圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

一眨眼，中國(guó)社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目鴻壽坊已經(jīng)開業(yè)近兩年了。這兩年來，每次我路過鴻壽坊，都會(huì)感受到這里充沛的人氣。

在中國(guó)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，鴻壽坊作為一個(gè)在建筑空間和運(yùn)營(yíng)模式上都是非常具備標(biāo)桿性的作品，值得持續(xù)跟蹤。

于是我簡(jiǎn)單復(fù)盤了一下他們的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

自2023年9月開業(yè)至2025年9月，鴻壽坊以1.5萬(wàn)㎡的緊湊空間實(shí)現(xiàn)日均客流超2.7萬(wàn)人次，年接待量突破千萬(wàn)人次。其中2024年全年客流達(dá)1200萬(wàn)人次，與同體量社區(qū)商業(yè)體相比，客流密度領(lǐng)先3-5倍。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)2024年財(cái)報(bào)，鴻壽坊租金及相關(guān)收入達(dá)0.82億元，較開業(yè)首年同比暴漲290%，成為集團(tuán)零售板塊核心增長(zhǎng)引擎。這一增速遠(yuǎn)超上海商業(yè)地產(chǎn)平均5-8%的年租金漲幅。

進(jìn)一步拆解來看，鴻壽坊項(xiàng)目中最有人氣引擎和業(yè)態(tài)創(chuàng)新力的就是其中5000㎡的鴻壽坊食集這個(gè)業(yè)態(tài)。它以“菜食場(chǎng)”為核心概念，通過精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)定位、模塊化的空間設(shè)計(jì)與深度的社區(qū)融合，實(shí)現(xiàn)了出租率100%、復(fù)購(gòu)率超65%的亮眼成績(jī)。

那么，今天我們就聚焦一下鴻壽坊食集THE MARKET，來深度拆解一下他們高超的招商運(yùn)營(yíng)邏輯，看看能給行業(yè)內(nèi)帶來怎樣的啟示。

空間與業(yè)態(tài)：以“菜食場(chǎng)”概念破解社區(qū)商業(yè)痛點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，始于對(duì)空間與業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)規(guī)劃。鴻壽坊食集跳出傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的刻板框架，以“老上海菜場(chǎng)”為情感錨點(diǎn)，構(gòu)建了兼具實(shí)用性與體驗(yàn)感的商業(yè)生態(tài)。

更多鴻壽坊食集內(nèi)容請(qǐng)點(diǎn)擊視頻號(hào)。

在空間架構(gòu)上，這座5000㎡雙層獨(dú)棟建筑采用12米挑高與天井式設(shè)計(jì)，頂部玻璃天窗引入自然采光，舊磚外墻、木質(zhì)展架與復(fù)古吊扇共同營(yíng)造出兼具懷舊感與精致感的消費(fèi)場(chǎng)景。

圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

其中，一層2500㎡的業(yè)態(tài)聚焦于高頻剛需，以400㎡自營(yíng)品牌“薈森生鮮”為核心，搭配18個(gè)餐飲檔口與中央堂食區(qū)，滿足居民日常消費(fèi)需求；而二層2500㎡則引入10多個(gè)品質(zhì)餐飲品牌，提供更舒適的就餐環(huán)境，形成“剛需+體驗(yàn)”的空間分層。

在業(yè)態(tài)配比上，鴻壽坊食集堅(jiān)持“餐飲主導(dǎo)、零售補(bǔ)位”的策略，90%的業(yè)態(tài)集中于餐飲領(lǐng)域，涵蓋便民生鮮、街頭老字號(hào)、品質(zhì)網(wǎng)紅與口碑名店，客單價(jià)控制在50-80元的親民區(qū)間，確保高頻復(fù)購(gòu)；10%的零售配套則聚焦MARKET DNA零售、原創(chuàng)設(shè)計(jì)與小眾寶藏品牌，通過周末主題市集激活低頻消費(fèi)場(chǎng)景。

這種“小而精”的配比，既避免了業(yè)態(tài)分散導(dǎo)致的坪效低下，又通過豐富的餐飲矩陣強(qiáng)化了項(xiàng)目記憶點(diǎn)。

同時(shí)，這里的品牌矩陣的搭建更凸顯差異化思維：自營(yíng)的薈森生鮮保障基礎(chǔ)客流，滬上王記蔥油餅等老字號(hào)提供情感共鳴，廣蓮申等網(wǎng)紅品牌吸引年輕客群，SANDO等創(chuàng)新首店制造區(qū)域吸引力。

這里51%的首店占比，不僅形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，更成為區(qū)域商業(yè)的“流量引擎”。

招商策略：精準(zhǔn)錨定客群，構(gòu)建“社區(qū)美食社交圈”

鴻壽坊食集的招商成功，核心在于跳出“品牌堆砌”的誤區(qū)，以“客群需求”為導(dǎo)向，構(gòu)建了一套從調(diào)研到落地的全流程體系。

1. 客群導(dǎo)向的篩選邏輯

基于“核心客群（60%周邊1km居民）+次級(jí)客群（40%城市微度假客群）”的畫像，鴻壽坊確立了“四看”篩選標(biāo)準(zhǔn)：

第一，在理念契合度上，優(yōu)先選擇認(rèn)同“bemarket 萬(wàn)物皆可市集”與社區(qū)營(yíng)造理念的品牌；

第二，在業(yè)態(tài)獨(dú)特性上，聚焦首店經(jīng)濟(jì)、原創(chuàng)設(shè)計(jì)與獨(dú)特技藝，強(qiáng)化區(qū)域吸引力；

第三，社區(qū)服務(wù)屬性上，高頻剛需品類與便民服務(wù)品牌優(yōu)先，如薈森生鮮早6點(diǎn)營(yíng)業(yè)，提供早餐與生鮮加工服務(wù)；

第四，運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性上，重點(diǎn)評(píng)估品牌團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與盈利能力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 全周期的招商執(zhí)行路徑

鴻壽坊的招商工作提前10-12個(gè)月啟動(dòng)，前期通過深度訪談周邊居民，精準(zhǔn)定位需求缺口；隨后制定“1+N”招商方案，以薈森生鮮為核心輻射周邊業(yè)態(tài)，并采用3×3m模塊化攤位設(shè)計(jì)，保障空間靈活調(diào)整。

在品牌發(fā)掘階段，通過社交媒體、行業(yè)社群與美食探店多渠道尋源，并按“A類（知名老字號(hào)/頭部網(wǎng)紅）、B類（新興原創(chuàng)品牌）、C類（社區(qū)便民服務(wù)）”分級(jí)洽談，提供定制化方案。

A類品牌享受定制化入駐支持，B類品牌獲得基礎(chǔ)支持與成長(zhǎng)激勵(lì)，C類品牌可享受租金優(yōu)惠。

在簽約落地階段，采用靈活租賃模式降低入駐門檻——主力店簽訂長(zhǎng)期穩(wěn)定租約，餐飲檔口實(shí)行“保底租金+流水抽成”，10%面積設(shè)為“快閃區(qū)”月均更新；同時(shí)提供“拎包入駐”服務(wù)與“一店一策”定制，最大化降低品牌開業(yè)成本。

運(yùn)營(yíng)策略：模塊化+全時(shí)段+社區(qū)融合，煥活商業(yè)生命力

如果說招商是基礎(chǔ)，那么運(yùn)營(yíng)則是鴻壽坊食集保持高粘性的核心。他們通過“空間復(fù)用、商戶賦能、社區(qū)共創(chuàng)”三維發(fā)力，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了從“商業(yè)體”到“社區(qū)會(huì)客廳”的轉(zhuǎn)變。

圖片：鴻壽坊食集 來源：追光研究所

1. 模塊化空間：實(shí)現(xiàn)“一日三市”的場(chǎng)景魔法

借助可移動(dòng)隔斷與靈活布局，鴻壽坊食集打造了“早市-午市-夜市”的全時(shí)段運(yùn)營(yíng)模式：早市（6:00-11:00）以薈森生鮮的平價(jià)菜與20+種傳統(tǒng)早餐為主，服務(wù)社區(qū)居民；

午市（11:00-14:00）各檔口提供簡(jiǎn)餐，增設(shè)牛排現(xiàn)煎、果汁果切等白領(lǐng)專屬服務(wù)；

夜市（18:00-22:00）部分檔口轉(zhuǎn)型燒烤、小酒館，結(jié)合室外外擺激活夜生活場(chǎng)景。

這種“1㎡空間×3時(shí)段使用=3㎡價(jià)值”的空間魔法，使空間利用率提升30%，充分挖掘不同時(shí)段的消費(fèi)潛力。

2. 商戶賦能：從“房東”到“成長(zhǎng)伙伴”的角色轉(zhuǎn)變

鴻壽坊食集構(gòu)建了全方位的商戶支持體系：針對(duì)小店主提供餐飲運(yùn)營(yíng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與營(yíng)銷技巧培訓(xùn)；提供會(huì)員系統(tǒng)對(duì)接、線上點(diǎn)單與數(shù)據(jù)分析工具，提升運(yùn)營(yíng)效率；每月組織48場(chǎng)社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)商戶共享客流；協(xié)助對(duì)接食材供應(yīng)商，優(yōu)化供應(yīng)鏈降低采購(gòu)成本。

同時(shí)建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制：實(shí)行“10%流動(dòng)鋪位”制度，每季度根據(jù)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與顧客評(píng)價(jià)調(diào)整業(yè)態(tài)；通過月度商戶聯(lián)席會(huì)收集意見，共同優(yōu)化服務(wù)；對(duì)表現(xiàn)不佳的商戶先幫扶，仍無改善則啟動(dòng)重新招商，確保項(xiàng)目長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 社區(qū)融合：讓居民從“消費(fèi)者”變?yōu)椤肮步ㄕ摺?/strong>

社區(qū)商業(yè)的終極競(jìng)爭(zhēng)力，在于與居民的情感連接。鴻壽坊食集推出“居民提案制”，邀請(qǐng)居民參與“社區(qū)美食地圖”“最受歡迎檔口”等活動(dòng)策劃；打造“UGC共創(chuàng)市集”，鼓勵(lì)居民分享生活故事與創(chuàng)意作品，沉淀獨(dú)特的社區(qū)記憶；聯(lián)合設(shè)計(jì)師根據(jù)居民反饋優(yōu)化公共區(qū)域，提升空間實(shí)用性與美感。

此外，項(xiàng)目構(gòu)建了多元化主題活動(dòng)矩陣：“煙火街市”系列市集讓攤主分享技藝與故事，“綠動(dòng)生活節(jié)”“精致煙火菜市場(chǎng)”等季節(jié)性活動(dòng)貼合不同消費(fèi)場(chǎng)景，免費(fèi)磨刀、理發(fā)等社區(qū)服務(wù)日則強(qiáng)化了“15分鐘生活圈”概念，讓商業(yè)空間真正融入居民日常生活。

核心引擎：薈森生鮮的“社區(qū)廚房”運(yùn)營(yíng)之道

作為自營(yíng)核心品牌，薈森生鮮是鴻壽坊食集吸引客流、保障粘性的關(guān)鍵。其以“社區(qū)廚房”為定位，400㎡空間整合生鮮銷售、早餐、簡(jiǎn)餐、配送四大功能，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在服務(wù)上，薈森生鮮主打“精致便民”：提供生鮮加工、蔬菜切配、30元起送的免費(fèi)送貨服務(wù)，解決居民日常烹飪的痛點(diǎn)；價(jià)格上堅(jiān)持平價(jià)定位，確保周邊居民高頻消費(fèi)無壓力。

這里的商品結(jié)構(gòu)覆蓋全場(chǎng)景需求：生鮮區(qū)涵蓋蔬菜、水果、水產(chǎn)等剛需品類，早餐檔提供20多種傳統(tǒng)早點(diǎn)，午晚餐則有40多種冷菜、蒸菜、小碗菜，牛排現(xiàn)煎、果汁果切等特色服務(wù)更滿足品質(zhì)化需求，凈菜加工損耗率控制在8%以內(nèi)。

在運(yùn)營(yíng)管理上，薈森生鮮通過源頭直采與多元化采購(gòu)，與產(chǎn)區(qū)、合作社建立直供關(guān)系，降低成本20-30%；每日分析銷售TOP10與損耗TOP10商品，動(dòng)態(tài)調(diào)整庫(kù)存；線上線下融合的模式則擴(kuò)大服務(wù)范圍，微商城下單覆蓋周邊1km，實(shí)現(xiàn)“線下體驗(yàn)+線上便捷”的消費(fèi)閉環(huán)。

成效與啟示：新煙火食集的成功密碼

鴻壽坊食集的運(yùn)營(yíng)成果堪稱亮眼，主要是源于四大核心邏輯：

1、業(yè)態(tài)戰(zhàn)略的精準(zhǔn)性：90%餐飲聚焦高頻剛需，10%零售補(bǔ)位低頻體驗(yàn)，“小而美”的配比形成獨(dú)特記憶點(diǎn)；

2、空間哲學(xué)的創(chuàng)新性：模塊化設(shè)計(jì)與場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)空間與時(shí)間的雙重復(fù)用，最大化坪效；

3、社區(qū)思維的深度落地：從“交易場(chǎng)”到“情感樞紐”，通過社群共創(chuàng)建立持久連接，讓居民成為項(xiàng)目“主人”；

4、迭代機(jī)制的可持續(xù)性：10%流動(dòng)鋪位、月度聯(lián)席會(huì)與持續(xù)品牌更新，確保項(xiàng)目長(zhǎng)期保持新鮮感與競(jìng)爭(zhēng)力。

鴻壽坊食集的案例證明：

社區(qū)商業(yè)的核心不在于體量大小，而在于與居民生活的融合深度；不在于品牌高低端，而在于是否解決了“日常剛需+情感連接”的雙重需求。

唯有真正讀懂居民需求，讓商業(yè)空間成為生活的延伸，才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，綻放持久的商業(yè)生命力。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：///// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/ |紹興：|蘇州：|合肥：/|福州：｜浙江：

華北地區(qū)-北京：///////|天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙： / ｜武漢：/ ｜張家界：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市：| | | |

住宅：| |

酒店民宿非標(biāo)住宅：

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢(shì)、新觀察

行業(yè)趨勢(shì)

國(guó)際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國(guó)：

德國(guó)：

巴黎：