)、西咸新區(qū)初級(jí)中學(xué)等，教育質(zhì)量備受家長(zhǎng)認(rèn)可。

西安教育部門推行“陽(yáng)光招生”政策，要求區(qū)縣健全義務(wù)教育常住學(xué)齡人口變化監(jiān)測(cè)預(yù)警制度，提前做好預(yù)判應(yīng)對(duì)。然而現(xiàn)實(shí)情況是，隨著新區(qū)人口快速增長(zhǎng)，學(xué)區(qū)生源短期內(nèi)趨于飽和，導(dǎo)致預(yù)警范圍逐年擴(kuò)大。

02 教育資源供需失衡

學(xué)位預(yù)警背后，反映的是教育資源供需嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實(shí)。西安教育部門為促進(jìn)教育公平，實(shí)施就近入學(xué)政策，要求每所公辦義務(wù)教育學(xué)?？茖W(xué)劃定學(xué)區(qū)范圍。

當(dāng)學(xué)區(qū)內(nèi)登記報(bào)名人數(shù)超過學(xué)校招生計(jì)劃或?qū)嶋H承載能力時(shí)，教育部門會(huì)按照明確的入學(xué)規(guī)則錄取，未錄取的學(xué)生將被協(xié)調(diào)安排到相對(duì)就近的學(xué)校。

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，與主城區(qū)相比，西咸新區(qū)、經(jīng)開區(qū)的房?jī)r(jià)更具吸引力，尤其是小戶型二手房總價(jià)較低，成為許多家庭的選擇。這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了大量人口遷入，加劇了區(qū)域?qū)W位緊張。

西安西咸新區(qū)為解決不同收入人群的住房保障，規(guī)劃未來三年內(nèi)累計(jì)開工建設(shè)公租房不少于7000套，籌集保障性租賃住房房源不少于42000套。隨著人口持續(xù)導(dǎo)入，教育需求急劇增加，而學(xué)校建設(shè)速度跟不上人口增長(zhǎng)節(jié)奏。

03 名校效應(yīng)愈加明顯

在西安，優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用尤為顯著?！懊Ｐ?yīng)”不僅影響房?jī)r(jià)，甚至能重塑區(qū)域價(jià)值。

西安經(jīng)開區(qū)近期因教育資源導(dǎo)入傳聞引發(fā)樓市異動(dòng)，翰林府項(xiàng)目128套房源開盤即罄，白樺林曉項(xiàng)目四天接待近千組客戶。

當(dāng)前經(jīng)開第三學(xué)校已簽約交大，第四學(xué)校與高新系關(guān)聯(lián)密切，特別是鐵一中可能落地的消息，直接觸發(fā)了本輪市場(chǎng)熱情。

長(zhǎng)期以來，經(jīng)開區(qū)面臨周邊板塊客戶分流與優(yōu)質(zhì)教育缺失的雙重壓力。雖然經(jīng)發(fā)學(xué)校在本地頗具聲望，但相比“五大名?！比源嬖诓罹?。品牌名校的導(dǎo)入成為破解困局的關(guān)鍵。

隨著西安高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)建設(shè)時(shí)間正式官宣，計(jì)劃2027年7月建成，周邊的保利云谷和著、高科越秀星匯云瀾等樓盤將直接受益。

04 市場(chǎng)分化加劇

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化。2025年1-10月，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.4%。而“名校效應(yīng)”卻能在整體下行的市場(chǎng)中制造局部熱點(diǎn)。

當(dāng)前西安樓市分化仍在加劇。一方面開發(fā)商通過工抵房、特價(jià)房等方式促銷；另一方面高端改善豪宅產(chǎn)品十分火爆，有的項(xiàng)目甚至從開盤到清盤只用了50天，四開四罄。

剛需市場(chǎng)明顯萎縮，2025年5月西安商品住宅成交量?jī)H38.3萬平方米，創(chuàng)下2021年下半年市場(chǎng)下行周期以來的歷史低點(diǎn)。

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，高鐵新城板塊當(dāng)前1.4萬/㎡左右的均價(jià)，與周邊秦漢新城1.3-1.5萬/㎡、浐灞國(guó)際港2-3萬/㎡形成明顯價(jià)差。若名校資源確如傳聞落地，這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象或?qū)⒖焖傩迯?fù)。

05 政策調(diào)整應(yīng)對(duì)

面對(duì)教育與住房的矛盾，西安市政府正從多方面采取措施。西咸新區(qū)計(jì)劃三年內(nèi)新增中小學(xué)學(xué)位6.5萬個(gè)，加快優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域均衡布局。

教育部門要求“學(xué)區(qū)劃定后應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定”，對(duì)出現(xiàn)學(xué)校布局調(diào)整、學(xué)齡人口變化較大等情況，應(yīng)在科學(xué)評(píng)估基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整學(xué)區(qū)范圍。

西安最新出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施中，特別強(qiáng)調(diào)從土地供應(yīng)源頭保障教育、醫(yī)療等配套設(shè)施同步建設(shè)交付，力推“交房即交證”。這一政策旨在解決過去常見的“有房無?！眴栴}。

教育部門進(jìn)一步整治“暗箱操作”和“掐尖招生”行為，嚴(yán)格管控試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目等特定類型招生。

同時(shí)，西安義務(wù)教育招生入學(xué)工作統(tǒng)一使用陜西“教育入學(xué)一件事”招生平臺(tái)，優(yōu)化入學(xué)流程、精簡(jiǎn)證明材料，推進(jìn)戶籍、居住證、房產(chǎn)、社保、學(xué)籍等入學(xué)相關(guān)信息互通共享。

結(jié)語(yǔ)

西咸新區(qū)灃東新城科創(chuàng)小學(xué)將于明年9月投入使用，與其配套的高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)則要等到2027年7月。與此同時(shí)，西咸新區(qū)計(jì)劃三年內(nèi)新增中小學(xué)學(xué)位6.5萬個(gè)，但面對(duì)激增的學(xué)齡人口，這些新增學(xué)位能否及時(shí)緩解學(xué)位預(yù)警仍是未知數(shù)。

西安教育資源與住房需求仍存在不平衡的矛盾，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)目前還是比較搶手，畢竟教育資源的不平衡在短時(shí)間內(nèi)還是很難得到解決。

名校旁新盤推薦--鑫苑知光集

• 西咸能金核心區(qū)、鐵一名校地鐵旁

項(xiàng)目位于西咸新區(qū)熱點(diǎn)板塊--能源金貿(mào)區(qū)，毗鄰金灣文化公園、灃河金灣沙灘生態(tài)資源，距離地鐵16號(hào)線西咸大廈站約400米，南通地鐵1號(hào)線上林路站，近鄰鐵一金灣小學(xué)、中學(xué)名校學(xué)區(qū)。

• 對(duì)標(biāo)一線豪宅，外立面及露臺(tái)內(nèi)墻均采用一體化鋁板

項(xiàng)目在外立面用材上更是舍得成本投入，樓體四個(gè)可視面及露臺(tái)內(nèi)墻均采用鋁板一體化包裝。另外項(xiàng)目建筑北立面為25mm厚蜂窩鋁板做一道隱形的設(shè)計(jì)，加上4000㎡獨(dú)立開模陶板點(diǎn)綴立面，陶板甚至超過干掛石材以及金屬鋁板，用材之高堪比豪宅級(jí)別。

• 低密小高四代，最高得房率高達(dá)147%

項(xiàng)目占地約75畝，低密小高住區(qū)，容積率約2.46，3.15m層高，全鋁板陶板外立面+山水比德園林設(shè)計(jì)。產(chǎn)品面積約99-139㎡四代住宅流光空中院落，最高約147%的得房率，戶戶負(fù)公攤，2500平帶有雙劇場(chǎng)的下沉式庭院會(huì)所，6 大主題空間，3 大架空層。

最新動(dòng)態(tài)：目前項(xiàng)目城市展廳已開放，預(yù)計(jì)12月即將首開。

展廳地址：[能源路和金科三路西南角]

編輯：小雨 審核：紅葉