一年三次“返水”讓麻辣燙店經(jīng)營停擺，究竟是建筑遺留的“先天缺陷”，還是物業(yè)疏于管理，抑或是商戶自身使用不當？店主將開發(fā)商和物業(yè)一并訴至法院，責任究竟在誰？近日，長春市綠園區(qū)人民法院審理了這樣一起侵權(quán)責任糾紛案。

案情簡介

吳某在某小區(qū)門市經(jīng)營了一家麻辣燙店，據(jù)其所稱，該門市于2023年發(fā)生三次返水。吳某認為，返水根源在于某房地產(chǎn)公司施工時將雨水管道和下水管道接錯，每逢雨季樓頂平臺便會存水。而物業(yè)公司工人在房頂疏通管道時，造成水量突增，加之門市存在“雨污混排”情況，下水管無法承受突然增大的水壓，才導(dǎo)致污水倒灌。

因返水問題影響店鋪正常經(jīng)營，吳某于2024年5月26日至2024年8月29日期間停業(yè)，并與某房地產(chǎn)公司、某物業(yè)公司工作人員多次溝通維修及賠償事宜。此后，物業(yè)公司與吳某簽訂《賠償協(xié)議》，向其支付賠償款6047元。但吳某認為該金額不足以彌補其損失，遂將某房地產(chǎn)公司、某物業(yè)公司訴至法院，要求兩被告共同賠償吳某因店鋪返水停業(yè)所遭受的各項損失合計48000元。

庭審現(xiàn)場

庭審中，某房地產(chǎn)公司辯稱，案涉房屋已于2019年通過驗收，質(zhì)量符合國家標準，現(xiàn)已超出質(zhì)保期，我方無維修義務(wù)；房屋返水可能因物業(yè)疏于疏通、相鄰業(yè)主不當使用、極端天氣等因素導(dǎo)致，且吳某在首次返水后未采取防水改造等必要措施，放任損失擴大，也應(yīng)對后果承擔責任；此外，吳某經(jīng)營的麻辣燙店在2024年6月前已陸續(xù)停止營業(yè)，其主張的損失金額系單方估算，缺乏第三方認證，且不排除吳某擅自改動排水管道導(dǎo)致管道堵塞的可能。

被告某物業(yè)公司辯稱，公司已與吳某對其各項損失進行核損并簽署賠償協(xié)議，賠償金額已直接轉(zhuǎn)賬至吳某指定賬戶。協(xié)議中約定，我方支付以上賠償款項后，吳某不再就此問題向我方提出任何賠償請求，故吳某的請求與我方無關(guān)。

法院審理

法院審理認為，經(jīng)核實，吳某所稱的返水問題已經(jīng)修復(fù)，無法確定是否為“雨污混排”造成。雖然吳某提供的錄音文字版中有“他下邊給接混了、雨污混排”的字樣，但無法確認錄音中人的身份及是否具有相應(yīng)的技能資質(zhì)予以判定事故原因，此錄音的證明力較弱，需要其他相關(guān)證據(jù)予以佐證。從吳某提供的證據(jù)來看，吳某將案涉房屋用于經(jīng)營麻辣燙店，是否擅自改動排水管道導(dǎo)致堵塞返水存疑，其未提供充分證據(jù)證明侵權(quán)人及因果關(guān)系，應(yīng)承擔舉證不利的法律后果。

關(guān)于吳某的營業(yè)損失。法院認為，從吳某提供的照片可以看出，返水造成的毀損程度較小，雖造成了一定損失，但將返水清理后可以繼續(xù)營業(yè)，停業(yè)天數(shù)無需三月之久。出現(xiàn)返水后，吳某有義務(wù)防止損失擴大，但其并未采取措施，現(xiàn)吳某訴請停業(yè)三個月屬于自行擴大的損失，應(yīng)由其自行承擔。

此外，吳某提供營業(yè)收入支出明細，證明日均利潤為738.13元，但該份證據(jù)為吳某自行制作，且未獲被告認可，無法作為損失認定的有效證據(jù)。物業(yè)公司與吳某簽訂《賠償協(xié)議》后，已對吳某賠償6047元，足以覆蓋合理停業(yè)天數(shù)的損失。吳某的訴請無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上，法院判決駁回原告吳某的全部訴訟請求。判決后，吳某不服提起上訴，二審法院維持原判。

法官提醒

在涉及房屋使用過程中出現(xiàn)的漏水、返水等糾紛中，業(yè)主、租戶應(yīng)當注意及時固定證據(jù)，包括現(xiàn)場照片、視頻、維修記錄等，以明確問題成因和責任主體。同時，切勿為圖自家方便而擅自改動房屋的排水、排污、煙道等公共管道系統(tǒng)。此類行為不僅是鄰里糾紛的主要根源，也可能因改變原有設(shè)計負荷而導(dǎo)致返水、堵塞，由此造成的損失需由改造方自行承擔。一旦發(fā)生漏水、返水，基于民法的誠信原則，受損害方在損害發(fā)生后負有減輕損失的義務(wù)，若消極等待、放任不管，擴大的損失部分可能無法獲得賠償。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百九十一條 當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。

第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

第一千一百六十七條 侵權(quán)行為危及他人人身、財產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權(quán)責任。

第一千一百七十四條 損害是因受害人故意造成的，行為人不承擔責任。

來源：長春市綠園區(qū)人民法院