爛尾樓的保交付有了新路徑。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

12月3日，來自廣州市黃埔區(qū)的消息顯示，該區(qū)發(fā)出的全國首張保交房購房支付憑證（以下簡稱“保交房房票”）已在10月24日兌換并網(wǎng)簽。

升龍·學府上城的業(yè)主蘇女士是這張房票的使用者，她告訴中國房地產(chǎn)報記者，其購買的項目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，針對升龍·學府上城及實地常春藤2個爛尾項目，黃埔區(qū)推出房票安置方案，符合條件的業(yè)主可憑房票購買對應“房源超市”中的項目。

保交房房票的亮點之一是“等價置換”原則，因其有效規(guī)避房價下跌造成的資產(chǎn)縮水風險而備受業(yè)主認可。

據(jù)知情人士透露，上述2個項目有將近200位業(yè)主可獲得保交房房票，預計到12月10日左右，兌換的商品房將達到100套。

值得關注的是，保交房房票是黃埔區(qū)針對特定爛尾樓項目實施的安置手段，目前尚未形成可復制的成熟經(jīng)驗。如，房票的兌付資金須由項目原開發(fā)商支付，對于接收房票的項目而言，回款周期是個不確定因素。

資金短缺 2個項目逾期交付

升龍·學府上城屬于黃埔區(qū)湯村改造的融資區(qū)項目，該項目于2021年初開盤，此前已網(wǎng)簽了160多套住房。

2022年1月份，蘇女士以約300萬元的總價購入了該項目一套97平方米的單位。按照合同約定，開發(fā)商升龍集團本應在2024年6月30日交付精裝修房屋。但在購房半年后，蘇女士就發(fā)現(xiàn)項目停工了，直到超過約定交房期限2個月，依然沒有復工跡象，7棟、8棟住宅只建至28層墻柱，主體結構未封頂，1棟、9棟住宅的主體雖已封頂，但裝修工程尚未開始施工。

業(yè)主們不得已到相關部門反映復工訴求。2024年11月，黃埔區(qū)相關職能部門承諾，將于2025年9月30日前解決升龍·學府上城的保交付問題。蘇女士滿懷期待，但觀察幾個月后發(fā)現(xiàn)復工的進度依然不如預期。

期間，當?shù)卣啻味卮偕埣瘓F盡快組織恢復施工。2024年底，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)出了一份警示通報，透露該局及各部門多次組織召開黃埔區(qū)湯村舊村改造項目（融資區(qū)）融資地塊四項目復工復產(chǎn)協(xié)調(diào)會，加快推進該項目保交房，且已撥付復工復產(chǎn)啟動資金，并明確后續(xù)資金來源。但項目施工單位仍以各種理由不配合項目復工復產(chǎn)，未有效組織施工人員開展現(xiàn)場施工，且存在未按期履行承諾等問題。

今年5月份，該項目的施工單位又收到警示通報，其中提到其未按保交房進度任務推進各項工作，企業(yè)主體責任履行不到位，項目投入及建設管理不足，導致項目進度遠不及預期，對區(qū)域社會穩(wěn)定和民生保障工作造成負面影響。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，此前升龍集團已拖欠項目施工方不少費用，若要完成4棟住宅樓的交付還需幾千萬元的資金。新入場的施工單位墊付了幾千萬元資金復工復產(chǎn)，但先推進的是村民安置房建設，而非融資區(qū)的商品房。

實地常春藤也是一個大型住宅項目，總建筑面積達200萬平方米，分多期開發(fā)，開發(fā)商實地集團在2021年便出現(xiàn)了商票逾期等現(xiàn)金流緊張的狀況，在那之后售出的部分房屋也無法如期交付給業(yè)主。據(jù)悉，目前該項目5期的5棟、6棟依舊是在建的狀態(tài)。

跳出“保交房”的舊邏輯

承諾的交樓日期日益逼近，工程建設卻沒多大進展，地方政府不得不考慮新的交付方案。今年7月份，黃埔區(qū)相關部門召集2個項目的業(yè)主開了個溝通會，透露將推出房票安置方案，業(yè)主可以憑借房票在10多個房源項目中選擇心儀的房源。

房票以“等價置換”為原則，票面總金額相當于業(yè)主此前已付購房款，包括首付款、已還按揭本息及已還公積金本息。憑票購房的有效期是2025年9月28日至2025年12月30日。

據(jù)蘇女士介紹，剛開始她對房票是持反對意見的，擔心會被隨意安置到一個偏遠樓盤，“畢竟我當時買的價格還挺高的。”了解到可以按原價自由選擇置換樓盤后，她很快就行動了，于9月28日拿到房票，10月份便選定高新仕林苑的一套建筑面積約113平方米的單位，10月24日兌換房票并網(wǎng)簽?！半m然加了一點錢，但置換的房子更大，地理位置更好，還成功避開了高位站崗，算是因禍得福了?！?/p>

由于升龍·學府上城未交樓，沒有二手成交價可對比?？晒﹨⒖嫉氖菍嵉爻４禾俚姆績r變化，該項目2022年的新房售價約在2.8萬元/平方米至3萬元/平方米，最近兩個月，其二手房的成交單價已有不少低于1.2萬元/平方米。若按目前的市場價兌換房票，業(yè)主將遭受不小損失。

廣州市社會科學院城市治理研究所副所長孫占卿在一篇文章中表示，傳統(tǒng)“保交房”在面對資不抵債、債權債務極度復雜的“硬骨頭”項目時往往乏力，容易陷入“資產(chǎn)價值倒掛、利益主體鎖死、項目空間受限”三重困境。而廣州的房票安置機制則跳出了“原項目必須復活”的舊邏輯，通過對權利、資源與時間的重組，為爛尾項目打開了原本被堵死的通道。

這一機制是否具備推廣條件，取決于各個鏈條能否順利形成閉環(huán)。除了項目原開發(fā)商的可執(zhí)行資產(chǎn)能否覆蓋房票資金外，資金何時到位也是關鍵。

有房企表示，從7月份接到相關部門召集保交房房源的信息，到12月底前完成房票的落定，時間還是很緊張的，“這條路沒有前人走過，大家都有點措手不及”。雖然大的方向比較清晰，但很多執(zhí)行細則還需要摸索，比如房票的兌付資金怎么到位?！皩τ诘禺a(chǎn)公司來說，回款是最重要的指標，房票的回款時間不確定是主要顧慮。”

據(jù)了解，此次2個項目發(fā)放的保交房房票約200張，總金額接近5億元。不同于城中村改造房票有專項借款支持，保交房房票的兌付資金來源仍是項目的原開發(fā)商。而這2個開發(fā)商均已陷入流動性危機，項目也是因為資金鏈斷裂而停工。業(yè)主透露，升龍集團起初并不同意房票安置方案，地方政府已聯(lián)合司法部門對該公司資產(chǎn)采取了訴訟保全措施。據(jù)悉，目前雙方仍在協(xié)商中，若升龍集團愿意和解，那么房票的回款時間就會快一點，如仍需依賴訴訟強制執(zhí)行，那回款周期便很難把控。也正是基于資金回籠周期等因素，有部分項目退出了置換房源列表。

此外，升龍·學府上城還有部分業(yè)主沒有選擇房票安置，而是希望開發(fā)商能繼續(xù)履行合同、交付房屋。有消息稱，針對這些業(yè)主的訴求，黃埔區(qū)將同步推進司法拍賣及后續(xù)建設，但目前相關部門還未披露具體安排。