11月30日，上海一口氣公示了6個(gè)新盤入市，這一波供應(yīng)中，有兩個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)討論度非常高：

一個(gè)是位于靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)的“3.5 代住宅”——保利·譽(yù)靜安

另一個(gè)，是浦東唐鎮(zhèn)“地王”——招商中旅·壹江臻邸

靜安和唐鎮(zhèn)，都是這兩年上海樓市的熱土，兩個(gè)項(xiàng)目，可以說(shuō)天生自帶熱度。當(dāng)然，這次能引起這么大的討論，還在于兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)：

譽(yù)靜安，首開(kāi)備案均價(jià)130180元/㎡

壹江臻邸，首開(kāi)備案均價(jià)83000元/㎡

可以說(shuō)相當(dāng)“硬氣”。

上海樓市的情況，這里不多說(shuō)，總之新盤大部分都在破發(fā)。

單說(shuō)項(xiàng)目，譽(yù)靜安所在的西藏北路，雖然屬于內(nèi)環(huán)，但是老舊社區(qū)混雜，唐鎮(zhèn)更不用說(shuō)，上海的外環(huán)外......這種情況下，這樣的叫價(jià)，有人覺(jué)得不值。

那兩個(gè)項(xiàng)目，究竟能不能撐起開(kāi)發(fā)商這份硬氣？今天簡(jiǎn)單聊一聊。

先看保利·譽(yù)靜安。

優(yōu)勢(shì)很明了，靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，煙火氣充足。

交通上，出門就是內(nèi)環(huán)高架和南北高架，樓下有地鐵8號(hào)線，1公里左右，還有1號(hào)線和3號(hào)線，算得上“三軌交匯”，通勤效率比較高。

但板塊的缺陷也非常明顯，一是上面說(shuō)過(guò)界面老舊，二是周邊沒(méi)有大型商業(yè)，第三，學(xué)校一般。

譽(yù)靜安對(duì)口的學(xué)校，沒(méi)有意外的話應(yīng)該是止園路小學(xué)+青云中學(xué)，都是上海二三梯隊(duì)的水平。

另外，項(xiàng)目小區(qū)體量偏小，周邊還有內(nèi)環(huán)高架，噪音干擾難以回避，這都算是硬傷。

更敏感的是，項(xiàng)目北向高區(qū)的部分樓層，能一眼看到西寶興路。

老上海都知道西寶興路是干啥的，著名的殯葬一條街。

這些問(wèn)題，保利自然清楚，既然無(wú)法改變窗外的環(huán)境，便只能在窗內(nèi)的產(chǎn)品力上做文章。

接手該項(xiàng)目后，保利展現(xiàn)出了很強(qiáng)的行動(dòng)力，火速對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整 。

最直觀的改變體現(xiàn)在1B號(hào)樓，在保持首層架空高度不變的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)增加了層高，并將原本的南向單陽(yáng)臺(tái)，升級(jí)為雙陽(yáng)臺(tái) 。

這種“摳細(xì)節(jié)”的態(tài)度，直接體現(xiàn)在了主力建面約143㎡的戶型上。

其中間套做到了“飛機(jī)戶型”設(shè)計(jì)，三開(kāi)間朝南，南向陽(yáng)臺(tái)改造后長(zhǎng)度接近8米，幾乎消滅了過(guò)道浪費(fèi) 。

為了進(jìn)一步對(duì)沖地段的短板，項(xiàng)目在裝標(biāo)上選擇了“越級(jí)”配置，引入嘉格納廚電、華為智能系統(tǒng)等一線品牌。

總之，保利試圖用更強(qiáng)的誠(chéng)意，沖淡項(xiàng)目的不足。

西藏北路新房合理價(jià)格大概是12萬(wàn)元左右，小道消息稱，譽(yù)靜安這次沒(méi)上渠道。在這種情況下，13萬(wàn)元的首開(kāi)價(jià)，其實(shí)是有些偏高的。

當(dāng)然，對(duì)于靜安本地工作，或者依賴8號(hào)線的通勤黨而言，譽(yù)靜安是個(gè)不錯(cuò)的選擇。如果對(duì)風(fēng)水沒(méi)啥要求，又想要上車靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，項(xiàng)目也是一張合格的門票。

而上述以外的，就要多考慮。

西藏北路，屬于大蘇河灣規(guī)劃，但相比蘇河灣核心區(qū)，目前有些掉隊(duì)。

13萬(wàn)的價(jià)格，更多是在賭，賭西藏北路板塊能在 5-8 年內(nèi)，按照規(guī)劃效果圖徹底煥新，賭贏了有得賺，賭輸了......

再看招商中旅·壹江臻邸。

唐鎮(zhèn)為在上海新盤市場(chǎng)那么火？

主要靠倒掛。三年前，唐鎮(zhèn)的二手房一度沖上10萬(wàn)+的高位，新房與二手房之間，存在著巨大的倒掛紅利。

但現(xiàn)在，這個(gè)倒掛邏輯已經(jīng)沒(méi)了，周邊次新房?jī)r(jià)格已回落至7萬(wàn)左右，部分甚至買到5萬(wàn)，拉張表更清晰——

保利天奕，開(kāi)盤賣的確實(shí)不錯(cuò)，但現(xiàn)在也陷入了持續(xù)“尾盤在售”的狀態(tài)，小道消息，項(xiàng)目的部分房源，也下探到了7萬(wàn)元左右。

也就是說(shuō)，壹江臻邸目前的定價(jià)，比周邊新盤，平均貴了1萬(wàn)元以上。

另外，現(xiàn)在莘莊新房也是 8.5 萬(wàn)左右，徐匯內(nèi)環(huán)邊部分樓盤，也有不到10萬(wàn)的，購(gòu)房者咬咬牙，完全可以選擇更好的位置。

當(dāng)然，這么說(shuō)也不是否定唐鎮(zhèn)的價(jià)值，而是說(shuō)，市場(chǎng)應(yīng)該有更理性的判斷。

唐鎮(zhèn)核心優(yōu)勢(shì)就是房子好+學(xué)區(qū)好+有未來(lái)。

壹江臻邸是典型的“926新規(guī)”后的產(chǎn)物，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于得房率的實(shí)質(zhì)性提升，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和飄窗贈(zèng)送，建面約120㎡的戶型，在空間感上，可以和老產(chǎn)品140㎡的戶型，掰掰手腕。

這對(duì)于唐鎮(zhèn)的改善客群而言，有一定的吸引力 。

項(xiàng)目本身硬傷比較少，主要問(wèn)題就是樓間距，因?yàn)橐鰸M容積率，加上小區(qū)有疊加別墅與高層住宅 ，部分高層樓棟之間的間距，被壓縮至約30米。

在這樣的排布下，低區(qū)部分房源的冬天采光會(huì)比較差。

如果確定要買這個(gè)小區(qū)，建議避開(kāi)這些房源。

總之，對(duì)于譽(yù)靜安，13萬(wàn)買的是內(nèi)環(huán)內(nèi)的效率，與保利定制化的高端居住體驗(yàn)，前提是你能夠包容它并不完美的周邊環(huán)境。

對(duì)于壹江臻邸，8.5萬(wàn)買的是張江腹地“好房子”的居住標(biāo)準(zhǔn)和純粹的圈層，前提是你能承受項(xiàng)目的高溢價(jià)。

值不值的關(guān)鍵，其實(shí)最終都會(huì)回歸一個(gè)問(wèn)題——項(xiàng)目和你的需求匹配度。假如做不到需求匹配，只能送你一句話：

在當(dāng)下的樓市環(huán)境中，切忌去賭。