宏福苑大火發(fā)生時(shí)，我還在香港經(jīng)北京飛大連的航班上，落地后看到，一夜揪心未眠。第二天在工作間隙，在酒店房間里拍了這個(gè)視頻。

事后，我原本也打算再拍視頻講講這場(chǎng)悲劇，但團(tuán)隊(duì)伙伴還是建議我回避，因?yàn)槭虑榘l(fā)展成香港和內(nèi)地兩地網(wǎng)民又吵成了一團(tuán)。

昨晚我從深圳回到香港，手機(jī)突然收到很多老友發(fā)來的信息，打開一看是大網(wǎng)紅盧克文重新發(fā)表了他的舊文《如何理解這幾年的香港？》。

這篇文章提到了我的一篇舊文。我在2021年10月份，做了一場(chǎng)北大92級(jí)校友同學(xué)群的演講，后來我把音頻改成了文字，標(biāo)題是《內(nèi)地和香港為什么經(jīng)?；ゲ焕斫猓俊?。

盧克文評(píng)價(jià)說我的這篇文章讀來十分解渴，是這些年對(duì)香港人的認(rèn)知最為理性，最為客觀的一篇文章，也是他近讀過的最好的，關(guān)于香港人思想剖析的一篇文章。他第一次發(fā)出時(shí)就有不少朋友轉(zhuǎn)給了我。同樣的事情又發(fā)生了一次，托他的流量，這篇舊文也被廣泛傳閱。

但這并不代表兩地對(duì)火災(zāi)引發(fā)的爭論可以快速平息，相反，火頭越來越盛，戾氣越來越重。

就具體火災(zāi)的前因后果，引發(fā)內(nèi)地和香港的爭論。最常見的角度，就是拿內(nèi)地的標(biāo)準(zhǔn)和做法去批評(píng)香港的標(biāo)準(zhǔn)和做法。坦率講，香港的確有很多落后的地方，但是香港社會(huì)的發(fā)展，有它自身的規(guī)律。這種拿其他國家或地區(qū)的做法，來批評(píng)另外一個(gè)國家或者地區(qū)的做法呀，其實(shí)是最容易激發(fā)地域矛盾的。

任何一個(gè)社會(huì)都有自己的演化的進(jìn)程，無論他是好是壞，主要是由當(dāng)?shù)厝藖沓袚?dān)，當(dāng)?shù)厝艘矔?huì)反思，也會(huì)改進(jìn)。這個(gè)時(shí)候，我覺得大家要多一些同情心，同理心。事實(shí)上，大火是非常無情的，大火也可能發(fā)生在任何一個(gè)地方，不管這個(gè)地方是先進(jìn)，還是落后。

具體的事情，其實(shí)我是覺得大家都可以去聊，我們也不去爭論具體哪個(gè)話題是內(nèi)地，還是香港先挑起了矛盾。我只是希望，千萬不要從這次大火得出，香港各方面都很落后，內(nèi)地各方面都很進(jìn)步，或者反過來香港各方面都比內(nèi)地要強(qiáng)。兩種態(tài)度都是內(nèi)耗與撕裂。我們都要看到各自的問題，向好的地方去學(xué)習(xí)。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，社交媒體和流量時(shí)代，不光是美國社會(huì)，共和黨民主黨每天都在吵架，社會(huì)非常的撕裂。內(nèi)地和香港也是一樣的，內(nèi)部和外部都有很多矛盾，其實(shí)也非常的撕裂，內(nèi)耗嚴(yán)重。

在宏福苑大火給這么多人帶來不幸之后，這么多人獻(xiàn)出愛心的時(shí)候，我希望大家都能夠冷靜下來，少一些爭吵，多一些關(guān)愛。我們不可能消除內(nèi)耗和戾氣，但每天能少一點(diǎn)都是進(jìn)步。

我把上面這段話錄成音頻，標(biāo)題和本文一樣，沒想到被視頻號(hào)直接判定違規(guī)了，禁止傳播了。

所以我只好把這篇舊文再發(fā)出來，希望更多人看到。

以下是《內(nèi)地和香港為什么經(jīng)?；ゲ焕斫猓俊愤@篇舊文（）：

10月24日，我在北大九二級(jí)同學(xué)微信群就香港問題做了一個(gè)小時(shí)的講座，完全沒有事先準(zhǔn)備，講得比較隨意，不拘泥于細(xì)節(jié)的瑕疵。

香港是本難懂懂的書，這些看法只是基于個(gè)人的觀察，也未必客觀公正，相信在香港生活時(shí)間更長的朋友，可以給出更深層的思考。

歡迎大家批評(píng)指正！

各位同學(xué)大家好，今天晚上跟大家聊一下香港，這個(gè)系列講座開始就計(jì)劃講一下香港問題。我們北大九二級(jí)的同學(xué)在97年7月份畢業(yè)之前，在五四大操場(chǎng)上親眼看到了大屏幕上顯示的香港回歸的場(chǎng)景，當(dāng)時(shí)很多同學(xué)都站在那個(gè)操場(chǎng)上，相信這一幕給大家留下很深刻的印象。

我本人是2008年8月7號(hào)從美國畢業(yè)以后來到香港，第二天8月8號(hào)奧運(yùn)會(huì)開幕，相信大家都還有印象。一晃在香港就待了13年了，這13年對(duì)香港的理解是一步一步逐漸加深的。尤其是我前面7年在大學(xué)教書，跟香港社會(huì)的互動(dòng)性并不太強(qiáng)。

2015年后的6年時(shí)間我在諾亞財(cái)富工作，經(jīng)常要出差，在內(nèi)地的時(shí)間基本上要占1/3，感覺和香港的互動(dòng)性也沒有那么強(qiáng)。

直到2019年社會(huì)暴力事件，再就是2020年疫情封鎖到現(xiàn)在，我有大量的時(shí)間留在香港，重新來觀察和思考一些香港深層次的問題。

我們的九二同學(xué)群里面在香港工作的同學(xué)其實(shí)并不多。但平時(shí)大家在這個(gè)群里面有很多關(guān)于香港的討論。我平時(shí)因?yàn)楣ぷ鞅容^忙，沒有太多參與討論，加上我自己對(duì)香港的理解和認(rèn)識(shí)也有一個(gè)過程，可能在一段時(shí)間里，我和大家對(duì)香港的理解也比較的類似。

到后面我慢慢發(fā)現(xiàn)，尤其是最近這兩三年，我對(duì)香港問題的觀點(diǎn)可能跟群里的一些觀點(diǎn)，甚至可以說跟絕大部分的微信群里面關(guān)于香港的看法，有一些明顯的不同。

香港的現(xiàn)狀或者說一些大概的情況，大部分同學(xué)都有所了解，但是我認(rèn)為要深刻理解香港問題，需要從一個(gè)非常本質(zhì)的角度去理解它，就是她的制度、特別是她的法律跟內(nèi)地是截然不同的。

很重要的一個(gè)研究（金融的發(fā)源理論）認(rèn)為，決定這個(gè)世界上國家和國家之間，人的行為、思維方式、整個(gè)制度結(jié)構(gòu)，包括市場(chǎng)的發(fā)展、金融的發(fā)展的區(qū)別的，歸根到底跟法律制度的差別有密切關(guān)系。法律制度潛移默化影響了每一個(gè)人，在我們小時(shí)候就影響我們了。

我們大多不熟悉香港人小學(xué)時(shí)候受的教育，但是我們?cè)趦?nèi)地受的教育，從小學(xué)開始就對(duì)每個(gè)人產(chǎn)生長久的影響。比方說我們從小就被教育，國家利益是高于個(gè)人利益的，無論內(nèi)地還是其他采用大陸法、民法這些國家的人，都是這么認(rèn)為的。

但是生活在普通法、英美法或者海洋法國家和地區(qū)的人，很小就被教育個(gè)人利益要高于集體利益。這還只是不同法律制度的一個(gè)差別，其他方面差別同樣很大，延伸開來就會(huì)體現(xiàn)到宏觀層面的差異。

現(xiàn)在，內(nèi)地人看香港人不理解，香港人看內(nèi)地人也不理解，除了歷史發(fā)展的差別，很大程度上是法律制度差異造成的底層思維邏輯，看待事物的角度的不同造成的。很多時(shí)候我們只看到了表面的差異，卻忽視了這種最深層的差異，彼此爭論不休，往往會(huì)把矛盾進(jìn)一步激化。

另一個(gè)差異體現(xiàn)在，我們?cè)趦?nèi)地的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的教育主要是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，這個(gè)理論強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)高于其他的政治因素，就是所謂的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，生產(chǎn)關(guān)系反作用于生產(chǎn)力，這些我們都可以倒背如流。

但在香港、英美等主流經(jīng)濟(jì)學(xué)盛行的國家和地區(qū)，大家的理解是制度決定一切，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)結(jié)果實(shí)際上是制度決定的，跟我們的看法正好反過來了。這樣就導(dǎo)致了很多的現(xiàn)象，很多的問題，內(nèi)地人跟香港人的看法有非常大的差異。

最典型的例子就是絕大部分內(nèi)地朋友看香港，不管是北大的同學(xué)，高層領(lǐng)導(dǎo)，他們眼里香港的深層矛盾就是土地問題，或者說住房問題，或者貧富差距問題。大家普遍認(rèn)為香港的地產(chǎn)發(fā)展商是所有矛盾的根源，一些極端的觀點(diǎn)甚至呼吁打倒發(fā)展商。

即使很多在香港工作生活了很多年的內(nèi)地人也堅(jiān)持這樣的觀點(diǎn)。他們習(xí)慣用馬克思的批判眼光來看待香港、香港人、香港社會(huì)，我很多朋友都是這樣的。

但是在香港，雖然多年來相對(duì)于收入來講房價(jià)一直很高，是重大的社會(huì)問題，但是香港人很少把住房問題當(dāng)作最核心的矛盾，與內(nèi)地人的看法有很大的差別。

比如說2019年的社會(huì)暴亂，2014年的“占領(lǐng)中環(huán)”，都沒有任何人打出標(biāo)語要解決房地產(chǎn)問題、貧富差距問題、要打倒地產(chǎn)商。

每當(dāng)有人指出這點(diǎn)，（包括在香港生活的）一些內(nèi)地人習(xí)慣性地認(rèn)為，香港人沒有覺悟，傻，笨，被洗腦。但我個(gè)人感覺，這種居高臨下的視角看問題，不是很好的角度。

香港過去每年七一都有游行，這么多年下來只有一年，也就是2011年打出了“打倒地產(chǎn)霸權(quán)”這個(gè)旗號(hào)。當(dāng)年有一本書《地產(chǎn)霸權(quán)》出版。但實(shí)際上很多人不知道，這本書其實(shí)是很多年前寫的，90%的內(nèi)容只是在講香港房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，指出香港存在的問題，但主要觀點(diǎn)并非要打倒地產(chǎn)霸權(quán)。

這本書原來是英文版，后來在2011年翻譯成中文，出版商為了吸引眼球就把原來的書名改了，然后讓作者開篇寫了一章新的內(nèi)容迎合這個(gè)書名。因此，2011年的七一游行選擇了住房問題作為主題，但是之前和之后都沒有以此作為主題。

現(xiàn)在，幾乎所有批評(píng)香港的人都把住房問題，或者說發(fā)展商的問題作為一個(gè)最重要的視角，但是你如果去跟香港人聊，他們會(huì)說住房問題的確重要，但并非頭號(hào)問題。如果是的話，那么香港在回歸前和回歸后都應(yīng)該不斷地以此為主題來游行和抗議，但這并非事實(shí)。

所以實(shí)際上香港人和內(nèi)地人看香港問題，角度是非常不一樣的。那么香港人到底認(rèn)為問題出在哪里呢？他們認(rèn)為頭號(hào)問題是回歸后特區(qū)政府不作為，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，民生停滯不前。特區(qū)政府的“積極不干預(yù)”政策是港英政府留下來的一個(gè)傳統(tǒng)，曾經(jīng)被視為香港依賴市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。

當(dāng)我們?nèi)タ磩e的國家或經(jīng)濟(jì)體的時(shí)候，我們習(xí)慣用自己的思維方式，覺得經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了政府結(jié)構(gòu)，所以我們認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不好，或者說是發(fā)展商壟斷造成了很多矛盾，使得政府沒有辦法運(yùn)作。

但是在香港這邊大家的想法是反過來的，他們覺得發(fā)展商實(shí)際上是按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律在自由的競爭，只要不違法，出現(xiàn)了壟斷，他們也并不覺得是很嚴(yán)重的問題。包括在美國，現(xiàn)在共和黨也不覺得這些壟斷是個(gè)嚴(yán)重的問題，和民主黨看這個(gè)問題的角度是非常不一樣的。

香港人認(rèn)為的深層矛盾是什么呢？我覺得是兩個(gè)，第一個(gè)是前面說的，他們認(rèn)為這些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，主要是由于政府的不作為造成的，政府被很多遺留下來的制度束縛了，不愿意去改變。內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的崛起，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，香港政府的“積極不干預(yù)”政策沒有及時(shí)地調(diào)整應(yīng)對(duì)。

另外一方面，他們認(rèn)為內(nèi)地新移民造成了深層矛盾。一類低收入的新移民會(huì)占用香港的公共資源，例如公屋和醫(yī)療等服務(wù)，而另一類高收入的新移民拿走了很多好的工作，甚至推高了房價(jià)。

香港人認(rèn)為這些問題，只有通過制度改革來改變。因此歷次社會(huì)活動(dòng)，都是呼喚制度改革。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然存在嚴(yán)重的問題，但未必是第一位的，甚至不是前三位的矛盾。

當(dāng)然，如果你專門去做調(diào)查，問他們房地產(chǎn)問題是不是最重要的問題，那他可能還是會(huì)選這一項(xiàng)，很多時(shí)候一些民意調(diào)查都是給定了選項(xiàng)，設(shè)計(jì)問卷的人已經(jīng)有一個(gè)答案，等著大家來填。

總體上來講，香港回歸到現(xiàn)在已經(jīng)24年，到明年就是25周年，這25年下來可以說“一國兩制”在實(shí)際運(yùn)行中遇到了很多的困難。

一部分原因是因?yàn)楫?dāng)年設(shè)計(jì)“一國兩制”的時(shí)候，高估了香港人的愛國熱情，或者對(duì)內(nèi)地制度的認(rèn)同，低估了制度和思維差異。香港遠(yuǎn)離中央，再加上英國人在這里殖民150年，整個(gè)社會(huì)的思想文化各個(gè)方面就跟內(nèi)地有本質(zhì)上的差異。

香港人比較尊重英國人留下來的制度，這些制度很多其實(shí)已經(jīng)跟不上時(shí)代發(fā)展了，但是他們不愿意去修改，矛盾也因此而產(chǎn)生。

這里順帶講一下澳門。澳門的法律跟內(nèi)地的法律是同一個(gè)體系，是大陸法，而香港的是英美法，是普通法，這兩個(gè)法律體系之間的差異導(dǎo)致了澳門和香港跟內(nèi)地的關(guān)系是截然不同的。很多人以為澳門的賭場(chǎng)經(jīng)濟(jì)依賴內(nèi)地游客，所以澳門跟內(nèi)地關(guān)系很好。

這個(gè)理解是膚淺的，其實(shí)更多是因?yàn)檫@個(gè)深層的法律體系上的相似性。當(dāng)然還有一些歷史的原因。在60年代，澳門和香港分別發(fā)生了一些政治事件、歷史事件，在香港港英政府贏了，在澳門葡萄牙政府輸了，所以從60年代開始澳門就非常向往回歸內(nèi)地。

香港本地人其實(shí)對(duì)于港英政府在70-80年代的整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常懷念的，覺得當(dāng)年解決了很多人的住房問題，然后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得香港成為“四小龍”之一。

而回歸以后特區(qū)政府缺乏這種決策的能力，回歸以后因?yàn)橹醒肫鋵?shí)一直跟香港保持距離，井水不犯河水，沒有人來指導(dǎo)香港應(yīng)該怎么發(fā)展，歷任特首又卷入了各種各樣的政治糾紛。

例如，在回歸以后，要不要跟深圳市和廣東省，以及內(nèi)地去融合就成為特區(qū)政府面臨的第一個(gè)選擇。由于首屆政府的政務(wù)司長陳方安生非常忠實(shí)于英國，她就反對(duì)這個(gè)融合發(fā)展。

說到這里，值得說一說港珠澳大橋，站在香港政府的角度，這個(gè)橋在經(jīng)濟(jì)上是不太劃算的，所以不太愿意推動(dòng)。但時(shí)站在中央政府角度看，是把香港、澳門和內(nèi)地在一起的象征。就好比青藏鐵路在經(jīng)濟(jì)上也不劃算，但時(shí)有很強(qiáng)的政治意義。

關(guān)于港珠澳大橋，一個(gè)流傳很久的說法就是原來有一個(gè)“雙Y”方案是連接到深圳的，但是香港刻意阻撓，最終采取的是“單Y”方案。

其實(shí)這個(gè)說法是不準(zhǔn)確的，真正阻擾雙Y方案的來自另外的城市。實(shí)際上，在港珠澳大橋建成前，香港和深圳之間就建成了深圳灣大橋。如果香港不希望與深圳一起發(fā)展，那么這個(gè)橋就完全不需要去建。

這個(gè)例子就說明，很多流傳的說法，其實(shí)是錯(cuò)誤的，造成了內(nèi)地很多人的誤解。

現(xiàn)在大家看香港地圖也好，或者來過香港的朋友都知道，從深圳羅湖、落馬洲那邊過來，整個(gè)新界北部基本上是保持著非常田園，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)生態(tài)。

有大量的土地和郊野公園沒有開發(fā)，同時(shí)會(huì)看到大量的非常傳統(tǒng)的“丁屋”，就是三層（每層不到70平米）的樓。只有過了獅子山以后，慢慢進(jìn)入到市區(qū)，從九龍然后到港島，才看到截然不同的世界。

由于長期不發(fā)展新界北和郊野公園，導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展面積有限，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)鹑谝约胺康禺a(chǎn)行業(yè)的依賴。貿(mào)易、零售、餐飲、旅游等傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)之后慢慢的衰落。

現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)值占GDP的比重大概是20%-25%左右，金融大概也是20%左右，傳統(tǒng)行業(yè)大概是60%，絕大部分的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是在市區(qū)內(nèi)，特別是在港島。新界北這一塊，過去一直處在這種比較荒蕪的狀態(tài)，土地也比較分散，政府也不太想去發(fā)展。

除了香港政府的“積極不干預(yù)”傳統(tǒng)，政府官員的不作為還與 2002年左右在香港發(fā)生的“梁展文事件”有關(guān)，這個(gè)事件我相信很多內(nèi)地人都不知道，很多在香港工作生活了很多年的內(nèi)地人可能也不知道。

簡單說，就是當(dāng)時(shí)香港政府里面一個(gè)負(fù)責(zé)城市規(guī)劃的官員梁展文，在處理土地問題上很有作為，他幫助個(gè)別發(fā)展商去解決開發(fā)過程緩慢的問題，利用他的權(quán)力做了一些特批。

這些特批實(shí)際上是對(duì)涉及的各方都是有利的，包括發(fā)展商、居民、服務(wù)商等。這些事情需要打破常規(guī)，因?yàn)槌Ｒ?guī)下大家做事是比較慢的，他打破這個(gè)常規(guī)就把事情較快解決了。

但是等到他退休以后，他到了這家發(fā)展商工作，成為一起“旋轉(zhuǎn)門”事件。成為社會(huì)輿論炒作的對(duì)象，社會(huì)覺得有官商勾結(jié)的成分。這位官員的名譽(yù)就受到極大的損害，而后果則是后面的官員做事都變得循規(guī)蹈矩，照本宣科。于是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地開發(fā)都變得極為緩慢。

這里特別說一下“官商勾結(jié)”這個(gè)詞。我2008年來香港后，確實(shí)有很長一段時(shí)間，官商勾結(jié)這個(gè)詞在媒體出現(xiàn)比較普遍。當(dāng)時(shí)是曾蔭權(quán)做特首，他在任那幾年為了解決香港回歸后房價(jià)大跌的問題，基本停止了土地供應(yīng)，結(jié)果是發(fā)展商享受到了房價(jià)上漲的好處。

具體來說，香港的房價(jià)從1997年到2003年下跌了68%，從2003年的低點(diǎn)慢慢反彈回來，到2012年回到了1997年的高點(diǎn)。這期間香港政府幾乎停止了土地供應(yīng)。就是在土地拍賣時(shí)，政府內(nèi)部設(shè)了一個(gè)很高的底價(jià)，發(fā)展商基于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)考慮，出價(jià)達(dá)不到政府的底價(jià)。結(jié)果是土地供應(yīng)幾乎停止，金融危機(jī)后全球量化寬松，房價(jià)不停上漲。

在這個(gè)漲的過程中間，曾蔭權(quán)一直在講房價(jià)還沒有回到1997年，所以不用做什么。顯然，他在住房供應(yīng)上的決策犯下了很嚴(yán)重的錯(cuò)誤。站在內(nèi)地人的角度來看，曾蔭權(quán)作為特首的口碑應(yīng)該很差。

但事實(shí)卻是，在香港歷任特首里面，香港人口碑最好的特首就是曾蔭權(quán)。香港人看來，曾蔭權(quán)是在制度下面做事情，他年輕的時(shí)候做成了很多不敢想象的事情，為香港人創(chuàng)造了很多福利。

至于后來這個(gè)土地供應(yīng)問題，大家覺得他缺乏眼光，但也并不覺得那么糟糕。這也與我前面講的香港人并不把住房問題看成是社會(huì)頭號(hào)問題有關(guān)。

曾蔭權(quán)下來、梁振英上來以后，到現(xiàn)在這些年，在香港很難聽到有人講“官商勾結(jié)”這個(gè)詞了。但這也從某種程度上反映出新特首和商界的關(guān)系不佳。

梁振英2012年成為特首后表示要把房價(jià)控制住，開發(fā)更多土地，建設(shè)更多住房。結(jié)果并沒有做到，他導(dǎo)致了很多人對(duì)他更失望，很多人等待后發(fā)現(xiàn)，香港房價(jià)在2012年之后漲得更快了，特別是2016、2017年漲得更兇了。

現(xiàn)在香港每年私人住宅的供應(yīng)平均不到2萬套。什么概念呢？每年流入香港的外部人才，海外回來的、內(nèi)地來的，這些收入相對(duì)比較高的人才，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2萬人的。

這個(gè)也造成了剛才說的社會(huì)問題，內(nèi)地人覺得香港的住房是頭號(hào)問題，但香港人往前多考慮了一層，就是內(nèi)地窮人過來就搶他們的公屋，富人過來就把樓價(jià)推高。當(dāng)然這種考慮并不全面，每年香港超過90%的私人住宅是持有香港身份證的居民所購買，很難直接怪到內(nèi)地移民。

雖然香港的住房問題嚴(yán)重，但我想還是要給大家?guī)讉€(gè)觀念上的修正。第一就是看收入，香港家庭收入中位數(shù)大概是月收入2.2萬左右，這個(gè)數(shù)字其實(shí)比中國任何一個(gè)城市都要高。

如果你用估值指標(biāo)，比方說收入水平，或者是租金收益率，或者是貸款利率來衡量，其實(shí)香港的房價(jià)并沒有大家想的那么變態(tài)，它總價(jià)是很高，單位價(jià)格是很高，但是你用估值來看它并沒有那么不合理。相對(duì)來說，更不合理的是國內(nèi)一線城市的房價(jià)；

第二，很多人不知道的一件事情。香港這些年來一千萬以上的住房占成交的比例，基本上只有20%左右，其余80%都是一千萬以下的。內(nèi)地朋友來香港，基本都是在市區(qū)，看到市區(qū)房價(jià)可能全部都是一千萬以上，然后覺得大部分都買不起。

實(shí)際上，大部分人都根據(jù)自己的收入購買了合理價(jià)格的住房。房價(jià)是從低到高慢慢起來的，很多人其實(shí)在低的時(shí)候就已經(jīng)買了。有一個(gè)調(diào)查很有意思，香港人對(duì)整體住房滿意度的打分只有3-4分，但是對(duì)自己家的房子的滿意度，是6-7分（10分為滿分）。

同樣的道理，在上海300萬以下的住房，成交的比例最多，上海真正超過一千萬的住房的比例，可能跟香港差不多，20%左右甚至更低。

總之就是香港的住房問題，并不是像大家想象的那么嚴(yán)重。換一個(gè)角度來看，香港住房的缺點(diǎn)，也是香港經(jīng)濟(jì)優(yōu)點(diǎn)的一個(gè)體現(xiàn)。

香港的地理面積太小了，總共只有1100平方公里，只有7%的土地拿出來做住房。而這里的財(cái)富又非常多，供應(yīng)有限，房價(jià)很難低下來。如果財(cái)富都流走了，房價(jià)跌下來，很難說這是一件好事。

最近幾年我在很多微信群感受非常強(qiáng)烈的一點(diǎn)，就是內(nèi)地人都以鄙視香港、看不起香港作為一種優(yōu)越感，但是我覺得這是一個(gè)非常大的誤解，非常錯(cuò)誤的一種態(tài)度。

其實(shí)從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的多個(gè)指標(biāo)衡量，香港依然是全中國所有城市發(fā)展相對(duì)最完善的城市。當(dāng)然她有很多很多問題，但是同樣的問題，在內(nèi)地一線城市可能也很嚴(yán)重。

比方說香港人40%-50%住在公屋和居屋里面，居屋其實(shí)是不貴的，當(dāng)年賣的時(shí)候其實(shí)都是很便宜的，公屋的租金是很低的。我們看到很多報(bào)道，一講到香港就是籠屋，就是劏房，好像很嚴(yán)重的問題。其實(shí)都是極少數(shù)的現(xiàn)象。

比方說劏房，住在劏房里的人，很多人實(shí)際上是在等待公屋。的確有很多是從內(nèi)地過來的，嫁給香港的低收入的人，有孩子了，孩子在這里上學(xué)，其他方面吃穿用，基本上都OK的，只是住的小一點(diǎn)。

確實(shí)這是要解決的問題，但是如果問他們，給你們很好的條件回內(nèi)地生活，絕大部分人選擇不愿意。因?yàn)樗麄冊(cè)趦?nèi)地其實(shí)也是底層，他們?cè)趦?nèi)地可能居住環(huán)境好一點(diǎn)，但是其他方面他們覺得還不如在香港。

過去香港和核心都會(huì)區(qū)沿著維多利亞港發(fā)展，一邊是港島，主要就是金融以及各種服務(wù)業(yè)，與貿(mào)易、法律、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等相關(guān)的行業(yè)。另一邊是尖沙咀，東西九龍，往東走還有觀塘、油塘，將軍澳。

回歸后香港的發(fā)展速度確實(shí)明顯落后于回歸前。很多人批評(píng)香港，比方說回歸這么多年，西九龍現(xiàn)在才大概差不多建好80%，花了24年時(shí)間。啟德機(jī)場(chǎng)98年就停止運(yùn)營了，這么多年過去，現(xiàn)在建好的部分不到1/3，很多建設(shè)目標(biāo)都是嚴(yán)重滯后的。

發(fā)生這種情況的原因很多，例如前面講的“梁展文事件”，再就是英國人留下的很多跟不上時(shí)代發(fā)展的制度，但香港政府沒有去修改。

但如果換一個(gè)角度去觀察，就是我們要把中國內(nèi)地的高速發(fā)展，當(dāng)作一種在全世界的例外情形，它不是一個(gè)常態(tài)。全世界的常態(tài)就是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高收入階段之后都發(fā)展的很慢。比方說我們?cè)诿绹x書時(shí)，就知道所在的城市10年20年都沒有變化。

它是不需要發(fā)展嗎？也并不是，但是它受到各種各樣的環(huán)境保護(hù)、樓高等制度限制。特別是一些群體的利益影響時(shí)，可以和政府打官司，一拖就是很多年。

這些年我們習(xí)慣了內(nèi)地的高速發(fā)展，習(xí)慣看到內(nèi)地政府的速度、力量，使得很多民間的反對(duì)都沒有辦法反對(duì)，快速的發(fā)展，快速的補(bǔ)償。

但是大家如果站在第三方的局外人角度看世界發(fā)展，可能感受就不一樣了。例如中美矛盾，中國人和美國人的理解截然不同，也不愿意聽對(duì)方的聲音。但是如果去看新加坡人的分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)視角要平衡很多。

雖然香港的發(fā)展速度與許多發(fā)達(dá)國家城市差不多，甚至比很多經(jīng)濟(jì)體更快，但畢竟相對(duì)于內(nèi)地，相對(duì)于韓國還是有差距。因此，香港社會(huì)還是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢，以及圍繞這點(diǎn)展開的政治矛盾感到擔(dān)憂。

我一直強(qiáng)調(diào)，回歸這么多年，香港核心的矛盾就是經(jīng)濟(jì)速度放緩。香港人心目中最大的愿望不是要打倒發(fā)展商，也不是說要縮小貧富差距，他們核心的愿望就是經(jīng)濟(jì)要好，大家都有工作，只要我努力，哪怕現(xiàn)在收入低，將來會(huì)變好，大家就比較滿意。

過去幾任特首也都在想辦法，特別是梁振英和現(xiàn)在的林鄭月娥，但他們想辦法歸想辦法，基本上還是不愿意去碰新界北邊的土地。因?yàn)樾陆绫彪x市區(qū)太遠(yuǎn)。沿著深圳河兩岸，深圳那邊羅湖、福田的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新界北這一邊，差不多貴一倍。

很多人住在新界北只是因?yàn)槟沁叺姆績r(jià)稍微便宜一點(diǎn)，但工作大多數(shù)都在市區(qū)。早上他們要很早起來，坐地鐵基本一個(gè)小時(shí)可以到達(dá)市區(qū)。

大家都知道內(nèi)地是怎么發(fā)展的，先找一塊土地出來建一個(gè)新區(qū)，把基礎(chǔ)設(shè)施、水、電、公路、橋梁都搭好，政府很主動(dòng)的做這件事情，做完這件事情以后，把房地產(chǎn)商招過來，把這個(gè)城市都建好。一開始可能是鬼城，但是慢慢的就吸引大家到這里來，周邊逐步城鎮(zhèn)化。

這是內(nèi)地的做法，非常典型的基建先行。但在香港是反過來的，整個(gè)政府是個(gè)小政府，所以做的事情是有限的，因此往往是基建后行。通常一個(gè)地區(qū)要發(fā)展出足夠的人口，才開始考慮往市區(qū)建設(shè)地鐵交通。

就是這樣一個(gè)簡單的差異，導(dǎo)致了靠近深圳的新界北發(fā)展落后。然后又圍繞這些問題展開黨派政治，陷入惡性循環(huán)。

經(jīng)歷了大亂大治，現(xiàn)在香港社會(huì)已經(jīng)平靜下來，大家不再為政治上的事情去爭吵。反對(duì)派基本被連根拔起。

目前社會(huì)普遍的想法就是先把經(jīng)濟(jì)搞好，每個(gè)人讓自己的工作自己的職業(yè)發(fā)展的更穩(wěn)定。在這樣的一個(gè)大背景下，國家的大灣區(qū)發(fā)展計(jì)劃也有新的推進(jìn)，前海和橫琴的發(fā)展方案出臺(tái)后，香港也有了急起直追的動(dòng)力。

特區(qū)政府最新的施政綱領(lǐng)就規(guī)劃了未來20多年的“雙都會(huì)區(qū)”發(fā)展計(jì)劃。實(shí)際上，因?yàn)槊髂晔腔貧w25周年，2047年是回歸50年，所以這一次的規(guī)劃相當(dāng)于是規(guī)劃了未來25年香港的發(fā)展。

雙都會(huì)區(qū)的核心是“南金融，北創(chuàng)科”。要把新界北大概300平方公里的土地逐步開發(fā)利用起來，創(chuàng)造工作，建造住房，和傳統(tǒng)的金融并肩作戰(zhàn)。

還有一種說法，香港的南邊還有很多島，這些島也可以發(fā)展起來，可以做一些填海，將來把市區(qū)內(nèi)的一些碼頭、港口、物流搬到南邊的島上去，使得南邊成為物流中心。騰出來的市區(qū)內(nèi)這些土地就可以蓋房子了。那么就是“南物流，中金融，北創(chuàng)科”。

香港北邊跟深圳靠近的地方，比方說羅湖這邊，落馬洲這邊，還有深圳灣這邊的屯門、元朗，基本上是居住為主，工作的機(jī)會(huì)并不是太多，口岸經(jīng)濟(jì)也沒怎么發(fā)展起來。未來就圍繞著這一帶開始大規(guī)模的建設(shè)。深圳其實(shí)也非?？粗叵愀圻@邊的這個(gè)開發(fā)，大量的土地開發(fā)起來，和深圳形成互動(dòng)。

深圳最大的短板是什么？缺乏基礎(chǔ)研究。群里應(yīng)該有深圳的朋友，92級(jí)我們同系的在深圳的不多，我在深圳的同學(xué)大概只有五六個(gè)人。他們?cè)谏钲谧铑^疼的就是深圳的中學(xué)不好，好高中很少，再就是大學(xué)也很少。

最近有一個(gè)新聞事件，很多海外的博士回到深圳中學(xué)當(dāng)老師。有的人覺得這個(gè)是大材小用，但是我覺得其實(shí)這是一個(gè)好事情。在北京很多名牌大學(xué)的博士也愿意到中學(xué)去當(dāng)老師。

深圳這些年的發(fā)展，很多時(shí)候我們看到華為或者騰訊，的確是有很多很厲害的地方，有工程師的紅利，有自己的勤奮，比如996。

但是整體上來講，我們覺得整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的紅利現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重的內(nèi)卷。其實(shí)整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)這幾年的增量已經(jīng)基本上停止，內(nèi)卷非常的嚴(yán)重。這個(gè)時(shí)候需要新的突破，新的突破還是要來自于基礎(chǔ)科學(xué)，在基礎(chǔ)科學(xué)上面香港還是有它的厲害的地方。

很多時(shí)候有一些內(nèi)地的客戶經(jīng)常問我，說孩子要上學(xué)，一般會(huì)給內(nèi)地最好的幾個(gè)學(xué)校，然后香港這邊的學(xué)校，以及美國的學(xué)校進(jìn)行對(duì)比。我覺得其實(shí)不能一概而論，具體的專業(yè)做具體的分析，并不是說一定是美國的更好，或者是一定是香港的更好，不一定的。

現(xiàn)在內(nèi)地很多好學(xué)校也很厲害。但是總體上來講，香港這邊我觀察到的情況是，大學(xué)教授基本上是非常了解前沿的，非常認(rèn)真的在教書，學(xué)生的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于內(nèi)地。

香港這邊的一個(gè)學(xué)期是很短的，我在港大一門課應(yīng)該36個(gè)小時(shí)就講完了，在內(nèi)地的話應(yīng)該是54個(gè)小時(shí)。這個(gè)時(shí)間上的差異，其實(shí)就是學(xué)生可以有更多的時(shí)間去實(shí)習(xí)。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，大學(xué)教的東西往往落后于實(shí)踐，尤其是商業(yè)方面的課程，嚴(yán)重地落后于實(shí)踐。學(xué)生出來實(shí)習(xí)以后，再回到學(xué)校里去學(xué)他想學(xué)的東西，我個(gè)人覺得效果會(huì)更好。

在基礎(chǔ)科學(xué)方面，香港這邊科技大學(xué)、理工大學(xué)，相對(duì)內(nèi)地來講還是不錯(cuò)的。當(dāng)然現(xiàn)在深圳那邊有南方科技大學(xué)，還有很多其他的科技大學(xué)也是非常強(qiáng)的。總體上來講，深圳還是非常看重香港這邊的資源，所以深圳就拿出土地希望香港的一些大學(xué)到深圳去辦分校。

目前大家都很積極在進(jìn)行這個(gè)事情，會(huì)慢慢源源不斷的培養(yǎng)新的人才出來，這些人才將來愿意回到香港，或者是在大灣區(qū)工作，我覺得這個(gè)互動(dòng)很好。

這次政府一個(gè)很大的亮點(diǎn)就是要去改變過去限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些落后的法律條文，這個(gè)是很重要的。

舉個(gè)例子讓大家理解一下，比方說大家最常說的一件事情就是香港有大量的土地，香港的發(fā)展商在新界有大量的農(nóng)業(yè)土地，他們把這個(gè)農(nóng)地囤著不蓋房子，等土地升值賺錢。這是內(nèi)地對(duì)香港發(fā)展商的負(fù)面印象，一個(gè)非常集中的表現(xiàn)。

但是這個(gè)觀念是絕對(duì)錯(cuò)的。香港的農(nóng)業(yè)地是非常便宜的，每平方呎只要500塊錢，任何人都可以去買。每個(gè)人想去那邊買塊地，都可以買。反而在內(nèi)地，大家有時(shí)候說要想去買塊農(nóng)業(yè)地，其實(shí)很難的。

香港的土地被人為地劃分為農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地，這個(gè)和內(nèi)地比較像。但是當(dāng)年做這個(gè)劃分的時(shí)候，香港還是農(nóng)業(yè)社會(huì)，基本上制造業(yè)還是剛剛起步，所以把大量的土地都劃為農(nóng)業(yè)用地。

香港到今天已經(jīng)沒有農(nóng)業(yè)，那么這些地還是農(nóng)業(yè)用地，沒有與時(shí)俱進(jìn)，顯然是不合理的。但是英國人又留下了法律，假如要把這塊地變成住宅用地，就要去補(bǔ)地價(jià)，地價(jià)是以七年之內(nèi)的新房的價(jià)格來定。

那大家想想，如果你是發(fā)展商，你當(dāng)年買的這個(gè)地，你當(dāng)然是希望它變成住宅用地，但是同時(shí)你希望它的價(jià)格應(yīng)該是一個(gè)合理的水平，在一個(gè)合理的水平去蓋房可以賺到錢。

但是由于這幾年房價(jià)上漲的太快，如果你按現(xiàn)在的房價(jià)去補(bǔ)地價(jià)，同時(shí)這邊還有很嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)的一些條例，開發(fā)又很慢，容積率又有很多的限制，那么最后你算賬算下來，發(fā)現(xiàn)是不劃算的。同時(shí)政府又不會(huì)為你去建基礎(chǔ)設(shè)施配套。這就導(dǎo)致了現(xiàn)在的僵局。

所以過去有人認(rèn)為的所謂的囤地，實(shí)際上的確也有一些發(fā)展商在內(nèi)地采取了這種策略，但是他在內(nèi)地買下來的就是住宅用地，并不是農(nóng)業(yè)用地。因?yàn)橐恍﹫?zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致大家留下了一個(gè)非常負(fù)面的印象。但是這個(gè)事情本身在香港是另外一個(gè)狀況。

關(guān)于囤地還有一種很常見的錯(cuò)誤的說法。囤地實(shí)際上是假設(shè)你知道將來的土地價(jià)格會(huì)一直上漲，那么你才會(huì)囤地，否則的話，從財(cái)務(wù)的角度來講，是沒有人愿意這樣做的。從財(cái)務(wù)的角度來講，就是要盈虧平衡。我不知道將來的土地價(jià)格是高還是低，或者將來的住宅價(jià)格會(huì)不會(huì)暴跌。

所以從項(xiàng)目管理上來講，都是以一個(gè)合理的成本價(jià)，在可預(yù)見的未來，比方說未來的三到五年，甚至十年，可以有一個(gè)合理的利潤。但是我絕對(duì)不會(huì)把這塊地囤上十年，存上二十年，囤那么長時(shí)間，誰知道將來的房價(jià)是漲還是跌呢？2003年房價(jià)暴跌，香港房價(jià)從97年高點(diǎn)跌了68%。

這一次要建設(shè)雙都會(huì)區(qū)，在北邊建北部都會(huì)區(qū)，就必然要把剛才說的這些土地活化起來，那么就會(huì)進(jìn)行很多方面的法律條文的修改。

比方說補(bǔ)地價(jià)，可能就不能夠以新房的房價(jià)來制定它的價(jià)格，可能要以相對(duì)舊的房子的價(jià)格，相對(duì)低一點(diǎn)的價(jià)格來制定一個(gè)合理的補(bǔ)地價(jià)。容積率可能也要相適應(yīng)的相對(duì)的放開。

還有一個(gè)很大的問題是丁權(quán)。大家如果看過電影《竊聽風(fēng)暴3》，可能有一點(diǎn)了解。丁權(quán)實(shí)際上是個(gè)很復(fù)雜的問題。簡單講，就是在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)，農(nóng)民都擁有土地，農(nóng)民的男孩子（?。┮灿袡?quán)獲得一塊土地。

原住民的這個(gè)權(quán)利從清朝政府一直就有，到九七回歸時(shí)，作為一個(gè)妥協(xié)條款列入了基本法。新界原住民的男孩子生下來就可以免費(fèi)獲得700英尺的一塊地，可以蓋三層的房子。這個(gè)導(dǎo)致了新界的土地高度的分散。

這個(gè)里面利益巨大，也出現(xiàn)了套丁的一種行為。很多人生下來的孩子早就不在香港了，住在全世界各個(gè)地方，但是他們依然擁有這個(gè)權(quán)利，所以就會(huì)有很多人去把他的權(quán)利買下來，通過法律上面的一些流程，可以拿到一塊地。

丁權(quán)造成了一個(gè)很大的社會(huì)矛盾，畢竟市區(qū)的非原住居民要用很多年的工作收入去買房子。過去特區(qū)政府對(duì)丁權(quán)是不敢去動(dòng)的。很多有權(quán)力的人在這里面有很大的利益。也不能說完全非法，還是走了法律流程，比方說你們家生下來有一塊地，但是你現(xiàn)在想把它賣給我，那我是可以買的，交易是可以進(jìn)行的。

這一次香港政府這么大的一個(gè)規(guī)劃，應(yīng)該會(huì)觸及到這個(gè)問題。這是一個(gè)很大的看點(diǎn)。將來25年建立一個(gè)300平方公里的北部都會(huì)區(qū)，就要對(duì)土地進(jìn)行很多的整合，政府可能會(huì)利用權(quán)力收回一些土地。當(dāng)然收回土地要去賠償?shù)?，要去購買。

法律條文的修改會(huì)使得未來香港的建設(shè)速度相對(duì)加快。我們?nèi)绻门f眼光看香港的發(fā)展速度，比方說西九龍20年，啟德20年，好像沒什么變化，那么我覺得用這樣的思維去看香港新界的發(fā)展，可能會(huì)是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。我覺得將來這邊發(fā)展的速度，可能會(huì)有一個(gè)慢慢加速的過程。

當(dāng)真正把住房價(jià)格控制在一個(gè)相對(duì)合理的水平，同時(shí)創(chuàng)造大量的就業(yè)，大家愿意居住到這個(gè)地方以后，那么很多的矛盾就慢慢的化解了。而對(duì)于新界擁有土地的那些原住居民，如果你給予他合理的賠償，那么他也是愿意的。

過去的地主或者說原住居民的每個(gè)家族，都有一些所謂的家規(guī)。比方說要100%的家庭成員同意才能把一些地賣給政府或者賣給發(fā)展商，那么現(xiàn)在可能他們都愿意把這個(gè)100%修改，改成80%或者70%。

未來的三到五年，可能這個(gè)變化還不會(huì)太明顯，但是五年以后，七年八年，可能會(huì)看到一個(gè)加速的建設(shè)過程。如果大家都愿意看到這樣的一個(gè)事情發(fā)生的話，那它就自然而然會(huì)發(fā)生。

我覺得內(nèi)地的朋友明年一定是有機(jī)會(huì)來香港的，明年是25周年回歸慶典。最近香港政府的一些官員放出來的風(fēng)，是說12月份可能就會(huì)通關(guān)。之前我們講的是要到明年三月份冬奧會(huì)以后，現(xiàn)在可能在12月份就會(huì)對(duì)商界進(jìn)行通關(guān)。我覺得明年一定會(huì)有更大幅度的通關(guān)。

我希望我們?nèi)豪锏呐笥?，都是北大的精英，北大的同學(xué)，有機(jī)會(huì)來香港看看。如果你想了解香港的話，最好是拋開一些成見，來這里多看，多感受，多觀察。

我來了香港13年，我也不敢說我今天講的大家一定同意，在群里面也有香港的朋友，他們可能也不同意我的觀點(diǎn)，都沒有關(guān)系。這個(gè)是我自己去思考，去觀察，去提煉出來的一些觀點(diǎn)。

我相信大家都希望香港和內(nèi)地靠得更近，大灣區(qū)能夠發(fā)展得更好，能在這里建立更好的大學(xué)，更多的就業(yè)，更多的工作。將來大家可以更多的相互的交流，相互的往來。

一定要以相對(duì)長遠(yuǎn)的視角來看待一個(gè)城市或者一個(gè)國家的發(fā)展。短期內(nèi)可能會(huì)有更大的困難?？赡芟愀圻^去20年的確是發(fā)展的比較慢一點(diǎn)，相對(duì)韓國慢一點(diǎn)，相對(duì)內(nèi)地慢一點(diǎn)，相對(duì)其他地方可能并不慢，每年大概還有2%的增長，那比日本要好很多，跟美國也差不多。

但是我們要往前看，過去20多年的很多教訓(xùn)可能會(huì)被吸取，未來的20多年時(shí)間，整個(gè)亞洲包括內(nèi)地可能會(huì)經(jīng)過很痛苦的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。鳳凰涅槃之后，我相信整個(gè)亞洲經(jīng)濟(jì)占全球的比重，相對(duì)來講會(huì)比今天的1/3更高，可能會(huì)達(dá)到40%，甚至如果時(shí)間拉長一點(diǎn)，可能會(huì)更高。

那么這個(gè)時(shí)候，所有的跟我們中國人相關(guān)的這些城市，香港、深圳、廣州，沿海的這些城市，北京、還有內(nèi)地的很多城市，我相信都會(huì)迎來一個(gè)很美好的明天。

對(duì)于我們這一代人來講，可能20年后我們都退休了，我們也老了，但是我相信，對(duì)我們的孩子我們的下一代來講，會(huì)有一個(gè)更加美好、更加燦爛的明天。

謝謝大家。

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