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萬科首試債務(wù)展期：擬展期12個月

王琳

11月26日，浦發(fā)銀行發(fā)布公告擬就20億元“22萬科MTN004”中期票據(jù)召開持有人會議商議展期，這也是萬科首次尋求延長債券期限。

公告發(fā)出5天之后，萬科就拿出了關(guān)于這筆債券的展期初始方案，據(jù)12月1日晚間第一財經(jīng)報道，原定于2025年12月15日到期“22萬科MTN004”，現(xiàn)擬展期12個月，調(diào)整至2026年12月15日償付本期中票全部本金，展期期間債券票面利率不變，已產(chǎn)生的利息擬與新增利息在展期到期日與本金一同支付。

尋求債券展期并非孤立事件。11月28日晚間，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK，以下簡稱“萬物云”）在港交所披露，其控股股東萬科企業(yè)將持有的1532.11萬股公司股份抵押給深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）。這些被質(zhì)押股份占萬物云已發(fā)行股本總額約1.33%，連同此前被質(zhì)押股份合共占比已經(jīng)達(dá)到約57.16%，即代表萬科有權(quán)控制萬物云的全數(shù)表決權(quán)。

11月24日，萬科在深交所互動易平臺表示，已全部出售其持有的貝殼股票，結(jié)束了雙方長達(dá)8年的資本合作。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的背景下，這一系列密集動作或許凸顯出這家行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，正面臨成立以來最嚴(yán)峻的流動性考驗。

大股東“輸血”收緊

作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)的資金支持曾是萬科流動性的重要緩沖和依靠。

11月12日，深鐵集團(tuán)再次向萬科提供一筆不超過16.66億元借款，用于償還在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。至此，今年以來深鐵集團(tuán)已累計向萬科提供約308億元股東借款，借款期限和利率均優(yōu)于市場化融資條件。

不過，不同于以往的借款，本次借款發(fā)生在11月2日萬科與大股東深鐵集團(tuán)簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》（以下簡稱《框架協(xié)議》）之后。根據(jù)該協(xié)議，從2025年以來至萬科2025年度股東會召開日為止期間，深鐵集團(tuán)向萬科提供不超過220億元借款額度，借款額度包括《框架協(xié)議》生效之前已實際發(fā)生但萬科未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保措施的信用借款、及已提供擔(dān)保但后續(xù)確認(rèn)擔(dān)保無法實施或部分無法實施的借款、以及框架協(xié)議生效之后發(fā)生的借款，以實際提款金額計算。

萬科將對《框架協(xié)議》下實際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保，如萬科未能就借款額度下實際發(fā)生的借款提供抵/質(zhì)押擔(dān)保，深鐵集團(tuán)有權(quán)要求萬科立即償還借款額度下已實際發(fā)生但未提供抵/質(zhì)押擔(dān)保的借款本息。

根據(jù)協(xié)議，借款額度為一次性信貸額度，借款額度下任何已償還本金不得更新借款額度有效期內(nèi)可供提取的借款額度。即在股東會給予的授權(quán)有效期內(nèi)，任何已償還本金的借款，不得釋放出新的借款額度供再次提取。

11月20日，萬科2025年第一次臨時股東會審議并通過了該框架協(xié)議。這意味著，深鐵集團(tuán)將不再無條件向萬科提供借款，而是需要萬科進(jìn)行抵質(zhì)押擔(dān)保，也因此，才有了11月28日萬物云的再次股權(quán)質(zhì)押。

根據(jù)臨時股東會文件，截至目前，萬科從深鐵集團(tuán)實際已提款的無抵/質(zhì)押擔(dān)保借款總金額為213.76億元。按照不超過220億元的借款額度，在萬科2025年度股東會召開（預(yù)計不遲于2026年6月30日）之前，萬科可以向深鐵集團(tuán)申請的借款額度已經(jīng)不多了。

首次債務(wù)展期

在這樣的背景下，萬科不得不考慮更多緩解債務(wù)的辦法。

11月26日，浦發(fā)銀行通過中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布公告，擬于12月10日召開萬科2022年度第四期中期票據(jù)2025年第一次持有人會議。

這筆債券簡稱為“22萬科MTN004”，本金兌付日為今年12月15日，債項余額為20億元，債項利率為3%，存續(xù)期管理機(jī)構(gòu)為浦發(fā)銀行。根據(jù)公告，上述會議的召開背景是為穩(wěn)妥推進(jìn)本期債券本息兌付工作，特召開持有人會議對本期債券展期相關(guān)事項進(jìn)行審議。

萬科20億元債券擬展期，無疑是其債務(wù)壓力顯性化的信號，這場“持有人會議”將直接決定萬科的短期命運：同意了就能延期，不同意就將面臨債務(wù)違約。

這一舉措也直接引發(fā)資本市場的波動，11月27日，萬科多只境內(nèi)外債券大幅下跌，A股股價也跌至近五年來最低點。

11月28日，花旗發(fā)表研究報告稱，這是萬科首次尋求延長公開市場債券期限，雖屬意料之外，但某種程度上亦在所難免。作為行業(yè)龍頭，萬科此舉或?qū)ζ渌科螽a(chǎn)生示范效應(yīng)，引發(fā)市場對房企流動性的擔(dān)憂，不過，考慮到萬科整體財務(wù)狀況穩(wěn)健，此次展期對公司信用影響有限，中長期來看對行業(yè)的影響也將逐漸減弱。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對于萬科面臨的風(fēng)險來說，展期是謀求長遠(yuǎn)的處置模式，必須是多方合力來解決，既包括萬科自己騰挪資產(chǎn)獲取現(xiàn)金流，也包括大股東的扶持以及債權(quán)人的共同發(fā)力，給企業(yè)提供支持，提供喘息的空間。

債務(wù)高峰與資產(chǎn)處置

除了上述這筆即將在12月15日到期兌付的債券外，YOUNG財經(jīng)注意到，今年12月28日還將有一筆37億元的萬科2022年度第五期中期票據(jù)（簡稱“22萬科MTN005”）到期兌付。

未來兩年也仍是萬科的償債高峰，其中，2026年萬科需償還超過120億元的境內(nèi)債。

面對債務(wù)壓力，萬科也在加速通過資產(chǎn)處置回籠資金。

11月24日，萬科在深交所互動易平臺回應(yīng)投資者提問時表示，“公司持有貝殼的股票已經(jīng)全部出售”，宣告了萬科與貝殼長達(dá)8年的資本聯(lián)姻徹底結(jié)束。

公開資料顯示，萬科與貝殼的合作始于2017年，當(dāng)時萬科以30億元獲得鏈家集團(tuán)（貝殼前身）股權(quán)，其中26億元入股了鏈家地產(chǎn)，另外4億元入股鏈家系另一公司。2020年8月，貝殼在紐約證券交易所掛牌上市。

2022年4月，曾有投資者向萬科提問是否需要對貝殼投資進(jìn)行大比例計提減值，當(dāng)時萬科回應(yīng)稱，持有貝殼的股權(quán)占公司總資產(chǎn)的比重并不大，對公司業(yè)績影響并不重大。

除了出售貝殼股票外，今年以來萬科也一直在盤活存量資源，根據(jù)日前萬科發(fā)布的2025年三季度報告，今年前三季度萬科完成19個項目的大宗交易，實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元，業(yè)務(wù)優(yōu)化與退出有序推進(jìn)，冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

萬科管理層在11月20日的臨時股東會上也表示，后續(xù)會進(jìn)一步通過資本運作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

土地市場謹(jǐn)慎“補(bǔ)倉”

根據(jù)三季度報告，今年前三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.88億元（其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入1142.5億元），同比下降26.61%；歸母凈利潤為-280.16億元，同比下降56.14%；扣非歸母凈利潤為-264.86億元，同比下降83.07%；基本每股收益-2.36元。

前三季度，萬科整體稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率為5.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2%。

截至三季度末，萬科持有的貨幣資金為656.8億元，有息負(fù)債合計3629.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。

對于虧損原因，萬科表示，主要原因包括開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準(zhǔn)備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價格低于賬面值等。

銷售狀況也并不如意，今年前三季度，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。

盡管如此，萬科仍然在土地市場上保持謹(jǐn)慎布局，努力維系核心業(yè)務(wù)根基。

根據(jù)萬科8月23日發(fā)布的2025年半年度報告，今年上半年，萬科在全國范圍內(nèi)新增6個項目，截至8月23日，又新增3個項目。

從這些新增項目來看，除大連和哈爾濱兩個項目權(quán)益占比為100%外，其余項目均為合作拿地，萬科權(quán)益占比為40%-65%不等，展現(xiàn)了謹(jǐn)慎的投資策略。萬科表示，這些項目未來可能有部分項目引進(jìn)合作方共同開發(fā)，因此公司在項目中所占的權(quán)益比例可能發(fā)生變化。

臨近年末，萬科在土地市場的動作也明顯加快。11月25日，萬科與杭州安居集團(tuán)組成的聯(lián)合體以底價10.15億元獲取杭州拱墅區(qū)華豐板塊，同日，又與湖北科投聯(lián)合體以3.935億元摘得武漢東湖高新區(qū)一宗住宅用地。

在11月20日的臨時股東會上，首次公開亮相的萬科董事長黃力平直言，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個陣痛期，公司經(jīng)營壓力尚未有效緩解，困難是客觀存在的，業(yè)績也將持續(xù)承壓。

不過，黃力平也再次重申了深鐵對萬科的支持態(tài)度：“作為大股東，深鐵集團(tuán)將繼續(xù)按照市場化、法治化的原則支持萬科健康發(fā)展，將與各方一起努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險，擺脫困境，推動萬科重回健康發(fā)展軌道。”■