北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

有個(gè)問(wèn)題想咨詢。明年我的小孩兒上初中，很大概率在清華附中，我在清華上班，所以不需要學(xué)區(qū)房。想在可以接受的距離內(nèi)買(mǎi)一套低總價(jià)的兩居室，主要為了居住。因?yàn)槭嵌�，預(yù)算有限，五道口太貴了，所以初步選定了幾個(gè)地點(diǎn)，清河毛南，馬連洼梅蘭竹菊?qǐng)@，朝陽(yáng)南沙灘小區(qū)。

房子我在貝殼看了一段時(shí)間，還沒(méi)到現(xiàn)場(chǎng)去看。目前我覺(jué)得性價(jià)比最高的是南沙灘，距離雖然比前兩個(gè)略遠(yuǎn)一點(diǎn)，房子也小點(diǎn)，但是可以接受。格局和居住環(huán)境最好的是馬連洼那幾個(gè)，也最貴。毛南就是老房子的格局和環(huán)境，距離最近，我主要對(duì)清河的交通感到太堵了。所以我想請(qǐng)教您，南沙灘的房子有沒(méi)哪些缺點(diǎn)，從自住和保值角度，這幾個(gè)地點(diǎn)應(yīng)該怎么選。

我?guī)缀趺刻於伎茨墓娞?hào)，我可以猜到您一定會(huì)說(shuō)一句，房子是用來(lái)住的。

A：

1、對(duì)啊，房子是用來(lái)住的，那看自己的喜好才最合適。如果說(shuō)是性價(jià)比，那肯定是南沙灘的最高，因?yàn)闆](méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，又是老小區(qū)，那居住的性價(jià)比就比平均值還高10%以上，小戶型的就更高了。

當(dāng)然這也看具體房源，清河學(xué)區(qū)不算太熱門(mén)，溢價(jià)本來(lái)就不高。再加上現(xiàn)在是樓市低迷，那有可能買(mǎi)到溢價(jià)很低甚至沒(méi)溢價(jià)的，這就算撿漏了，只是得多看房多算賬，一房一議。具體的房源讓中介或自己算算吧，盡量買(mǎi)低的就行。

2、南沙灘的缺點(diǎn)，除了老小區(qū)的通病，再有的缺點(diǎn)是原產(chǎn)權(quán)單位多唄。而且還央產(chǎn)和市屬的都有，這么多單位但又都不是強(qiáng)勢(shì)或不太大方的，那在物業(yè)+維護(hù)方面就不占優(yōu)了，容易推諉扯皮。尤其是花錢(qián)多的事情，比如原址重建和整樓維護(hù)，現(xiàn)在都是要原產(chǎn)權(quán)單位配資的，那不愿意掏錢(qián)的就得往后排了。

另外是次選塔樓吧，年頭兒越長(zhǎng)越不好維護(hù)，而且得房率也不占優(yōu)。除非是能買(mǎi)到戶型真好的，否則在自住和保值方面都次選。

3、如果是我那肯定先看清河啊，能買(mǎi)到不帶溢價(jià)或很低的就算超值。實(shí)在找不到合適的再看南沙灘，這就是性價(jià)比正常了，不吃虧也不占便宜。馬連洼則是學(xué)區(qū)溢價(jià)基本等于海淀平均值，用不上學(xué)位的就不算合適了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，2021年買(mǎi)的百子灣一套138平3居2衛(wèi)，房?jī)r(jià)750萬(wàn)，貸款200萬(wàn)。老公央企，疏解雄安，今年買(mǎi)了雄安金茂府，1.7萬(wàn)一平，貸款170萬(wàn)。孩子們都跟著過(guò)去上學(xué)了，北京就我一個(gè)人居住，考慮出售百子灣，換草橋附近房子，方便往返雄安。請(qǐng)問(wèn)老師，建議現(xiàn)在出售百子灣3居，換草橋附近2居嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，為了交通方便就該換就換唄，這沒(méi)必要聽(tīng)別人的意見(jiàn)。再者我也猜不著您說(shuō)的都是哪兩個(gè)小區(qū)啊，那就更說(shuō)不出什么了，所以還是看自己的喜好吧。

2、不過(guò)您這套房是2021年買(mǎi)的，房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)相對(duì)高，而這套房的單價(jià)是750/138=5.4萬(wàn)，不是太高。而且這套房是138平的也沒(méi)超普宅線，那說(shuō)明這所在小區(qū)不是改善型的，所以價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)。

那如果換到草橋，從大的地段兒來(lái)講至少?zèng)]降低，包括學(xué)區(qū)。而用三居換兩居則有可能提升小區(qū)品質(zhì)+房子的居住體驗(yàn)，從保值角度是好事兒。如果是這樣兒那就更是改換就換吧。

3、其他的我說(shuō)不出什么，您這問(wèn)題有點(diǎn)兒寬泛，僅供參考吧。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是最早買(mǎi)回龍觀的那批，180多平的�，F(xiàn)在隨著孩子結(jié)婚搬走感覺(jué)用不上了，太大了，主要是我們精力不濟(jì)，收拾起來(lái)太累，而北京又土大風(fēng)大，幾天不打掃就一層灰，弄的很別扭，所以想換。

但看了價(jià)格覺(jué)得現(xiàn)在換好像吃虧似的，價(jià)格低想等等。但中介勸說(shuō)這種大戶型將來(lái)會(huì)更低，老破大沒(méi)人要。但說(shuō)實(shí)話如果是家里人口多的，或者是勤快的，這種大戶型住的非常的舒服�；佚堄^的配套也全，我們要換也是還在附近。

A：

1、要是我就不著急換，反正也不是缺錢(qián)用，著什么急啊。這種行情不好的時(shí)候賣(mài)這種“剛需板塊大戶型”必定吃虧，等到行情回暖了再賣(mài)才合適呢。

這可以算算租售比，現(xiàn)在肯定是最低的時(shí)候，也就是性價(jià)比最高的時(shí)候。那您如果賣(mài)掉，那這性價(jià)比就歸別人了，可人家又不感謝您，何必呢？

2、中介的話屬于夸大，大戶型肯定是不好賣(mài)，但談不上“將來(lái)更低”。在同板塊之內(nèi)，各種產(chǎn)品的價(jià)格“差率”一旦形成就很難改變，尤其是老房，短期一般不會(huì)單獨(dú)走弱，時(shí)間長(zhǎng)了才有可能呢。但如果著急賣(mài)那就只能降價(jià)唄，這就會(huì)更低了。

3、總之我建議是甭著急，都住了20多年了吧？也不差這一年半載的了，您這是換房又不是套現(xiàn)，等等至少不吃虧，同一板塊內(nèi)基本都是同漲同跌的。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們夫妻在亦莊工作，已有京戶，現(xiàn)金200萬(wàn)左右，公積金合計(jì)*元，月入*元，想買(mǎi)700萬(wàn)左右的房子，您有推薦嗎？另外我們也有個(gè)不成熟的想法，就是在東城買(mǎi)一套小戶型住宅，勉強(qiáng)自住兼孩子上學(xué)即可，然后在亦莊買(mǎi)一套公寓，自住或出租以補(bǔ)貼月供。請(qǐng)問(wèn)這方案是否合理？請(qǐng)幫忙分析一下

A：

1、我沒(méi)太看懂您這倆方案�；蛘哒f(shuō)第一個(gè)有些太激進(jìn)了吧？首付200買(mǎi)700萬(wàn)的就是貸款500萬(wàn)，月供要在2.5萬(wàn)左右，而您雖然公積金不低，但收入在還完月供后剩的就不太多了。

就算銀行能審批，您家既要生活，也有可能租房，此外還有孩子的教育費(fèi)用，能夠嗎？我覺(jué)得大概率會(huì)有些緊張的。

我估計(jì)您在央企工作，應(yīng)該是穩(wěn)定的崗位和收入，但短期內(nèi)漲工資的不會(huì)太多吧？建議控制好風(fēng)險(xiǎn)，別太激進(jìn)了。

2、第二個(gè)方案，買(mǎi)房在東城，每天往返亦莊能方便嗎？孩子在低年級(jí)時(shí)還好說(shuō)，高年級(jí)隨著學(xué)習(xí)壓力增大，很是需要家長(zhǎng)陪伴的，您二位下班回東城得幾點(diǎn)了？都?jí)蛐量嗟陌桑?/p>

而且再買(mǎi)套公寓自住我認(rèn)為沒(méi)什么意義，那東城的是否自�。可狭藢W(xué)就賣(mài)掉嗎？如果賣(mài)掉東城的，那何必還買(mǎi)公寓啊，直接換能自住的普宅不就得了。如果東城的不賣(mài)掉，那住東城不就得了。

至于收租金的話當(dāng)然可行，但考慮好公寓的潛在風(fēng)險(xiǎn)。之所以租金收益這么高還沒(méi)多少人投資，尤其是沒(méi)有機(jī)構(gòu)投資，就說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大，所以資本才謹(jǐn)慎的。投資的本質(zhì)不是高收益，而是避險(xiǎn)。

3、總之您這倆方案我感覺(jué)都不是太合理，沒(méi)看懂您的思路。另外不知您家孩子哪年上學(xué)，如果還好幾年呢，那考慮好學(xué)區(qū)房溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)，畢竟明年之后就是低谷期了，至少延續(xù)到2031年。所以都再考慮一下吧。

僅供參考。

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