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萬(wàn)科首試債務(wù)展期：擬展期12個(gè)月

王琳

11月26日，浦發(fā)銀行發(fā)布公告擬就20億元“22萬(wàn)科MTN004”中期票據(jù)召開(kāi)持有人會(huì)議商議展期，這也是萬(wàn)科首次尋求延長(zhǎng)債券期限。

公告發(fā)出5天之后，萬(wàn)科就拿出了關(guān)于這筆債券的展期初始方案，據(jù)12月1日晚間第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，原定于2025年12月15日到期“22萬(wàn)科MTN004”，現(xiàn)擬展期12個(gè)月，調(diào)整至2026年12月15日償付本期中票全部本金，展期期間債券票面利率不變，已產(chǎn)生的利息擬與新增利息在展期到期日與本金一同支付。

尋求債券展期并非孤立事件。11月28日晚間，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK，以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）在港交所披露，其控股股東萬(wàn)科企業(yè)將持有的1532.11萬(wàn)股公司股份抵押給深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳地鐵”）。這些被質(zhì)押股份占萬(wàn)物云已發(fā)行股本總額約1.33%，連同此前被質(zhì)押股份合共占比已經(jīng)達(dá)到約57.16%，即代表萬(wàn)科有權(quán)控制萬(wàn)物云的全數(shù)表決權(quán)。

11月24日，萬(wàn)科在深交所互動(dòng)易平臺(tái)表示，已全部出售其持有的貝殼股票，結(jié)束了雙方長(zhǎng)達(dá)8年的資本合作。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的背景下，這一系列密集動(dòng)作或許凸顯出這家行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，正面臨成立以來(lái)最嚴(yán)峻的流動(dòng)性考驗(yàn)。

大股東“輸血”收緊

作為萬(wàn)科的第一大股東，深鐵集團(tuán)的資金支持曾是萬(wàn)科流動(dòng)性的重要緩沖和依靠。

11月12日，深鐵集團(tuán)再次向萬(wàn)科提供一筆不超過(guò)16.66億元借款，用于償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。至此，今年以來(lái)深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供約308億元股東借款，借款期限和利率均優(yōu)于市場(chǎng)化融資條件。

不過(guò)，不同于以往的借款，本次借款發(fā)生在11月2日萬(wàn)科與大股東深鐵集團(tuán)簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《框架協(xié)議》）之后。根據(jù)該協(xié)議，從2025年以來(lái)至萬(wàn)科2025年度股東會(huì)召開(kāi)日為止期間，深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科提供不超過(guò)220億元借款額度，借款額度包括《框架協(xié)議》生效之前已實(shí)際發(fā)生但萬(wàn)科未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保措施的信用借款、及已提供擔(dān)保但后續(xù)確認(rèn)擔(dān)保無(wú)法實(shí)施或部分無(wú)法實(shí)施的借款、以及框架協(xié)議生效之后發(fā)生的借款，以實(shí)際提款金額計(jì)算。

萬(wàn)科將對(duì)《框架協(xié)議》下實(shí)際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保，如萬(wàn)科未能就借款額度下實(shí)際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保，深鐵集團(tuán)有權(quán)要求萬(wàn)科立即償還借款額度下已實(shí)際發(fā)生但未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保的借款本息。

根據(jù)協(xié)議，借款額度為一次性信貸額度，借款額度下任何已償還本金不得更新借款額度有效期內(nèi)可供提取的借款額度。即在股東會(huì)給予的授權(quán)有效期內(nèi)，任何已償還本金的借款，不得釋放出新的借款額度供再次提取。

11月20日，萬(wàn)科2025年第一次臨時(shí)股東會(huì)審議并通過(guò)了該框架協(xié)議。這意味著，深鐵集團(tuán)將不再無(wú)條件向萬(wàn)科提供借款，而是需要萬(wàn)科進(jìn)行抵質(zhì)押擔(dān)保，也因此，才有了11月28日萬(wàn)物云的再次股權(quán)質(zhì)押。

根據(jù)臨時(shí)股東會(huì)文件，截至目前，萬(wàn)科從深鐵集團(tuán)實(shí)際已提款的無(wú)抵/質(zhì)押擔(dān)保借款總金額為213.76億元。按照不超過(guò)220億元的借款額度，在萬(wàn)科2025年度股東會(huì)召開(kāi)（預(yù)計(jì)不遲于2026年6月30日）之前，萬(wàn)科可以向深鐵集團(tuán)申請(qǐng)的借款額度已經(jīng)不多了。

首次債務(wù)展期

在這樣的背景下，萬(wàn)科不得不考慮更多緩解債務(wù)的辦法。

11月26日，浦發(fā)銀行通過(guò)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布公告，擬于12月10日召開(kāi)萬(wàn)科2022年度第四期中期票據(jù)2025年第一次持有人會(huì)議。

這筆債券簡(jiǎn)稱為“22萬(wàn)科MTN004”，本金兌付日為今年12月15日，債項(xiàng)余額為20億元，債項(xiàng)利率為3%，存續(xù)期管理機(jī)構(gòu)為浦發(fā)銀行。根據(jù)公告，上述會(huì)議的召開(kāi)背景是為穩(wěn)妥推進(jìn)本期債券本息兌付工作，特召開(kāi)持有人會(huì)議對(duì)本期債券展期相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審議。

萬(wàn)科20億元債券擬展期，無(wú)疑是其債務(wù)壓力顯性化的信號(hào)，這場(chǎng)“持有人會(huì)議”將直接決定萬(wàn)科的短期命運(yùn)：同意了就能延期，不同意就將面臨債務(wù)違約。

這一舉措也直接引發(fā)資本市場(chǎng)的波動(dòng)，11月27日，萬(wàn)科多只境內(nèi)外債券大幅下跌，A股股價(jià)也跌至近五年來(lái)最低點(diǎn)。

11月28日，花旗發(fā)表研究報(bào)告稱，這是萬(wàn)科首次尋求延長(zhǎng)公開(kāi)市場(chǎng)債券期限，雖屬意料之外，但某種程度上亦在所難免。作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科此舉或?qū)ζ渌科螽a(chǎn)生示范效應(yīng)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企流動(dòng)性的擔(dān)憂，不過(guò)，考慮到萬(wàn)科整體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，此次展期對(duì)公司信用影響有限，中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)行業(yè)的影響也將逐漸減弱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于萬(wàn)科面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，展期是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的處置模式，必須是多方合力來(lái)解決，既包括萬(wàn)科自己騰挪資產(chǎn)獲取現(xiàn)金流，也包括大股東的扶持以及債權(quán)人的共同發(fā)力，給企業(yè)提供支持，提供喘息的空間。

債務(wù)高峰與資產(chǎn)處置

除了上述這筆即將在12月15日到期兌付的債券外，YOUNG財(cái)經(jīng)注意到，今年12月28日還將有一筆37億元的萬(wàn)科2022年度第五期中期票據(jù)（簡(jiǎn)稱“22萬(wàn)科MTN005”）到期兌付。

未來(lái)兩年也仍是萬(wàn)科的償債高峰，其中，2026年萬(wàn)科需償還超過(guò)120億元的境內(nèi)債。

面對(duì)債務(wù)壓力，萬(wàn)科也在加速通過(guò)資產(chǎn)處置回籠資金。

11月24日，萬(wàn)科在深交所互動(dòng)易平臺(tái)回應(yīng)投資者提問(wèn)時(shí)表示，“公司持有貝殼的股票已經(jīng)全部出售”，宣告了萬(wàn)科與貝殼長(zhǎng)達(dá)8年的資本聯(lián)姻徹底結(jié)束。

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科與貝殼的合作始于2017年，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科以30億元獲得鏈家集團(tuán)（貝殼前身）股權(quán)，其中26億元入股了鏈家地產(chǎn)，另外4億元入股鏈家系另一公司。2020年8月，貝殼在紐約證券交易所掛牌上市。

2022年4月，曾有投資者向萬(wàn)科提問(wèn)是否需要對(duì)貝殼投資進(jìn)行大比例計(jì)提減值，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科回應(yīng)稱，持有貝殼的股權(quán)占公司總資產(chǎn)的比重并不大，對(duì)公司業(yè)績(jī)影響并不重大。

除了出售貝殼股票外，今年以來(lái)萬(wàn)科也一直在盤活存量資源，根據(jù)日前萬(wàn)科發(fā)布的2025年三季度報(bào)告，今年前三季度萬(wàn)科完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元，業(yè)務(wù)優(yōu)化與退出有序推進(jìn)，冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

萬(wàn)科管理層在11月20日的臨時(shí)股東會(huì)上也表示，后續(xù)會(huì)進(jìn)一步通過(guò)資本運(yùn)作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎“補(bǔ)倉(cāng)”

根據(jù)三季度報(bào)告，今年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.88億元（其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1142.5億元），同比下降26.61%；歸母凈利潤(rùn)為-280.16億元，同比下降56.14%；扣非歸母凈利潤(rùn)為-264.86億元，同比下降83.07%；基本每股收益-2.36元。

前三季度，萬(wàn)科整體稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率為5.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2%。

截至三季度末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為656.8億元，有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。

對(duì)于虧損原因，萬(wàn)科表示，主要原因包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

銷售狀況也并不如意，今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積775.1萬(wàn)平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。

盡管如此，萬(wàn)科仍然在土地市場(chǎng)上保持謹(jǐn)慎布局，努力維系核心業(yè)務(wù)根基。

根據(jù)萬(wàn)科8月23日發(fā)布的2025年半年度報(bào)告，今年上半年，萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)新增6個(gè)項(xiàng)目，截至8月23日，又新增3個(gè)項(xiàng)目。

從這些新增項(xiàng)目來(lái)看，除大連和哈爾濱兩個(gè)項(xiàng)目權(quán)益占比為100%外，其余項(xiàng)目均為合作拿地，萬(wàn)科權(quán)益占比為40%-65%不等，展現(xiàn)了謹(jǐn)慎的投資策略。萬(wàn)科表示，這些項(xiàng)目未來(lái)可能有部分項(xiàng)目引進(jìn)合作方共同開(kāi)發(fā)，因此公司在項(xiàng)目中所占的權(quán)益比例可能發(fā)生變化。

臨近年末，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)的動(dòng)作也明顯加快。11月25日，萬(wàn)科與杭州安居集團(tuán)組成的聯(lián)合體以底價(jià)10.15億元獲取杭州拱墅區(qū)華豐板塊，同日，又與湖北科投聯(lián)合體以3.935億元摘得武漢東湖高新區(qū)一宗住宅用地。

在11月20日的臨時(shí)股東會(huì)上，首次公開(kāi)亮相的萬(wàn)科董事長(zhǎng)黃力平直言，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，要消化過(guò)去“三高”階段形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個(gè)陣痛期，公司經(jīng)營(yíng)壓力尚未有效緩解，困難是客觀存在的，業(yè)績(jī)也將持續(xù)承壓。

不過(guò)，黃力平也再次重申了深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持態(tài)度：“作為大股東，深鐵集團(tuán)將繼續(xù)按照市場(chǎng)化、法治化的原則支持萬(wàn)科健康發(fā)展，將與各方一起努力，幫助萬(wàn)科有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)萬(wàn)科重回健康發(fā)展軌道?！薄?/p>