日本國(guó)土交通省最新發(fā)布的調(diào)查，給東京及全國(guó)新建商品房市場(chǎng)潑下一盆冷水。過(guò)去幾年大家都在罵外國(guó)人推高房?jī)r(jià)？事實(shí)證明：真兇另有其人。

11月25日，日本公布了對(duì)東京?大阪?名古屋三大都市圈及地方四市，共約 55萬(wàn)套新建商品房的大規(guī)模交易調(diào)查。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息與民間價(jià)格數(shù)據(jù)，分析了2018年1月～2025年6月的交易行為。

核心關(guān)注兩件事：

1，短期炒房（購(gòu)入1年內(nèi)轉(zhuǎn)賣）到底發(fā)生在哪里？

2，國(guó)外購(gòu)房者是否在大量買房、推高房?jī)r(jià)？

結(jié)果很扎心。真正推動(dòng)短期買賣、帶動(dòng)價(jià)格波動(dòng)的，是日本國(guó)內(nèi)買家。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東京最嚴(yán)重，神奈川、大阪、兵庫(kù)部分地區(qū)緊隨其后。并且越靠近市中心，短期炒賣比例越高、增長(zhǎng)越明顯。

哪一年供應(yīng)了什么類型的樓盤，短炒比例都會(huì)被“帶著走”。換句話說(shuō)，市場(chǎng)被新房推盤結(jié)構(gòu)影響巨大。特別值得注意的一點(diǎn)，100戶以上的大規(guī)模樓盤炒得最兇。以東京23區(qū)、40㎡以上戶型為例，大規(guī)模樓盤短期炒賣占9.9%，其他樓盤僅 3.3%，差距幾乎 3倍。

也就是說(shuō)，越是大盤、越是知名開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，越容易變成短期倒手的標(biāo)的。

過(guò)去市場(chǎng)一直盛傳“都是外國(guó)人在炒房，把房?jī)r(jià)炒高了”。

但這次調(diào)查直接給出答案，東京23區(qū)的確看到國(guó)外買家的短期買賣有所增加。但總體比例依然不算高，規(guī)模遠(yuǎn)小于日本國(guó)內(nèi)買家。更關(guān)鍵的是，國(guó)外買家并沒(méi)有活躍炒高價(jià)產(chǎn)品（2億日元以上）。在最受關(guān)注的都心6區(qū)（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷），沒(méi)有發(fā)現(xiàn)海外買家活躍短炒2億以上豪宅的跡象。

換言之，豪宅市場(chǎng)沒(méi)有被外國(guó)人炒起來(lái)。

調(diào)查也同步統(tǒng)計(jì)了海外買家新房購(gòu)買情況。東京最明顯，其次是大阪、京都部分地區(qū)。越靠近城市核心區(qū)域，海外買家占比越高。但同樣有一個(gè)關(guān)鍵結(jié)論，海外買家“影響價(jià)格”的程度遠(yuǎn)低于大眾想象，因?yàn)樗麄兊馁?gòu)買量并不是主要力量，且沒(méi)有集中在超高價(jià)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)還顯示，近年境外買家的結(jié)構(gòu)也在變化。中國(guó)大陸買家整體持續(xù)下降，疫情前一年超百件，疫情后明顯縮水，2024年只恢復(fù)到約六十件左右，至今仍未回到高峰期水平。中國(guó)臺(tái)灣買家卻持續(xù)增長(zhǎng)，從過(guò)去的中小規(guī)模買家，逐步上升為近年最活躍的群體之一，2024年件數(shù)已超過(guò)中國(guó)大陸與中國(guó)香港。但總體境外買家規(guī)模依舊有限，不足以左右整個(gè)市場(chǎng)。

所以，東京房?jī)r(jià)為什么漲？

不是因?yàn)橥鈬?guó)人，是因?yàn)槿毡颈镜氐耐顿Y需求、城市中心供應(yīng)稀缺，以及大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是第一次用55萬(wàn)套真實(shí)登記數(shù)據(jù)得出的官方分析，具有非常高的參考價(jià)值。