“貸款賣房”的現(xiàn)象近期引發(fā)熱議，這一此前鮮見的交易模式，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的深刻變化。

隨著“十五五”規(guī)劃明確“房住不炒”的長期定位，房地產(chǎn)被正式納入“保障和改善民生”章節(jié)，與養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等民生領(lǐng)域并列，這一官方定調(diào)讓不少仍在觀望的年輕人更加堅(jiān)定了理性決策的態(tài)度——在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購房決策的核心已從“盡早上車”轉(zhuǎn)向“擇機(jī)而動(dòng)”。

回顧過往，房地產(chǎn)在多輪五年規(guī)劃中始終被視為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，與GDP、投資、消費(fèi)等核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并重。而此次規(guī)劃的定位調(diào)整，清晰傳遞出信號(hào)：住房的投資屬性將逐步弱化，居住屬性將重新成為核心。

這一轉(zhuǎn)變并非偶然，而是市場(chǎng)規(guī)律與政策調(diào)控共同作用的結(jié)果。2021年至2024年，全國商品房銷售面積從17.9億平方米降至9.7億平方米，降幅達(dá)45.9%；銷售金額從18萬億元縮水至9萬億元，下降46.8%，市場(chǎng)規(guī)模的顯著收縮，直觀反映出購房需求的理性回歸。

市場(chǎng)的冷卻在不同城市呈現(xiàn)出共性特征：三四線城市售樓處訪客稀疏，二手房掛牌后長期無人問津；曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等相繼陷入經(jīng)營困境，進(jìn)一步印證了行業(yè)調(diào)整的深度。

對(duì)于普通購房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)正處于調(diào)整周期的關(guān)鍵階段，房價(jià)下行的傳導(dǎo)過程仍在持續(xù)。從市場(chǎng)規(guī)律來看，房價(jià)調(diào)整通常呈現(xiàn)階段性特征，目前正處于多輪調(diào)整的中間環(huán)節(jié)。

第一輪調(diào)整已持續(xù)數(shù)年：房企為回籠資金率先啟動(dòng)新房降價(jià)，而二手房業(yè)主因不愿承擔(dān)虧損堅(jiān)守報(bào)價(jià)，形成“新房降價(jià)、二手房有價(jià)無市”的格局。

第二輪調(diào)整已逐步顯現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致部分購房者無力償還月供，法拍房數(shù)量增加，銀行通過集中處置房產(chǎn)回籠資金，進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)下行，近期多家銀行集中掛牌處置房產(chǎn)的動(dòng)作正是這一階段的典型表現(xiàn)。

第三輪調(diào)整已初露端倪：部分投資客意識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，開始接受虧損拋售，“貸款賣房”即為此類群體為完成交易、償還原有房貸而采取的無奈之舉。

第四輪調(diào)整的潛在觸發(fā)點(diǎn)則是房產(chǎn)稅，若未來開征，持有多套住房的成本將顯著上升，可能引發(fā)多套住房的集中拋售。從當(dāng)前進(jìn)度來看，房產(chǎn)稅尚未落地，市場(chǎng)調(diào)整仍有一定空間。

年輕人購房意愿的下降，本質(zhì)上是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律與自身需求的雙重考量。在一線城市，購房成本對(duì)普通家庭而言仍是巨大壓力。

以上海為例，浦東外環(huán)一套300萬元左右的小兩居，首付往往需要掏空雙方父母甚至祖父母三代人的積蓄，部分家庭還需動(dòng)用老一輩的養(yǎng)老金補(bǔ)貼。這種“六個(gè)錢包湊首付”的模式，讓許多年輕人陷入思考：若能輕松承擔(dān)如此高額的購房成本，是否還需要在大城市承受高強(qiáng)度的工作壓力？

就業(yè)市場(chǎng)的不確定性進(jìn)一步加劇了購房決策的謹(jǐn)慎性。當(dāng)前職業(yè)環(huán)境中，崗位流動(dòng)性增強(qiáng)，裁員風(fēng)險(xiǎn)始終存在。對(duì)購房者而言，一旦失業(yè)，不僅月供會(huì)成為沉重負(fù)擔(dān)，通勤半徑的限制還會(huì)縮小再就業(yè)的選擇范圍。

這種現(xiàn)實(shí)顧慮，讓年輕人對(duì)“背負(fù)三十年房貸”的生活模式產(chǎn)生天然警惕。更核心的認(rèn)知轉(zhuǎn)變?cè)谟?/strong>，年輕人逐漸剝離了住房附加的金融屬性，回歸居住本質(zhì)——若租房成本顯著低于房貸支出，且能滿足居住需求，購房的緊迫性自然大幅下降。

“十五五”規(guī)劃中提出的多項(xiàng)舉措，正為購房者構(gòu)建更安全的市場(chǎng)環(huán)境。其中，“推行現(xiàn)房銷售”政策備受關(guān)注，這一政策將從根本上改變此前“拿地即賣房”的行業(yè)慣例。

過去，部分開發(fā)商只需支付30%土地款、開挖地基即可預(yù)售，用購房者的預(yù)付款償還債務(wù)、拿地?cái)U(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者。而現(xiàn)房銷售要求房屋建成驗(yàn)收后才能上市，購房款需存入監(jiān)管賬戶，有效杜絕了資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，為購房者的資金安全提供了制度保障。

“因城施策”的調(diào)控思路，則提示年輕人需關(guān)注不同城市的市場(chǎng)分化特征。人口流動(dòng)成為影響房價(jià)的核心變量：沈陽近年每年流失2.8萬人口，卻新增9萬套住房供應(yīng)，供需失衡導(dǎo)致房價(jià)缺乏支撐；而深圳每年新增20萬人口，住房供應(yīng)量僅6.7萬套，供需缺口支撐起合理的居住需求。

這種分化意味著，未來不存在全國統(tǒng)一的房價(jià)走勢(shì)，人口持續(xù)流入的核心城市住房仍有居住價(jià)值，而人口外流的城市則需警惕購房風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)年輕人而言，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整期并非“購房禁區(qū)”，而是“理性擇機(jī)”的窗口期。不必因市場(chǎng)波動(dòng)而焦慮，也無需被“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”的舊觀念綁架。

隨著住房回歸居住本質(zhì)，購房決策應(yīng)更多基于自身實(shí)際需求：若工作穩(wěn)定、有長期定居計(jì)劃，可重點(diǎn)關(guān)注核心城市的剛需住房，在市場(chǎng)調(diào)整期篩選性價(jià)比更高的房源；若仍處于職業(yè)發(fā)展初期、流動(dòng)性較強(qiáng)，則可選擇租房滿足居住需求，將資金用于提升職業(yè)技能、積累個(gè)人閱歷。

政策導(dǎo)向與市場(chǎng)變化共同指向一個(gè)結(jié)論：住房將不再是衡量成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)，也不應(yīng)成為透支未來的負(fù)擔(dān)。

“十五五”規(guī)劃帶來的政策紅利，本質(zhì)上是為年輕人松綁——?jiǎng)冸x住房的投資屬性，讓居住回歸本真，讓人生選擇更加多元。當(dāng)年輕人不必再為房貸捆綁人生規(guī)劃，才能更自由地追求職業(yè)理想與生活品質(zhì)。

人生是一場(chǎng)漫長的旅程，購房只是其中的一個(gè)選項(xiàng)而非必答題。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，理性觀望不是“躺平”，而是對(duì)自身未來負(fù)責(zé)的態(tài)度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入健康發(fā)展軌道，住房將真正成為“溫暖的港灣”，而不是焦慮的來源。

對(duì)于年輕人而言，把握政策導(dǎo)向、認(rèn)清市場(chǎng)規(guī)律，在合適的時(shí)機(jī)做出適合自己的選擇，才是對(duì)人生最明智的投資。