前言

2018 年，當馬云在一次演講中笑著說 “八年后中國最便宜的就是房子，房價如蔥”，遭到哄堂大笑，當時。

可到現(xiàn)在，河北衡水棗強縣的二手房均價停在 4078 元 / 平，一套 80 平的房子總價 32 萬，比很多城市的首付還低；而深圳南山區(qū)的學區(qū)房，掛牌價仍在 12 萬 / 平，購房者排隊搶房。

7 年過去，房價真的開始 “分化如蔥” 了，而2026 年 “十五五” 開局在即，樓市的風向早已不是 “普漲普跌”，而是藏著三個讓普通人必須警惕的轉(zhuǎn)變。

這三大轉(zhuǎn)變究竟是什么？對明年買房、賣房、換房的決策，又會產(chǎn)生多大影響？

城市分化

很多人都能感受到，如今的房價不再 “全國一盤棋”，而是 “核心城市漲上天，三四線跌成蔥”。2025 年 8 月，深圳二手房成交量 4200 套，核心區(qū)房價微漲 2%，南山區(qū)逼近 6 萬 / 平。

這其中，大部分購房者為30 歲左右的年輕人，華為、騰訊的工程師居多，他們之所以敢“高位接盤”，不是他們有錢，而是核心城市的房子早已不只是 “住所”，更是 “資源入場券”。

深圳的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)全國第一，2024 年高新技術企業(yè)營收占 GDP 比重 62%，華為、大疆、比亞迪的總部都在這兒，每年吸引 30 萬年輕人落戶。

他們要結婚、要生孩子、要上學，而深圳的優(yōu)質(zhì)學校、三甲醫(yī)院、地鐵線路，80% 都集中在南山、福田等核心區(qū) —— 你不買，有的是人買。

上海外環(huán)外的政策更 “狠”：2024 年取消限購后，符合條件的購房者能買多套房。

再看河北衡水的棗強縣，如今二手房均價在 4078 元 / 平，比 2020 年跌了 18%，房子不值錢的原因也很簡單，就是沒人了。

棗強縣 2024 年出生率 6.2‰，死亡率 10.8‰，人口自然增長率 - 4.6‰，年輕人要么去衡水市區(qū)，要么去石家莊、北京，留下的多是老人和孩子。

更扎心的是同一座城市的 “內(nèi)部分化”，北京西城區(qū)的學區(qū)房，2025 年均價 14 萬 / 平，比 2020 年還漲了 10%；而遠郊區(qū)密云的某樓盤，單價 2.8 萬 / 平，開發(fā)商送裝修、送車位，還是賣不動。

從 “能住就行” 到 “品質(zhì)為王”

2026 年的樓市，“供給端” 正在發(fā)生一場徹底的變革：從 “數(shù)量競爭” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)競爭”，按照住建部新規(guī)實施的新規(guī)，未來買房，已訂購要注意這些細節(jié)。

首先就是新建住宅層高不得低于 3 米，而以前很多樓盤只有 2.8 米，另外4 層及以上必須裝電梯，且電梯轎廂尺寸≥1.6 米 ×1.5 米，這也能夠保證老人突發(fā)疾病時，救護車能直接上樓。

臥室、起居室的采光時間，冬至日不得少于 2 小時，而以前很多 “暗廚暗衛(wèi)” 的房子，以后不準建了；還有就是樓板隔音量≥75 分貝，也就是說我們再也不用忍受 “噪音鄰居”。

“這些規(guī)定看著細，其實都是老百姓的痛點?！?住建部專家解釋，“以前開發(fā)商偷工減料，層高做矮點能多蓋一層，電梯用小的能省成本，現(xiàn)在不行了，必須保證居住體驗?！?/p>

除此之外，保障房也不再是不是 “偏遠福利房”，而是 “年輕人的第一套房”，十四五” 期間，全國已建成 1100 多萬套保障房，解決了 3000 多萬人的住房問題，2026 年還將新建 500 萬套。

現(xiàn)在的保障房，早已不是 “偏遠、配套差” 的代名詞：選址優(yōu)先地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，配套學校、醫(yī)院、商業(yè)，戶型以 60-90 平剛需為主，售價是周邊商品房的 60%-70%，且 5 年內(nèi)不準交易（防止炒房）。

還有就是老小區(qū)改造后可能要升值，2025 年，全國新開工城市更新項目 2.3 萬個，改造老舊小區(qū) 1.6 萬個。

老小區(qū)改造不是 “刷墻貼磚”，而是 “功能升級”：打通消防通道、新增停車位、加裝電梯、建社區(qū)養(yǎng)老服務中心…… 北京西城區(qū)的某老小區(qū)，改造后房價漲了 8%，因為 “學區(qū)沒變，居住體驗卻提升了”。

首付 15%、利率歷史最低，2026 年是買房好時機嗎？

“首付 15%，利率 3.25%（5 年期 LPR 降了 1.15 個百分點），換房還能退個稅……”2025 年的樓市政策，簡直是 “剛需福音”，但政策越友好，越要清醒：這不是 “鼓勵炒房”，而是 “幫真正需要房子的人上車”。

政策松綁的不止首付和利率：蘇州、成都、杭州等二線城市 2024 年取消限購，北京、上海、深圳也放寬了外環(huán)外、遠郊區(qū)的購房條件。

賣舊買新，一年內(nèi)可退已繳個稅，最高能退 10 萬元；公積金貸款額度提高，上海單人最高 80 萬，雙人 120 萬……

2024 年以來，“金融 16 條”“三支箭” 等政策落地，銀行給房企提供了 7 萬億元貸款，近 2000 萬套房子的交付有了保障；項目 “白名單” 制度下，開發(fā)商的資金被監(jiān)管，不準挪用，必須優(yōu)先保證交房。

給普通人的 3 條建議

對于想要買房的人來說，剛需族現(xiàn)在確實是好時機，利率低、首付少，但一定要選現(xiàn)房或準現(xiàn)房，并且優(yōu)先核心區(qū)、配套全的房子。

至于多套房持有者，趁著現(xiàn)在趕緊 “去弱留強”，尤其是那些遠郊區(qū)、沒產(chǎn)業(yè)、沒配套的房子，哪怕虧點也要賣，把錢換成核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對于那些想炒房的，建議還是徹底死心吧，“房住不炒” 不是口號，政策會精準打擊投機行為，別想著 “低買高賣”，小心套在山頂。

結語

2026 年的樓市，早已不是 “閉著眼買房都賺錢” 的年代。馬云說 “八年后房價如蔥”，不是指所有房子，而是三類房子：三四線城市遠郊區(qū)的空置房、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城房子、品質(zhì)差、配套缺的老破小。

而核心城市的優(yōu)質(zhì)房子，因為產(chǎn)業(yè)、人口、資源的集中，仍會保值甚至微漲。對普通人來說，買房的核心邏輯變了：從 “投資品” 回歸 “居住品”，住得舒服、適合自己，比什么都重要。

信息來源：