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12月25日，圣誕節(jié)平安夜，北京2025年土拍收官。

那天，豐臺(tái)花鄉(xiāng)中部組團(tuán)0001地塊，將誕生買(mǎi)家。

它的門(mén)檻很低，位于南四環(huán)之內(nèi)，占地2.35公頃、建面5.89萬(wàn)平米，起始價(jià)24.72億元，樓面價(jià)僅為4.2萬(wàn)元，比南面1.2公里外的北京隅西頌，低了16%。

為了讓花鄉(xiāng)地塊輕裝上陣，原本與它一起捆綁的0002地塊，被臨時(shí)減掉了——約12萬(wàn)平米。

花姐預(yù)判，花鄉(xiāng)0001地塊雖生在豐臺(tái)，但也大概率會(huì)有較好的溢價(jià)表現(xiàn)。

用這么一塊好地壓軸，可謂用心良苦。

為什么說(shuō)花鄉(xiāng)0001地塊，是2025年北京的最后一場(chǎng)土拍呢？

按照北京土拍流程，至少有三關(guān)：先入供地清單、再進(jìn)預(yù)申請(qǐng)、最后上架土拍。

一般而言，一塊地從預(yù)申請(qǐng)到成功競(jìng)拍，至少要一個(gè)月時(shí)間。

故而，以今天12月5日來(lái)推算，在花鄉(xiāng)0001地塊拍出之后，2025年不會(huì)再有土地成交。

2025年尚在供地清單的12宗地，將跨入2026年出讓。（了解更多，加花姐微信：louhuar007）

收金1420億元，同比下滑8.6%

花鄉(xiāng)0001地塊，是北京2025年賣(mài)出的第40宗宅地。

這個(gè)數(shù)量，比2024年少1宗，比2023年少了21宗。

從成交金額看，花姐預(yù)計(jì)2025年北京涉宅地塊的成交金額，約為1420億元——同比下滑8.6%；用地170.71萬(wàn)平米、規(guī)劃建面353萬(wàn)平米——同比下滑25%。

2024年，北京用地面積241.6萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積470.4平方米——同比下滑19.2%；共計(jì)土地出讓金1554億元；同比下滑10.74%。（詳見(jiàn)《2024年北京土拍成績(jī)放榜了》）

2023年，北京用地面積296.13萬(wàn)平米，規(guī)劃建面582.2萬(wàn)平方米，收獲土地出讓金1741.3億元。

無(wú)論是規(guī)劃建面，還是收金數(shù)量，北京土拍市場(chǎng)三年來(lái)一路下滑。

一級(jí)市場(chǎng)的背后，是北京樓市現(xiàn)狀的一個(gè)縮影——整體縮量前行。

13宗地溢價(jià)成交，最高39%

2025年北京土拍市場(chǎng)，是取消限價(jià)的完整年度。

去年12月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元競(jìng)得豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊——中海麗金府，成為首個(gè)不限價(jià)地塊。有點(diǎn)可惜，這塊西南二環(huán)外之地，是以底價(jià)成交的。

在2025年成交的40宗宅地中，有27宗是以底價(jià)成交，有13宗溢價(jià)成交。

其中13宗溢價(jià)地塊，還是蠻熱門(mén)的，平均溢價(jià)達(dá)到15%。

最高溢價(jià)者，為朝陽(yáng)中建智地太陽(yáng)宮地塊，溢價(jià)39%；第二名：海淀中海樹(shù)村地塊，溢價(jià)27.95%；第三名：海淀建發(fā)海晏，溢價(jià)25%；第四名：通州中鐵建花語(yǔ)璟云，溢價(jià)21.94%；第五名：懋源朝陽(yáng)松榆里地塊，溢價(jià)18.21%。

上述溢價(jià)地塊中，松榆里地塊很有意思。懋源地產(chǎn)塞翁失馬、焉知非福。

在太陽(yáng)宮地塊土拍中，它拼到最后放棄，雖然有些遺憾，但該地塊有來(lái)自酒仙橋中海萬(wàn)吉玖序和縵合北京二期的競(jìng)爭(zhēng)。

反而在松榆里地塊上，目前看周邊沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在硬剛一種國(guó)央企開(kāi)發(fā)商后，懋源地產(chǎn)收獲了市場(chǎng)空白點(diǎn)。

用一句話(huà)來(lái)概括，2025年土拍市場(chǎng)，冷熱不均。

海淀與朝陽(yáng)爭(zhēng)霸賽，金額超五成

2025年北京土拍市場(chǎng)，最大的看點(diǎn)，依然是海淀與朝陽(yáng)的爭(zhēng)霸賽。

無(wú)論成交面積，還是成交金額，海淀都?jí)撼?yáng)一頭。

2025年，海淀土地成交金額448億元、建面66.47萬(wàn)平；朝陽(yáng)土地成交311.15億元，建面61.59萬(wàn)平米。

它們加起來(lái)的金額達(dá)760億元，占了北京土拍的53.5%。

海淀有朱房雙子，寶山雙子，中海樹(shù)村地王在撐著。當(dāng)然，朝陽(yáng)也有個(gè)巨無(wú)霸，黃杉木店雙子。

2025年北京的土拍市場(chǎng)，通州崛起得很猛，成交金額122.15億元，快趕上豐臺(tái)了。

最沒(méi)存在感的，是幾個(gè)郊區(qū)，房山、門(mén)頭溝、延慶和懷柔，成交金額分別是14.71億元、9.57億元、5.6億元、3.59億元。

不過(guò)，延慶中建臻源府和懷柔嘉棠澐璽的這兩個(gè)盤(pán)，賣(mài)得非常好。

供地剎車(chē)與公示規(guī)則改變

盤(pán)點(diǎn)北京2025年土拍市場(chǎng)，花姐發(fā)現(xiàn)有一下現(xiàn)象，值得一說(shuō)。

1、年中剎車(chē)了

2025年上半年成交22宗住宅地塊，總成交金額1005.56億元，同比去年多賣(mài)273.2億元，增幅約37.3%。其中6月5日，一天就賣(mài)了3宗地。

這導(dǎo)致七八月踩了剎車(chē)，只成交了3宗地。（詳見(jiàn)《賣(mài)地千億后，北京放慢節(jié)奏了》、《北京土拍重啟，傳遞出三個(gè)信號(hào)》）

2、擬出讓時(shí)間變了

在第六輪供地清單里，"擬出讓時(shí)間“一欄里，變成了模棱兩可的“近期”二字。

而此前5輪中，均有明確的時(shí)間界定。比如，1月20日發(fā)布的第一批供地清單中，擬出讓時(shí)間為2月中旬。

3、公式規(guī)則表了

在第八輪供地清單里，首次將“新老地塊”混在一起。

截至目前，供地清單出現(xiàn)了第七輪、第八輪和第九輪地產(chǎn)的信息，共計(jì)16條。

18宗地、建面173.7萬(wàn)平米留給明年

2025年成交的40宗地，有8宗是去年甩過(guò)來(lái)的。

那么，今年供地計(jì)劃里，又有多少留給2026年呢？

在2025年，北京共計(jì)發(fā)布了九輪供地清單，共計(jì)披露了50塊地的信息。但真正在2025年內(nèi)成交的，只有32塊。

剩余的18宗地，其中有13宗尚在供地清單里，有5宗已下架了——包括海淀四季青西郊機(jī)場(chǎng)0018地塊，以及四季青0012/0007地塊。

這18宗地，共計(jì)規(guī)劃建面173.66萬(wàn)平，明年最終到底會(huì)激活多少？還有很大的變數(shù)。

這里面，朝陽(yáng)區(qū)永安里舊城改造0401-01地塊是個(gè)老大難，占地3.48萬(wàn)平米、規(guī)劃建面16.1萬(wàn)平米，還調(diào)過(guò)規(guī)。它在去年第二、四輪，和第七輪都出現(xiàn)過(guò)。

不按常理出牌的事情還有很多。

比如，豐臺(tái)東郭莊6028地塊，解綁了公建6029地塊；再比如，昌平龍湖凌云頌，邯鄲學(xué)步，地塊組合增增減減，等等。

最后，花姐提一句，今年有三塊地卷到實(shí)景示范區(qū)才開(kāi)盤(pán)：華潤(rùn)置地北京潤(rùn)園、中海樹(shù)村項(xiàng)目、保利半壁店項(xiàng)目。

此外，中建智地拿下的太陽(yáng)宮地塊，受地鐵影響，速度也快不了。

這個(gè)現(xiàn)象，是否也會(huì)成為2026年京城樓市的一個(gè)常態(tài)呢？