168㎡一層一戶、帶空中墅廳，江寧上秦淮迎來首個低密四代宅；

拿地超2年，燕子磯純新三代宅爆改四代宅，將由象嶼地產(chǎn)代建；

江浦10號線地鐵口，將迎來7層低密四代宅……

最近，南京樓市一批純新盤規(guī)劃設(shè)計方案公示，上秦淮的綠洲G51、燕子磯的象嶼G43等，獲得市場和買房人的高度關(guān)注。跟著銳評君，了解更多詳情。

江寧上秦淮G51地塊

上秦淮G51地塊，規(guī)劃方案出爐的同時，案名敲定為綠洲云臺璟園，主力戶型99-168㎡！

項目位于雙龍大道以西、融智路以南，用地面積48415.23平方米，容積率1.2，建筑高度限制在35米內(nèi)。

今年7月底，綠洲地產(chǎn)以5.81億總價拿下上秦淮G51地塊，當(dāng)時就宣布將為板塊帶來首個低密四代宅。

根據(jù)規(guī)劃，項目地上建筑面積約5.9萬方，將打造17棟9-10層住宅。從效果圖來看，為帶有大面積落地窗+錯層露臺的四代宅設(shè)計。

從南立面效果圖來看，部分樓棟一層為架空層，未來以泛會所的形式延伸業(yè)主們的公共生活空間。

銳評君向開發(fā)商核實后，拿到了更多關(guān)于上秦淮G51的產(chǎn)品信息：

① 案名已定為綠洲云臺璟園，預(yù)計明年3月公開（具體以最終官宣為準(zhǔn)）；

② 主力戶型有4種，分別為99、110、120、168㎡，得房率約110%。其中，168㎡大戶型只有50套，為一層一戶、帶空中墅廳等的顛覆性設(shè)計。

銳評君點評：

綠洲云臺璟園將以破局者的身份，激活上秦淮樓市。

一方面，上秦淮的板塊底盤很扎實。

匯聚砂之船、地鐵3號線、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未來科技城、風(fēng)迅科技創(chuàng)業(yè)大廈等配套和產(chǎn)業(yè)，上秦淮本就不同于很多PPT里的新城。

南京官方甚至基于堅實的產(chǎn)業(yè)，將上秦淮更名為南京紫金山科技城。

這兩年，江寧婦幼保健院、未來科技城初級中學(xué)、地鐵3號線三期等進(jìn)階配套穩(wěn)步推進(jìn)，上秦淮的宜居指數(shù)將更高，板塊價值底盤也隨之被夯實。

圖片來源于江寧發(fā)布

另一方面，匹配板塊價值，上秦淮人居需要注入新鮮血液。

盡管低密度地塊迅速在全南京復(fù)制，可上秦淮的賣地節(jié)奏相對“佛系”。

綠洲地產(chǎn)拿地之前，板塊仍以翠屏誠園、云臺天境、紫京四季等三代住區(qū)為主。

作為得房率超高的四代宅，綠洲云臺璟園不僅刷新板塊人居產(chǎn)品力，還將直接吸納可觀的地緣置換需求。

注意，此前上秦淮的產(chǎn)品主要聚焦剛需和首改。精準(zhǔn)研判行業(yè)形勢、板塊需求，綠洲云臺璟園的主力戶型以99-120㎡為主，不會偏離現(xiàn)有住區(qū)面積段太多，但高達(dá)110%的得房率，將為地緣買家?guī)砀孢m、體面、奢闊的居住體驗。

168㎡進(jìn)階改善戶型，則以一層一戶、空中墅廳等創(chuàng)新設(shè)計，帶領(lǐng)上秦淮新盤步入next level。不光能滿足片區(qū)內(nèi)的改善需求，還能吸納九龍湖等周邊片區(qū)的高端購買力。

燕子磯G43地塊

拿地超2年，最近，燕子磯G43地塊由三代宅爆改為四代宅。

地塊南臨棲霞大道、西至燕春路、北至宜春街、東至燕園西路，周邊有保利國貿(mào)璟上、萬科燕語光年等住區(qū)，也有城北萬象匯、地鐵1/7號線曉莊站等配套。

早在2023年8月，用地面積超7.1萬方的“巨無霸”地塊燕子磯G43，被南京濱誠整治開發(fā)有限公司以31.8億元拿下，地價18527元/㎡。

2024年1月，G43地塊初版規(guī)劃設(shè)計方案公示。

地塊容積率2.4，建筑高度≤100米，規(guī)劃建設(shè)14棟19-32層住宅，部分樓棟首層架空，并有下沉庭院、室外泳池等。從當(dāng)時的效果圖來看，G43是傳統(tǒng)的三代宅。

設(shè)計方案公布后，G43一度陷入沉寂，直到今年下半年才傳來新動態(tài)。

9月中旬，G43地塊委托項目開發(fā)管理服務(wù)中標(biāo)候選人公示，象嶼地產(chǎn)中標(biāo)。

隨后，象嶼地產(chǎn)迅速發(fā)布G43地塊招聘海報。

10月，G43地塊監(jiān)理招標(biāo)公告在市交易中心公示，意味著項目已經(jīng)啟動前期準(zhǔn)備工作。

11月底，G43地塊最新版規(guī)劃設(shè)計方案公示，容積率、建筑高度等指標(biāo)不變，但爆改為四代宅，地上建筑面積約17.7萬方，規(guī)劃建設(shè)18棟15-33層住宅，部分樓棟一層架空。

效果圖放大，中心景觀有下沉庭院、戶外泳池等，局部加以風(fēng)雨連廊串聯(lián)。

15層住宅和33層住宅南立面效果圖如下，均為大面積玻璃+錯層露臺的四代宅設(shè)計，顏值較初版規(guī)劃有了躍級提升。

銳評君點評：

雖然拿地時間較早，2字頭容積率也不占低密優(yōu)勢，但從尋求代建、爆改四代宅等動作來看，燕子磯G43緊緊跟隨市場潮流。

目前，燕子磯的龍湖亞倫北城央璟頌、保利國貿(mào)璟上二期都是四代宅，央璟頌的低密洋房更為稀缺。接下來，板塊內(nèi)還有容積率低至1.2的G94地塊出讓。

象嶼G43為巨無霸體量，且主打小高層和高層產(chǎn)品，在當(dāng)下的內(nèi)卷市場環(huán)境下，或?qū)⒚媾R不小的考驗。

江浦G88地塊

江浦G88地塊，西至江淼路、北至文德西路，北側(cè)不遠(yuǎn)為地鐵10號線文德路站。周邊，有金盛田錦上、新理想佳園等住區(qū)。

去年12月底，江浦G88地塊被南京寧浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以2.19億總價拿下，地價9632元/㎡。

地塊容積率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面積約2.32萬方。根據(jù)規(guī)劃，將建設(shè)6棟7-17層住宅。

建筑南向外立面效果圖，為帶有錯層露臺的四代宅設(shè)計，大面積通透玻璃以及頂部塔冠設(shè)計，很是亮眼。

G88規(guī)劃設(shè)計方案顯示，項目的建設(shè)單位為南京浦鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

天眼查顯示，該公司的股東為南京寧浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、南京贛鴻建設(shè)有限責(zé)任公司，持股比例分別為60%、40%。

南京寧浦是當(dāng)時的拿地方，而南京贛鴻由江西省建工集團(tuán)有限責(zé)任公司100%控股。后續(xù)G88是由這兩家國企自己聯(lián)合開發(fā)，還是尋找有經(jīng)驗的代建房企？不妨拭目以待。

銳評君點評：

今年是江北樓市大年，僅江北核心區(qū)就有錦繡金陵、錦繡江序、映象星潮、江海和鳴、七里江瀾府、金陵江月等全新四代宅摩拳擦掌。

相較而言，G88位于老江浦，地段、城市界面不占據(jù)明顯優(yōu)勢；且從目前的信息來看，不像扎堆的江核新盤有杭州濱江、萬科、綠城管理等知名代建房企的加持賦能。在這樣的市場環(huán)境和內(nèi)卷格局下，G88要好好考量破局之道。