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碧桂園：跨過千億債關(guān)，二次創(chuàng)業(yè)待破局

深陷債務(wù)困境的頭部民營房企碧桂園，終于迎來了關(guān)鍵性轉(zhuǎn)機(jī)。

11月6日早間，碧桂園（02007.HK）公告稱，其涉及約177億美元的境外債務(wù)重組方案，在11月5日舉行的債權(quán)人會(huì)議上獲得高票通過，達(dá)成重組方案裁定通過的必要條件；而此前的9月底，境內(nèi)8筆債券約133億元（如無特別說明，均為人民幣，下同）的重組方案也已快速通過。

“重組通過是債權(quán)人對(duì)公司未來的認(rèn)可，將為公司恢復(fù)正常經(jīng)營爭(zhēng)取了更寬松的空間，接下來就是系統(tǒng)性推進(jìn)轉(zhuǎn)段”，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍在集團(tuán)月度會(huì)議上明確表示，“轉(zhuǎn)段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創(chuàng)業(yè)’”。

然而，需要注意的是，債務(wù)重組雖然在一定程度上削減了債務(wù)規(guī)模并延長還款期限，但企業(yè)的造血能力尚未恢復(fù)。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額累計(jì)為279.6億元，同比下降31.3%。

失信風(fēng)險(xiǎn)仍有顯現(xiàn)，11月27日晚間公告顯示，子公司騰越建筑因未能及時(shí)披露重大事項(xiàng)及被列為失信被執(zhí)行人等問題，廣東證監(jiān)局對(duì)騰越建筑、騰越建筑時(shí)任董事長楊惠妍等人采取出示警示函措施。

境內(nèi)外債務(wù)闖過最關(guān)鍵一關(guān)

根據(jù)公告，碧桂園在兩個(gè)境外債債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。其中，組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別一出席并投票債權(quán)金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別二出席并投票債權(quán)金額的96.03%，達(dá)成重組方案裁定通過的必要條件。

據(jù)市場(chǎng)消息，9月29日碧桂園8筆境內(nèi)債券重組方案經(jīng)債券持有人會(huì)議審議通過，涉及本金金額合計(jì)約133.32億元。從9月19日境內(nèi)債重組方案公布到9月29日，8筆境內(nèi)債券重組通過，全程僅用10天。

這意味著，碧桂園的境內(nèi)外債務(wù)重組接連闖過最關(guān)鍵一關(guān)。

根據(jù)公告，碧桂園約177億美元的債務(wù)納入境外重組范圍，采用“現(xiàn)金回購+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”多元組合方式的重組方案獲得通過。據(jù)測(cè)算，重組完成后碧桂園預(yù)計(jì)削減有息負(fù)債規(guī)模約117億美元，削債比例大約為66%。

克而瑞在研究報(bào)告中指出，與房企違約前期一般以協(xié)商展期為主不同的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心不足、房企的銷售回款和融資持續(xù)走低的情況下，房企債務(wù)重組模式也開始發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“以時(shí)間換空間”的展期策略，轉(zhuǎn)向以實(shí)質(zhì)性削減債務(wù)規(guī)模為核心的深度重組，系統(tǒng)性解決債務(wù)問題。

根據(jù)各家房企公布的重組方案初步估算，多數(shù)房企削債比例普遍在60%-70%。

“在市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)的情況下，需要股東、債權(quán)人共同發(fā)力，給企業(yè)提供支持，提供喘息的空間?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，債權(quán)人也認(rèn)識(shí)到，各方合力紓困企業(yè)，激勵(lì)企業(yè)做好經(jīng)營管理，并騰挪資產(chǎn)，以待市場(chǎng)底部到來，這對(duì)各方來說是利益最大化的。

300天化債路

自2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企普遍面臨生存大考。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2020年房企首次出險(xiǎn)，2021年出險(xiǎn)房企數(shù)量增至16家，2022年更是達(dá)到44家。

2023年8月8日，碧桂園未能按期支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息，按票面金額來算，兩筆均為5億美元的美元債，利息總額為2250萬美元。

碧桂園相關(guān)人士表示，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，目前仍處在30天付息寬限期內(nèi)，公司仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。9月5日，也是這兩筆利息支付寬限期的最后一日，碧桂園在最后一刻完成支付。

同年8月10日，碧桂園發(fā)布盈利預(yù)警，受銷售與再融資環(huán)境不利影響，2023年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大的虧損，當(dāng)前也正承受階段性的流動(dòng)壓力。集團(tuán)管理層通過官方微信公眾號(hào)致歉：“對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，將采取更有力有效的措施，拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局?！?/p>

2023年10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港幣的到期款項(xiàng)，也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施。

2024年1月16日，碧桂園公告委任外部顧問擔(dān)任境外債務(wù)重組的主要財(cái)務(wù)顧問，建立與所有債權(quán)人的合作溝通平臺(tái)，共同制定整體方案來全面解決當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在保交付、保運(yùn)營的同時(shí)，碧桂園境外重組正式拉開序幕。

在與債權(quán)人多方談判后，今年1月9日，碧桂園公布境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款。碧桂園指出，如果境外債務(wù)重組提案落實(shí)，將使集團(tuán)實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，還可以將債務(wù)的到期時(shí)間延長至最多11.5年，將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降至每年約2%。

4月11日，碧桂園公告稱，已經(jīng)與專案小組協(xié)定重組建議的主要條款，其占現(xiàn)有債券債務(wù)本金總額的29.9%，而小組的成員已經(jīng)簽署重組支持協(xié)議。根據(jù)5月9日的公告，加入重組支持協(xié)議的比例增加至逾50%，到5月23日，這一比例繼續(xù)增加至逾70%。

根據(jù)8月18日的公告，碧桂園境外債務(wù)重組已獲得持有現(xiàn)有公開票據(jù)本金總額逾77%的持有人支持，并與代表銀團(tuán)貸款本金49%的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成重組支持協(xié)議。

根據(jù)最新公告，碧桂園境外債務(wù)重組方案在11月5日舉行的債權(quán)人會(huì)議上順利通過，并將于今年12月4日上午進(jìn)行的聆訊上尋求法院認(rèn)許該計(jì)劃。

自今年1月9日披露重組方案關(guān)鍵條款，到11月5日債權(quán)人會(huì)議投票通過，碧桂園這次重組方案歷時(shí)約300天。而12月4日的法院聆訊，將成為境外債重組落地的最后一環(huán)。

“二次創(chuàng)業(yè)”挑戰(zhàn)

盡管債務(wù)重組取得了最關(guān)鍵的進(jìn)展，但對(duì)于碧桂園來說，“二次創(chuàng)業(yè)”的征程依然充滿挑戰(zhàn)。

核心難題仍在于“造血能力”的重建。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年10月，碧桂園連同其合營公司、聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額29億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積約39萬平方米。今年前10月，碧桂園及其合營公司、聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額累計(jì)為279.6億元，同比下降31.3%。

碧桂園成立于1992年，2007年在港交所掛牌上市，2017-2022年連續(xù)六年銷售額位居行業(yè)第一，其中2021年的全口徑銷售額高達(dá)7588億元，權(quán)益銷售額為?5580億元。2023年8月債務(wù)“爆雷”之后，經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下。

數(shù)據(jù)來源：碧桂園2025中期報(bào)告

根據(jù)8月29日晚間披露的2025年中業(yè)績報(bào)告，截至2025年6月30日，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約725.7億元，同比減少約28.9%。實(shí)現(xiàn)凈虧損約196.5億元，同期凈虧損150.6億元；歸屬本公司股東應(yīng)占凈虧損約190.8億元，去年同期凈虧損128.4億元。

根據(jù)財(cái)報(bào)，碧桂園的優(yōu)先票據(jù)、可換股債券、公司債券及銀行和其他借款的總額為2545.8億元，其中2223.5億元為流動(dòng)負(fù)債，而集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅62.8億元，受限制現(xiàn)金為177.8億元。

截至2025年6月30日，碧桂園的總資產(chǎn)為9093.3億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)7950.3億元；總負(fù)債為8854.1億元，其中流動(dòng)負(fù)債8386.8億元。盡管尚有凈資產(chǎn)239.2億元，但是碧桂園的凈流動(dòng)負(fù)債約為436.5億元，流動(dòng)資產(chǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2022年的凈資產(chǎn)規(guī)模為3096億元，但2023-2024年，該公司凈資產(chǎn)分別降至886.1億元和512.5億元，兩年半時(shí)間，碧桂園的凈資產(chǎn)規(guī)?？s水超92%。

為應(yīng)對(duì)困境，碧桂園已啟動(dòng)多維度改革，包括組織架構(gòu)壓縮、成本控制等，截至2025年6月30日，碧桂園營銷及市場(chǎng)推廣成本和行政費(fèi)用約為39.4億元，同比下降18.9%。

闖過“債務(wù)關(guān)”是關(guān)鍵一步，但企業(yè)全面回歸正軌，還需成功闖過“市場(chǎng)關(guān)”?？硕鹪趫?bào)告中指出，當(dāng)前，市場(chǎng)環(huán)境依然充滿挑戰(zhàn)，房企必須在完成重組“減負(fù)”的同時(shí)，快速切換經(jīng)營思維，敏銳捕捉市場(chǎng)需求變化，靈活調(diào)整策略。只有順利通過這兩重考驗(yàn)，企業(yè)才能真正走出困境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“房企復(fù)蘇會(huì)是一個(gè)緩慢過程，可能需要數(shù)年時(shí)間?！币晃环科髢?nèi)部人士坦言，在這一過程中，政策進(jìn)一步扶持、經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)、市場(chǎng)需求回歸等多重因素形成良性循環(huán)，行業(yè)回暖就不遠(yuǎn)了。■