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寧波陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)推出了三個(gè)四代宅產(chǎn)品，更多的四代宅樓盤正在路上，如果沒有政策變化，未來的地塊除了別墅，基本都會(huì)是四代宅。

這幾個(gè)四代宅樓盤老司機(jī)都去看了，有驚喜也有失望。

驚喜的是大家普遍關(guān)心的隱私問題——因露臺(tái)錯(cuò)層而導(dǎo)致樓上的住戶看到樓下的情況——并不嚴(yán)重。多數(shù)露臺(tái)基本看不見樓下的情況，有些則通過加裝遮陽簾也可以避免，所以隱私問題大家不必太擔(dān)心。

但遮擋問題比我預(yù)想的要嚴(yán)重，無論是客廳還是臥室，如果樓上剛好是一個(gè)向南伸出的露臺(tái)，則樓下的遮擋非常明顯。

這樣的遮擋不僅影響采光，一些低樓層的住戶可能一整天都沒有陽光進(jìn)入室內(nèi)；也會(huì)顯著影響視線，無論是坐在客廳沙發(fā)上，還是躺在臥室床上，向窗外望去，視野里一大片都是樓上露臺(tái)的底部。

在我看來，這是四代宅亟需改進(jìn)的地方。

我們的某些政策非常難以預(yù)料，就比如對(duì)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，最開始非常松，因?yàn)槊^過河，要求松點(diǎn)可以理解；到后面則非常緊，緊到陽臺(tái)只能設(shè)計(jì)成1.5米寬，使用起來非常雞肋，露臺(tái)則絕對(duì)禁止；再到現(xiàn)在又非常松，露臺(tái)可以送了，陽臺(tái)也可以放款到2.4米。

一會(huì)松一會(huì)緊讓所有的主體都難以適應(yīng)，開發(fā)商地買早了，就必須適用老規(guī)則，產(chǎn)品落后一代，一出來就被動(dòng)挨打；購(gòu)房者房買早了，一交付就落伍，直接被新產(chǎn)品碾壓。

設(shè)計(jì)院也難以適從，以前的規(guī)則都要打破重來，以前成熟的方案全部作廢，而適應(yīng)新規(guī)則的方案則完全不成熟。

四代宅的大露臺(tái)顯然就是這種不成熟的體現(xiàn)，為了充分利用規(guī)則，每個(gè)開發(fā)商都想把露臺(tái)做足，畢竟白送的面積購(gòu)房者都喜歡。但做足露臺(tái)和采光、視線之間如何平衡？會(huì)不會(huì)做成新時(shí)代的“缺陷”產(chǎn)品？則根本沒有時(shí)間去思考。

老司機(jī)認(rèn)為，目前我們看到的四代宅，很大可能是一個(gè)“過渡性”產(chǎn)品，未來幾年還會(huì)持續(xù)進(jìn)化，特別是遮擋、采光這種顯而易見的短板，需要在未來的設(shè)計(jì)中去加以優(yōu)化。

當(dāng)然，老司機(jī)的意思并非現(xiàn)在的四代宅都不能買，事實(shí)上也有做得不錯(cuò)的，比如有樓盤南向遮擋就適當(dāng)做了控制，有的樓盤奇偶層的體驗(yàn)也會(huì)相差很多。

此外，每個(gè)人對(duì)于采光的需求也不一樣，有些人覺得不可接受，有些人看過后則認(rèn)為還好，畢竟露臺(tái)這么大塊面積的贈(zèng)送是實(shí)實(shí)在在的，蘿卜青菜各有所愛吧。最重要的，還是要自己實(shí)地去現(xiàn)場(chǎng)感受過，才能下結(jié)論。

四代宅的實(shí)際使用還會(huì)面臨其他一些問題，老司機(jī)在視頻號(hào)里面也曾經(jīng)探討過這些問題，感興趣的同學(xué)可以到視頻號(hào)里去翻一翻。

特別提醒一下，沒有關(guān)注《房產(chǎn)老司機(jī)》視頻號(hào)的同學(xué)請(qǐng)務(wù)必關(guān)注一下，視頻內(nèi)容現(xiàn)在更新得比文章要勤。沒辦法，文字讀者下半年有點(diǎn)漲不動(dòng)了，而視頻號(hào)增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。

老司機(jī)也需要正向激勵(lì)嘛。

最后要說一個(gè)我有點(diǎn)擔(dān)憂的話題，其實(shí)無論三代也好四代也好，寧波的高端住宅正在快速飽和，這個(gè)過程可能比普通住宅還要快得多。

寧波高端住宅大規(guī)模建設(shè)應(yīng)該是始于2022-2023年，到現(xiàn)在滿打滿算也就3年時(shí)間，這3年的新開樓盤大多集中于高端領(lǐng)域，但高端領(lǐng)域的購(gòu)買量非常有限，一旦飽和，后續(xù)增長(zhǎng)將非常乏力。

什么意思？未來的豪宅可能會(huì)越來越難賣了，別墅類暫時(shí)可能好一點(diǎn)，但量大了一樣賣不動(dòng)。二手豪宅更是困難，跟大家匯報(bào)個(gè)數(shù)據(jù)：

800萬以上的二手房，每個(gè)月的成交大概不到20套。而這個(gè)總價(jià)段的有效掛牌，大概超過了2000套。

所以，自住沒有問題，特別是長(zhǎng)期自住去買沒有問題，但沖著投資去買，或者短期住兩年而去買，未來在二手市場(chǎng)如何脫手，是一個(gè)難題。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。除了單次咨詢，我們還推出了年度VIP，會(huì)員享受不限次數(shù)的一對(duì)一咨詢、內(nèi)部報(bào)告免費(fèi)贈(zèng)閱、內(nèi)部沙龍優(yōu)先邀請(qǐng)等特權(quán)。了解老司機(jī)的服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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