文： 澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

有人認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還是過(guò)高，泡沫嚴(yán)重；也有人認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這幾年調(diào)整，已經(jīng)到位了，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

那么，我國(guó)房地產(chǎn)究竟有沒(méi)有泡沫呢？

我十多年前提出“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根據(jù)這個(gè)分析框架公開(kāi)預(yù)測(cè)一線房?jī)r(jià)翻一倍，在2020年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)歷史性大頂。

在2016年，我就提出房地產(chǎn)存在泡沫，一二線主要是價(jià)格偏高，三四線主要是庫(kù)存積壓。

那么，現(xiàn)在情況如何呢？普通人怎么判斷泡沫？記住這5個(gè)硬核指標(biāo)，就能了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。

第1個(gè)指標(biāo)是絕對(duì)房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)收入比，我國(guó)在全球處于什么水平呢？

在全球前20大高房?jī)r(jià)城市中，我國(guó)占了5個(gè)，其中，中國(guó)香港位列第1，北京、上海、中國(guó)臺(tái)北位列第12、13、14位，深圳位列18位。

在全球房?jī)r(jià)收入比排名前10的城市中，我國(guó)占了5個(gè)，分別是廈門、北京、上海、中國(guó)臺(tái)北、中國(guó)香港。

這背后反映了兩大現(xiàn)實(shí)，一個(gè)是高收入群體持續(xù)向一二線城市集中，推高了這些地方的房?jī)r(jià)；另一個(gè)是優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療公共資源高度集聚，帶來(lái)區(qū)位溢價(jià)。紐約、倫敦、巴黎的房?jī)r(jià)跟我們的北上廣深一樣，房?jī)r(jià)都普遍高于全國(guó)水平，這是全球普遍現(xiàn)象。

第2個(gè)指標(biāo)是庫(kù)存，現(xiàn)在庫(kù)存處于什么水平呢？

目前區(qū)域分化明顯，當(dāng)前庫(kù)存去化壓力主要集中在人口流出的三四線城市，特別是中西部、東北等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。這與美國(guó)、日本等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相符，在后房地產(chǎn)時(shí)代，人口持續(xù)向大都市圈集中，農(nóng)村、三四線城市面臨長(zhǎng)期人口凈流出的壓力。

第3個(gè)指標(biāo)是租金回報(bào)率。

目前主要城市的靜態(tài)租金回報(bào)率大概是2.1%，也就是租50年才回本，一線城市僅在2%左右，低于二三線城市。這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于國(guó)際上的4%-6%水平。

為什么我國(guó)房產(chǎn)租金回報(bào)率這么低呢？其實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)除了居住功能外，還捆綁著戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)療這些附加價(jià)值。國(guó)人對(duì)房子和家?guī)浊陙?lái)有一種特殊的熱愛(ài)和及文化歸屬感，住房自有率在國(guó)際上較高。

第4個(gè)指標(biāo)是空置率。

當(dāng)前空置情況呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化，中小城市空置主要源于過(guò)度建設(shè)、人口流出。一二城市空置更多與投機(jī)性需求相關(guān)，多集中在郊區(qū)。

第5個(gè)指標(biāo)是房地產(chǎn)杠桿。

我國(guó)居民部門杠桿率從2006年的10%上升至2024年的60%。

這樣的杠桿水平，和國(guó)際比是什么水平呢？橫向?qū)Ρ葋?lái)看，60%的杠桿率是低于韓國(guó)的90%、美國(guó)的69%、日本的65%等發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年高點(diǎn)的80.7%一路下降至2023年的78%，整體風(fēng)險(xiǎn)在釋放。

綜合上面這5個(gè)指標(biāo)來(lái)看，隨著近幾年市場(chǎng)的調(diào)整，一二線城市的房?jī)r(jià)逐步回歸到了健康區(qū)間，三四線基本沒(méi)有價(jià)格泡沫，但庫(kù)存積壓還是很嚴(yán)重。

因此，我們要客觀理性看待房地產(chǎn)，不要像社會(huì)上有些言論妖魔化房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。全國(guó)房子400多萬(wàn)億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財(cái)富，作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)關(guān)系著7多千萬(wàn)人就業(yè)，上百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。

我預(yù)計(jì)未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)重啟房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。就像6年前我呼吁放開(kāi)并鼓勵(lì)生育一樣，現(xiàn)在全國(guó)各地都開(kāi)始發(fā)放生育補(bǔ)貼了。這些年我一直呼吁放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽(tīng)到。

最近關(guān)于房地產(chǎn)，我提出一個(gè)新觀點(diǎn)，就是未來(lái)房地產(chǎn)將出現(xiàn)20/80分化現(xiàn)象，未來(lái)不是所有城市房?jī)r(jià)“普漲”，而是20%人口流入的一二線城市未來(lái)還有新增購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)可能會(huì)漲。而80%人口流出的低能級(jí)城市，未來(lái)沒(méi)有新增購(gòu)房需求，不僅房?jī)r(jià)可能不漲，甚至還會(huì)長(zhǎng)期下跌。

所以，人口流入的核心城市、核心區(qū)域的好房子，長(zhǎng)期看是核心資產(chǎn)，穿越周期的硬通貨；而人口流出、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的低能級(jí)城市房子存在泡沫，有庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)將面臨有價(jià)無(wú)市和長(zhǎng)期的陰跌。

諸位，房地產(chǎn)早就不是“閉眼買就能賺到”的時(shí)代了，現(xiàn)在拼的是對(duì)城市基本面的分析，以及對(duì)后房地產(chǎn)時(shí)代規(guī)律的把握。

看懂宏觀趨勢(shì)，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀。